我对惠州房市的观察与思考。

1.      为啥配套齐全的惠州市区（惠城区）涨幅不及郊县（大亚湾与惠阳）?

2.      为啥惠州库存压力在广东省排名第二，房价还在上涨？

3.      为啥一手房抢房，而二手房滞销？

4.      未来惠州的房价会怎么走？

第一个问题，为啥配套齐全的惠州市区（惠城区）涨幅不及郊县（大亚湾与惠阳）?

惠城区的房市状况，据本地媒体西子网报道，离市政府10公里远的中信凯旋城，去年12月该盘均价5600元/方米，到今年开年调至6400元/方米。与凯旋城相邻到中洲天御项目也悄悄到从去年年底到5400元/方米上涨至6200元/平米，涨幅800元/方米；隆生文岭西堤从去年年底到7500元/平上涨至8200元/方米，涨幅700元/方米；而涨幅最大的当属江湾一品，从去年6500元/方米的均价直逼7500元/方米，足足涨了1000元/方米。

郊区大亚湾:多盘项目均价破万。西子房产小编了解，大亚湾开年以来，直接上调楼盘价格的楼盘至少有5个。其中海伦堡·爱ME城市均价由原来的68000元/平方米上涨至7500元/平方米，涨幅700元/方米；皇庭波西塔诺整体均价从原来的6900元/平方米涨至7400元/平方米，涨幅500元/平方米；庞源御蓝湾均价由原来的9500元/平方米涨至12000-13000元/平方米，涨幅最高3500元/平方米；锦绣壹号、缤纷TOWN5栋精装公寓均价由原来的10000元/平方米涨至13000元/平方米，大涨3000元/平方米。

晋文解读：影响房价的因素有很多。与一线大城市的距离是之前没有重点考虑的因素，而这正是惠城区没有涨过大亚湾的因素。大亚湾可以说是深圳东，高速路到深圳市区40分钟，高铁20分钟。而惠城区距离深圳要远一倍的距离。这也是深圳疯涨之后，很多深圳投资客或没有钱在深圳买房的人，首选惠阳和大亚湾的原因。至少，他们每周可以来大亚湾住三四天。

第二个问题，为啥惠州库存压力在广东省排名第二，房价还在上涨？

惠州被列为广东省去库存一类城市，商品房现状库存面积1665万平米，商品房去库存任务为65万平米。

晋文解读：房价短期价格的走势并不是供求关系的直接反映，短期更多是房地产的金融属性的反映。2016年一开年，楼市成为全民热议的话题。契税、营业税减免等新政的出台无疑让楼市进入了高烧模式。深圳等一线城市房价暴涨、坐地起价的消息不绝于耳。惠州的天量库存主要是上一届政府对广州和深圳一线城市限制的结果，很多开发商被逼到一线城市周边比如惠州来买地和建房子，如保利，碧桂园，万科等等。但他们的地块的位置远不如本地开发商有优势，所以很多大的开发商在惠州没赚钱。而激进的本土开发商，有个别因为销售跟不上现金流，跑路和烂尾的楼盘经常能听到。

第三个问题，为啥一手房抢房，而二手房滞销？

惠州有个有趣的现象，中介不是靠卖二手楼赚钱，而是靠和房多多，搜房等电商平台合作，在售楼处和去新楼盘的路口，到处抢客。业务员主要收入是靠一手房和电商的返利。

晋文解读：一手房太多了，各个区域都在建，不论是老的商业中心，还是新的市政府旁边。地段在惠州不是稀缺资源。一手房手续简单，杠杆高，税费便宜。惠州是个三线城市，也是个工业城市和小的旅游城市。GDP 的主要支柱是石化和电子。石化行业的特点是投资大，就业少。而电子行业普遍的机器+手工，工人待遇低，整个城市没有足够的高收入人群。所以房市的现状就是，总价低的二手房还有人买，高价的二手房很多时候有价无市。

最后一个问题：惠州的房价未来怎么走？

惠州天量的库存，房价会崩盘吗？

晋文解读：房价有系统性的风险，即受国家政策的影响很大。如果国家房市政策保持现状，那么未来惠州的房价会分化。有上涨的小区，也会有暴跌的小区。

从大的方面来看，惠州是三线或四线城市，但因为其独特的地理优势，在珠三角，位于广州和深圳之间；优美的自然风光，而且城市与自然很好的融合。有山有江，有河有湖，有海有泉；正在增长的工业投资，如全国最大的石化一体化项目投资504亿元正在建设中。惠州是个有持续人口流入的城市，能看到越来越多的外地人来惠州安家落户，新惠州老惠州，来了都是惠州人。惠州买房子自住，很舒服。有钱买一套养老，也不错。投资的话，收益远远比不上深圳和广州。

惠州，靠近成熟的生活区，附近有优质的教育资源和商业，入住率高的小区，房价会是以平稳为主，有波动，但总体是缓缓向上的趋势。

靠近郊区，周边配套不齐全，入住率低，住起来不舒服的小区，风险很高。而商铺，无论是在惠州的哪个位置，现在的风险都很高。商铺已经不是好的投资标的了。