谢逸枫：中国房价上涨是大概率事件
财经专栏 文/谢逸枫
2014年，中国房地产市场注定是充满想像力的不平凡一年，“房市冷地市冷的开局”为今年房地产奠定 “分化与盘整”的市场走势基调。在中国经济增速放缓与楼市涨幅回落已成定局的背景下，房地产市场究竟何去何从。不否认的是中国房地产的发展与房价涨跌，都是成为决定2014年中国经济好坏的关键性因素之一。2014年2月27日晚上9时45分,在中央人民广播电台《央广之声》节目上,著名房地产专家谢逸枫与著名经济学家马光远针对当前最受关注的 “杭州常州襄阳降价促销个盘事件与中国房价及未来房地产走势”问题，展开“激辩与对话”。 节目上，著名经济学家马光远抛出“中国房价下跌是大概率事件”， 著名房地产专家谢逸枫立即反驳指出“中国房价上涨是大概率事件。”笔者认为，当前楼市“房冷地热”仅仅是暂时性的，个别城市房企楼盘打折促销也是市场分化与调整的个案表现。银行信贷局部收紧，并未停贷，但实际上仍货币超发。市场上一些看空楼市的人士以现象与个案判断房价与市场未来，显然具有偏见与缺乏客观性。
中国经济面临局部风险已经是经济学界的共识，特别是经济增长速度减速、部分产业的产能过剩、金融系统的影子银行、环境严重污染、地方政府的地方债务以及局部二三四线城市供大于求等六大风险。其他不稳定不确定的影响因素是反腐风暴、财税改革、房地产税立法、土地制度改革、不动产登记制度、个人住房系统城市联网、农地入市等系列改革启动。但不不能把“不动产登记与个人住房系统城市联网”，来判断会出现住房过剩问题，显然是早了。中国必须继续大建多建房子，按照未来城城市化率与人均住房面积及城镇化的发展水平看。其实，三中全会与中央经济工作会议及中央新型城镇化会议等中央“一号”文件的政策与改革内容告诉我们，局部的经济风险与二三线城市供应过大的问题，中国政府有能力去化解与处理的。必须承认，中国的“房地产-金融-经济”已经形成一个圈，经济越是不好，越是需要房地产发挥作用，金融机构越是不能够过分收紧信贷。
笔者认为，经济形势不好，越需要房地产。没有房地产，GDP必下跌,增速必减,最终反应到就业与收入及政治大局等宏观数据上。无疑金融机构根本是扛不住房价暴跌30%-50%，现在最希望的不是房价下涨，一旦下跌，银行肯定是会事先做好救市与提前放贷的准备，因为银行真的跌不起。我们都知道，国家项目投资、地方政府的地方债务及土地储备与类地产贷款的资金来源主要是银行金融机构，所谓的土地抵押与地产金融产品及地方发债等国家投资。其次是开发商的土地与房屋抵押及贷款。最后是个人住房的抵押与贷款。房地产业务占到金融机构三分二左右，一旦房地产不行了或者房价大跌了，最倒霉的肯定是金融机构，最先倒下的肯定不是开发商。银行将面临严重的亏损导致破产，造成国有资产巨大的流失，更加可怕的是引起一场金融风暴，并且导致经济危机，社会陷入混乱。按照当前中国楼市现象与经济局部风险及改革方向、金融与经济及房地产的关系来判断，稳增长仍是首位，后才是改革与调结构，否则改革必难有新的突破。
笔者认为，美国加大QE3减持与退出力与新兴市场的动荡，对中国房地产市场未来根本是不会有实质性的影响，没必要危言耸听。房地产信托业并未出现违约的现象，香港两家房企的两个楼盘降价促销，也不会引发内地未来房价走势的恐慌。事实上，如果简单的“把个别现象与个案及可能性不存在发生的事情”臆想般的联系起来，就妄断下悲观的判断，作出“中国房地产的预期可能逆转，并导致整体房地产市场疲软，房价下跌”的结论，是缺乏客观性与科学性的，违背市场经济发展规律的。通过上面一一的分析，基本可以给出明确的的预判：“2014年中国房地产市场绝非少数人悲观的认为，中国房地产预期要逆转了，泡沫要破灭了，楼市要崩盘了，房价要暴跌50%，一线城市暴跌80%。”按照目前中国楼市与经济及金融的局部表现看，尽管存在一些不确定性因素的影响，但中国房地产的预期绝对不可能逆转，总体上没泡沫，局部风险不会导致崩盘。房价涨幅回落不代表是房价下降，更加不可能出现暴跌50%，一线城市也不会暴跌80%，会继续上涨15%以上。今年房地产市场整体上仍是稳中有升，房价上涨。考虑到2013年市场涨幅暴升与供求总体平衡及行政调控措施干预，房贷总体偏紧与经济增速下降及外围环境恶化，房价总体依然保持上涨，但涨幅会下降。
笔者认为，根据当前央行1月货币信贷量与社会融资额达到新高，2013年经济增速保持7.7%，城镇化与改善及拆迁的住房需求以及“二孩”的政策看，马光远所谓的“三大引擎熄火两个”的说法是站不住脚的。一是过去10多年房价上涨的八大引擎，货币超发、经济高速增长、住房需求井喷、人口红利、土地制度改革、住房制度改革、土地财政模式、财务杠杆率看，“八大引擎”根本没有熄火，在未来房地产市场上将会继续下去。另外是未来中国房地产新的五大引擎正式启动：一是国家新型城镇化。二是房地产市场化。三是还地方债务靠土地化。四是人口二孩化。五是大拆迁大建化。中国房地产未来前景依然是光明的，虽然发展的道路不是一帆风顺，但依然是往好的趋势发展。
一是货币超发，货币超发盛宴的远没结束。一方面是中国经济增长仍是靠货币驱动投资与刺激消费。在进出口不利与内需不强及GDP规模继续扩大的背景下,投资型与货币超发的经济增长模式短期不会改变。中国地方债务超过30万亿与地方投资规模达到30万亿以上及新型城镇化的资金缺口突破40万亿，甚至成本会到100万亿,就说明货币超发必须持续。另外一方面美联储QE3减持到退出需要时间，一旦经济与就业苗头不对,又会停止或者是货币宽松的政策。同时日本与新兴国家等全球流动性盛宴并未宣告结束，仅仅是调整。而美国经济未实质性复苏、美元走强需要考察，不是意味着过去近20年的流动性盛宴已经结束。
考虑到经济发展需要与外围环境恶化，新兴市场会通过货币工具增加市场流动性，保持市场活力。中国央行表面上是被动收缩货币，实际上看M2与市场流动性两大指标就知道,货币超过并未停止。对于中国房地产而言，货币表面收紧，实质上是稳健的对于快速上涨的房价而言，是有利无害的。货币真正收紧的时间，主要是在2003年、2007年、2008年、2011年。2003年6月121房贷新政、2007年9.27房贷新政、2007年“五次加息”，2007年11月—2008年5月“五次上调存款准备金”、2011年全年“六次上调存款准备金”，“三次加息”，这才是信贷紧缩政策。2011年房贷新政，央行银监会与商业银行对房地产行业风险预估一直存在，对房地产行业的扶持政策却一直缺位，楼市一直高速发展。
第二是看中国经济增速的确是告别了10%以上高速增长时代，进入7%-8%之间的平稳增长阶段。但是看中国经济总规模的GDP与房地产总量,基本是每年大幅度上升,二者之间依然存在一定的联系。1997年、2003年、2005年、2008年后的扶持房地产与2011年不打压房地产，中国经济能稳增长，完成经济发展目标吗？地方政府的地方债务能化解风险吗？金融机构能安全度过吗？2014年中国经济拉动的主要核动力，依然是靠投资与消费，而是房地产则是最好的投资兼消费的支柱产业。中国经济要保持7%-8%的增长速度与目标，必须要靠房地产业拉动。房地产投资保持20%左右的增速就是最好说明，房地产投资与住房消费增速一旦下降，经济增速必然受到严重影响。
除了这两个因素外，第三是市场供求关系而言，中国房地产市场总体上仍是供不应求，还需要盖更多的房子。按照中国房地产的周期与城镇化水平及大拆迁建、人口发展背景下，住房需求最旺盛的阶段没有结束，看看北京自住房2.8万一平方米与保障房供求比例和知道了。即使按照中国城镇人均居住面积看，事实上未达到40%，除非把农村房与福利房及工厂房等保障房统计在内，住房供求总体上是不平衡。而按照2013年的全国房地产投资8.6万亿(86013亿元),增速19.8%与占全年GDP56.8万亿元(568845亿元)比重15.11%，说明房地产与经济增长之间的关系非常微妙。另外是根据2013年全国房地产开发企业施工面积66.6亿平方米，销售面积达到13亿平方米，不是意味着未来五年住房供应出现过剩。理由很简单，施工面积面积要转变成实际市场供应量需要三到五年时间，住房需求不断增加，购买力不断上升，完全可以消除，甚至会出现局部供不应求。而2013年全国5亿平左右的待售面积，更加不会导致住房出现“产能过剩”，因为要达到70平方米小康幸福生活的指标与完成城镇化率70%，未来二三十年中国住房产业仍是支柱产业、朝阳产业、紧缺的产业。
显然，我们没必要担心中国房地产未来走势的问题，更多的是要关心如何促进房地产市场长期健康稳定发展。中国房地产与经济究竟是谁依赖谁，已经不是好重要了，重要的是如何让经济改革与房地产发展协调发展。简单说房地产都不行了，中国经济难一枝独秀的在国际舞台上跳跃，增长的目标无法实现，这是大前提。而经济形势发展越好，房地产业走得更加稳健。除非中国经济不需要GDP与城市发展了、金融机构不需要房地产业务了、地方政府不需要卖地还地方债务了，否则中国经济根本无法承担房价下跌的风险，老百姓才是真正要为房价陪葬，成为房子的牺牲品。房地产预测根本不可能逆转，1997年、2005年、2003年、2008年、2011年都没有实现逆转。难道在三中全会说要市场决定价格的新改革方向时与发展新型城镇化及为实现中国梦时等房地产市场化之后，房价就会下跌，无疑是自欺欺人。
不要老用什么都是可能、可能的、可能的都不是现实、不可能的发生的事情作为判断房地产未来前景与房价走势的问题。全面深化改革不是枪毙房地产，不是干掉房价，而是让房地产更好的长期健康发展，房价更合理的平稳上涨，这就是改革的方向与目标，这是绝对的是大概率事件。因此，就未来的中国房地产政策而言，不是为应对未来房价的下跌，是确保房价如何合理的上涨，不是大涨暴涨。要化解局部房地产风险，除了砍掉行政干预手段的政策与调整土地供应节奏及尽快出台国家新型城镇化战略外，打破资源分配与经济发展及人口不平衡的局面。同时要加快中国经济结构调整、经济体制改革、财税制度改革、金融制度、土地制度改革等一系列长效调控机制措施的建设。之外更重要的是中央高层必须针对房地产业，制订住宅产业规划与让市场经济取代计划经济，实现房地产市场化。中国房地产的风险是局部性的，风险凸显的只有部分三四线城市供大于求的问题。对中国房地产全局而言，2014年房价预期逆转的可能性为零，基本不存在。就中国经济而言，房价涨幅下跌不是大风险，没有比经济增长放缓、地方债务与影子银行及局部产业的产能过剩、环境污染更大的风险了。
按照经济学基本原理，房价涨跌是市场供求关系的波动正常表现，过分渲染与过度解读都会引起严重的负面影响与不好的后果，因此必须澄清一些谬论一些荒唐的报道，还市场一个真相。非常不赞同的“中国房价将下跌是大概率事件与“三大引擎熄火两个及中国房地产预期逆转”观点。”笔者认为，中国房价上涨是大概率，涨幅下跌是小概率。中国住房改革三十年房价基本是上涨，涨幅下跌次数少。根据国家统计局的数据显示，1987年-2012年，全国商品房的房价由408元/平方米上涨到5791元/平方米， 全国商品房平均涨了13.19倍，房价涨了25年，涨幅347.5%。另外是1992年-2012年，70大中城市价格指数平均每年涨10%，房价涨了20年，涨幅200%。三是2003年-2012年，全国城镇平均房价年涨14.3%，房价涨了十年，涨幅143%。 全国住宅销售均价年涨幅14.5%，房价涨了十年，涨幅达145.43% 。全国商品房地价由1166元上涨到3129元/平方米。四是2003年-2012年，70大中城市新建住宅价格指数同比由1.5%-8.5%，累计达到100%左右。同期70大中城市新建住宅地价指数累计同比上涨180%。不管是按照全国城镇房价，还是城镇住宅房价，以及70大中城市新建商品住宅价格指数，年均房价仍是上涨，仅仅是个部年份涨幅会有波动。我国（“房改”）住房制度改革到我国商品房市场化25年，全国平房价一直没跌过、全国地价一直没下降过。
唯有发生“特殊情况”时，中国房价与销售面积的涨幅才会下跌，随后就是翻倍上涨。（历史上就三次“金融风暴”与“非典”及“经济危机”，1997年、2003年、2008年。另外是2005年、2011年。）第一次是1997年亚洲金融风暴，海南、浙江等地出现严重的房价暴跌，局部崩盘现象。第二次是2003年“非典”爆发，广东等地楼价下跌。第三次是在2005年，以上海、杭州被定点调控拉开帷幕(6个月内中原上海二手房价指数调整13%，下同)。第四次是2008年开年万科喊出打折降价信号(6个月内指数房价调整13%)。第五是次在2011年5、6月份通州开始降价(6个月内指数房价调整6%)。过去五次涨幅下“时点”都是金融风暴、经济危机、突发事件、次贷危机、通胀上行与流动性收紧的末期，开发商面临资金流压力而进行价格调整(以2007年末-2008年为例，A股上市开发商净负债率维持在80%-100%之间)。譬如2014年2月27日，万达集团董事长王健林在江苏无锡参加其核心文旅项目无锡万达城开工奠基仪式前夕接受媒体采访时表示:“我坚决反对崩盘说，谁信中国房地产崩盘谁的脑袋可能有问题，不是别有用心，就是智慧不够。”王健林列数了三条理由:一是崩盘论的出现至少有十年以上，其言论发布者包括赫赫有名的经济学家。但鼓吹了十年，崩盘也没有真正发生。今年再次热炒的崩盘说，其实去年已有出现，不过在今年年初由一两个事件的触发。这包括杭州楼盘的降价、北京一月份二手房交易价格略微一降，以及某些三线城市供应量过大，然后马上就说崩盘，不过是一贯思维的再一次发作。
第二条理由是中国的真实城镇化率还不到40%，十八届三中全会才定下政策，去年年底刚开完了新型城镇化工作会议，国家首度把城镇化作为国家经济发展的重要支柱，作为推动国家发展的主要动力。这个方向刚刚才定下，房地产就崩盘了，你觉得可能吗?第三，房地产问题说穿了就是金融问题。在国内房地产算一个行业，在国外，房地产归类到金融产业内。从去年年底，美国和中国货币供应出现适度偏紧，从而影响到价格下跌与交易量萎缩是非常正常的。看情况，如果二季度、三季度货币供应适当宽松，那目前的问题很快就能解决;而如果持续吃紧，那今年的房地产交易可能就不如去年那么好。这是完全正常的。王健林也提到局部地区有过剩是可能的，如鄂尔多斯在房地产发展最好的年代也做得不好。但局部过剩或者市场兴衰都是正常的，他也不认为中国房地产市场的拐点已经到来，王健林表示这需要到今年年底，从交易量和交易价格两个数据上整体评估才能做出判断。而从全国1月份70城市的交易价格来看，60个城市的数据还是在上涨的。
谁都不愿意中国楼市崩盘房价暴跌，除了些国外投资机构与国内投资者想趁火打劫外，就是些国内幸灾乐祸的极端思想人士。随着杭州、常州等地出现部分楼盘价格下跌，温州楼市价格下滑，以及湖北襄阳某楼盘开发商资金链出现断裂等情况，另外是广州、佛山等十多个城市促销外，关于房地产市场崩盘的言论甚嚣尘上。在银行传出信贷收紧之后，关于房地产即将崩盘的消息更是一度成为各大媒体的头条，拐点、暴跌、寒流等词汇频频出现。一是房地产商与股东肯定是最怕崩盘的一方，自从楼市悲观情绪开始蔓延，华远地产董事长任大炮任志强先生就坐不住了，连发5篇博文斥责房价暴跌论。个别企业缺钱的现象永远存在，但是并不足以说明房地产行业就面临缺钱，任志强用1月份购地的天价数字来说明房地产需求不减，并且指出，去年中国房企到位资金8万多亿元，但只完成投资6万多亿元，开发商手中尚有余钱。任志强的观点主要是说明:我们房企不差钱儿。二是中央政府和银行，作为房子的实际持有人，更不愿、也不会让房地产崩盘。三是股市与建筑业、材料商等上下游60个相关产业。四是地方政府。在地方政府眼中，房地产是香饽饽，是主政官员出政绩的主要产业，是置换权力租金的重要产业，也是财政创收的支柱产业。为政绩和财源计，主政者不希望出现所谓的房地产崩盘。五是业主与已经购房的购房者，砸售楼部就是证明。
针对市场传闻多家银行停办房地产贷款，涉及传闻的多家银行正式回复，均表示房地产信贷政策没有变化。很显然，面对房地产行业各种纷争，监管层与银行开始维稳。其实，关于房地产将要崩盘的言论每隔两年就要出现一次。2010年网络和媒体间还曾流传着一个中国楼市崩盘时间表，其中明确的指出，2011年中国房地产将崩盘，事实如何?房价自从2009年之后就一路走高，历经暴涨，未曾下跌，更不用说崩盘了。与发达国家相比，我国居民投资渠道严重缺乏，从而导致其财产性收入长期得不到有效增长，与期货、黄金相比，还是买房靠谱。整体说中国商品房子在部分地区已经出现供大于求的情况，这一点在部分三线、四线城市的尤为明显。房价以一种温和的方式涨幅下跌，不但避免了对其它产业和金融业的冲击，也避免了对民众的心理冲击，更为经济转型和产业结构调整换取了时间，不要指望希望房地产崩盘。
笔者为什么一直强调房地产事关中国政治大局与社会稳定及经济增长，就是因为房地产是政府一直用计划经济时代的手段控制着土地与金融及市场，楼市是政策市。不要以为房价难下降，一旦下降过大或者崩溃，比上涨的后果更加严重。房地产的收入不仅补贴了工业、土地储备、城市基础设施、保障房建设、教育水利、地方债务、经济发展，最关键是抵押了庞大的土地与房屋给银行等金融机构。毫无疑问，房地产业不仅事关中国的金融安全和经济、债务风险及政府官员政治业绩，还事关中国政治全局，特别是事关就业。房地产并非只与“政府”、“经济”相关。就业是比房价更大的政治，城市九成收入来自打工，即解决最基本的吃饭与工作问题。无疑，中国房地产一旦崩盘或者暴跌，最大的损失者就是购房者与房企，最悲惨的就是业主，最大的风险就是银行与金融机构，最大的危机就是政府与经济，譬如1997年、2003年、2008年就是最好的铁证。中国楼市黄金十年结束了吗？究竟是白银十还是黄金十年？银行对房地产业的态度正在发生微妙的变化,继不久前多家券商对房地产信托发出预警信号后,关于银行业收紧房贷的传言正在市场中蔓延,“综合各项政策和市场因素,房价很难一直涨下去,房地产的“黄金年代”将面临终结。一直不赞同这样的观点，什么房地产已过剩，黄金十年结束。个案现象改变不了什么，金融与房地产的关系是鱼和水。按照GDP与房地产总量、市场供求关系与住宅需求总量、经济总量与产业规模的发展的关系，与城镇化率、经济发展、新型城镇化、土地财政、货币政策、房价地价上涨等因素看，未来十年依然是黄金十年。