商租通所带来的启示（5月19日）

关键词：房地产商租通 SOHO中国招商银行

原本地产商就是简单地拿地盖房子然后卖掉，但当市场不再支撑买卖这种模式，就势必要让业主无奈地自持物业，但自持物业在租赁经营管理需要更高的专业性支撑，还需要更为漫长的周期，策略制订往往需要根据市场切实情况去做调整，所面临的最大风险就是收租金的及时性与效率性的问题。SOHO中国就是典型。

或许是看到卖房子的难度越来越大，或者卖不动就暂时不卖，待价而沽原本就是房地产行业常规的盈利模式，SOHO中国由“开发–销售”转型为“开发–持有”以来，用潘石屹的话说，就是租房子的时候，我们需要多大的收款队伍、财务队伍，才能把每年四十亿元租金收上来”。

SOHO中国采用的方式是联手招商银行推出互联网金融服务的新产品“商租通”。相较于市场上已经存在的各种“通”类型产品，如广租通、银租通、金租通，“商租通”主要是解决费用代缴问题。

对SOHO中国的租户，“商租通”的费用代缴功能可以带来三方面益处，首先是安全。资金的流转全部在银行内部完成，资金由租户和银行共同监控，保证了资金的安全。其次是高效，代缴资金实时到账，解决了传统的汇款、支票到账时间较长的问题，避免了由于延期缴费而产生滞纳金的风险。再次是便捷。

除了租金等费用代缴之外，“商租通”还在SOHO租户和招商银行之间搭建了开展更多金融合作的可能性，包括账户结算、租金融资、财务管理、个人金融等。缴费提醒、租金账单都通过短信、邮件提前发送。此外，租户还可以通过网上对账平台，实时查询自己的账务信息，足不出户就可以做到账务一清二楚。

潘石屹表示，SOHO中国转型两年多来是成功的。2014年4月3日，SOHO中国携手招商银行启动“商租通”业务的新闻发布会在北京举行。此次“商租通”的开启，为SOHO中国解决了由售转租过程中收租难的问题。从2013年财报可以看到，SOHO中国净负债率只有17%，可动用的账面现金达到100多亿元。

很多小业主与租户也在用电子银行方式避免不必要的麻烦，有一次贾春宝跟朋友聊天，她说从入住到现在的近两年的时间内，与房东之间只见过两次面，每次房租都是通过银行转账的方式支付，彼此之间倒也是相安无事，关系融洽。这可以说是小业务上的案例。

当今的互联网时代，电子支付变得越来越成熟，已经普及到信用卡还款、水、电、煤气缴费等日常生活的方方面面。与银行通过电子银行与互联网金融方式合作，这大约是商业地产必然要走的道路。不管是房地产行业，还是现代商业发展，都必须紧紧依托互联网不断创新，这是大势所趋。

在贾春宝看来，商租通模式表面上是财务会计之间的效率提高，本质却是关乎企业整体形象、投融资与战略高度的事情。

首先，对业主而言，在建立合作关系之前，筛选租户相当关键，而通过银行系统对租户在资信方面的调查，相对而言更便捷，而银行与业主，也可以依托第三方机构平台共同建立一套顾问系统，为租户在承租的时候做出更为稳健的决策，尽量避免以后违约情况的发生。

其次，引入第三方机构可以让相关各方的决策更理性，符合基本商业逻辑的支撑。

对租户而言，业主好惹，银行却得罪不起，毕竟那牵涉到资信等方面，而且银行是相对于业主更大的，更难以战胜的对手。对业主而言，不用走街串巷式的收租方式，也可以建立异地财务管理模式，对跨地区经营的企业，可以通过总部调配方式，直接在银行之间划账转账，也可以更大程度地解决管理中失控的问题。

再次，商租通更多的是建立银行与业主租户之间的互信，形成商业服务与金融服务之间的互动。银行是无法规避的环节。

租户与业主之间也存在相当多的不信任。诸如房租不能如期支付怎么办，总不能总是通过断水断电，发律师函甚至诉诸法庭之类的过激行为来解决吧。

有经验的物业经营管理者都知道，对信誉不好的租户过激手段所取得的效果刚好相反，因为某些公司即使在没有水电网络之类的支撑下，依然可以赖在房子里不走，等到诉讼胜利、法院裁定、再到强制执行，都是需要走过漫长的道路的，而那除了给法院“添麻烦”，给律师创造业务机会之外，也没有什么实质性的效果。

从租户角度，业主突然提高房租标准怎么办？总不能甘愿被扫地出门吧。很多时候，由于应诉需要耗费大量的时间与精力，有些时候会把企业拖进更深的深渊。

更为重要的是，对银行而言，这不单纯是推出具有时代感的产品，通过这种方式，银行也可以谨慎地选择优质客户，并为其建立更为稳健而深远的服务关系，为业主与租户间接打通一个低成本的融资渠道。

贾春宝

2014年5月19日星期一

电话：13301122671，（010）89581930

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