房地产到底有没有泡沫？

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房地产到底有没有泡沫？这个问题，众说纷纭。

我的经济学永远简单：凡资产，在价格上涨的过程中都会形成泡沫，当然，在价格下跌的过程中又会形成超跌。这就是资产的属性。何为资产？凡是能够带来收入的东西都是资产。人们需要资产，不是用它来满足自己的直接需要，而是希望它增值给我们带来收入。一瓶水，我们需要它是要用它来满足我们的直接需要。我最多一天喝10瓶水，超过了你就是白送我，我也不要了。这是普通商品，需求有极限。但是资产这个东西不一样，我们需要它不是用它来满足我们的直接需要，而是希望它增值给我们带来收入。这决定了对于资产的需求可以是没有止境的。这也决定了预期在资产价格形成中具有重要作用。一个一文不值的东西，如果你认为它会涨价，我认为它会涨价，他认为它会涨价，大家都认为他会涨价，那么这个东西就真的会涨价，形成泡沫。一盆普通郁金香、君子兰，尚且可以炒出天价来，就不要说房子了。当年日本土地总值达到15万亿美元，比美国土地资产总值多4倍，这可不是天方夜谭。

如果货币超发，流动性泛滥，那么任何供给缺乏弹性的东西都会具有资产的性质。所以不难理解，在货币超发，流动性泛滥的背景下，成为资产并形成泡沫的不仅仅是房地产，黄金、艺术品、大宗商品，甚至大蒜、辣椒、绿豆都被变成了资产而被人炒作形成泡沫。

判断有没有资产泡沫还有更学术一点的办法。当一国货币长期“对内贬值、对外升值”，或者货币宽松而利率高昂，一般来说是资产泡沫化了。这是我的研究成果。有没有泡沫，你说有，他说没有，仅仅从价格看说不清。但是货币“对内贬值、对外升值”这个是看得清楚的，货币宽松而利率高昂这个也是看得清楚的。有没有泡沫，朋友们争来争去，得不出一致意见。但是我这样一说，争论立马停下来了。先是吵的不行，现在静的不行，让人受不了。朋友们说，你要是以价格说有泡沫，我们还真不一定接受，但是你这样说，我们无法反驳。

泡沫化与高杠杆化紧密联系。泡沫化中，没有人愿意让钱久留手中，同时更多的人更希望借到钱。一笔可用资金，你花出去，变成他的收入和存款，经过金融中介，又变成另外一个人的可用资金……循环往复，债权债务链无限延伸，M2跟着膨胀起来。这种债权债务链的拉长是高杠杆化的一个方面，而M2巨幅膨胀正是高杠杆化的外在表现。泡沫化中，人们以资产作抵押融资，本来资产只值6元，但泡沫化中涨到20元，你以它作抵押借到12元，实际是6元借了12元。这是高杠杆化的又一个方面。泡沫化中，赚钱那么容易，银行不会让其钱做存款被提取准备金，做贷款接受利率管制，理财产品于是应运而生。理财产品让银行可以将储户的钱全部用于生利，并且不接受利率管制。其它非银行金融机构也会尽可能地把每一分钱都放出去生利。中国的理财产品从无到有，短短几年达到13万亿，非银行金融机构爆发增长，正是银行等金融部门在规避监管分享资产泡沫。这是高杠杆化的第三个方面。

那么泡沫在哪里？朋友们说在哪里呢？所有资产市场都有，但主要在房地产市场了。

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