不久前，中国社科院推出了《住房绿皮书》预测，2014年中国大城市房价或将短线见顶，中小城市楼市颓势延续。恰在此时，美联储突然宣布，从2014年1月起，每月削减国债和抵押贷款证券规模，到年底则完全退出QE计划。这使得一些学者认为，中国的房地价泡沫已到了最后时刻。而笔者觉得，在资本项目完全开放的香港，明年楼市泡沫将最先崩盘。
中国房地产泡沫的不断膨胀似乎与热钱有着千丝万缕的联系。自9。11后，为了应对美国经济的衰退，美联储就奉行宽松货币政策，而大量的超发货币，并没有进入到美国实体经济中去，货币之水恰恰是为了汇差和利差，纷纷流向了以中国为代表的新兴经济体国家和地区，从而推高了这些国家的资产泡沫和通货膨胀。
特别是自2008年全球金融危机以来，美联储先后推出了4次量化宽松（QE），试图通过注入流动性的方式，促进经济的快速回暖。这就导致，美元指数长期疲软，为了规避系统性风险，国际热钱大量流向亚洲新兴经济体，这其中也包括素有“自由之港”美誉的香港资产市场。自2009年至今，香港的房地产价格大涨了120%，这也意味着全港各区楼价已经全面升穿了1997年的历史高位。
对此，港府试图通过各种手段，甚至将大多数房地产交易的物业印花税提高一倍，才只是勉强将楼价稳住，但是香港房地产业则进行“有价无量”的冰冻期。最近，港府为了防止热钱大规模流出对香港房地产和经济带来重创，又拿出3D政策，希望通过此法平抑香港房价。
什么是3D政策？对于不少内地人来说可能还比较陌生。这里的D是指stamp duty，即在香港买卖楼宇需要向政府交纳的“印花税”。具体是哪3D，这里稍作介绍：首先是BSD，即买家印花税；其次是SSD，即额外印花税；最后是DSD，即双倍印花税。
这3D政策出台时间不同，但均由政府推出，目的只有一个，就是抑制楼市的价格上升预期。具体而言，BSD是针对外地人限购；DSD是针对小型楼盘限购；SSD是针对短炒的炒家限购。但是这样的政策却迎来的是香港楼市一手房成交畅旺，而二手房“价高量滞”的局面，总体香港楼市呈现一种横盘的状态。
如果说，中国的房地产泡沫在很大程度上是由国际热钱推高，现在就算热钱辙离中国，鉴于中国当前贸易还处于顺差，国内资本项目没有完全开放，中国央行还可以拿巨量的外汇储备来冲抵美联储宣布退出量化宽松的风险。然而香港就没有这么幸运了，预计明年香港楼市将率先遭遇暴跌之灾，从而拖累内地的楼市出现拐点。那么香港楼市泡沫为啥会突破1997年的历史高位呢？
首先，香港楼市价格之所以已经超过了97年楼市泡沫的历史最高价，都是因为港币采取紧盯美元的联系汇率，这就使得利率长期处于较低状态，造成了严重的通货膨胀。再加上这些年美国又采取了量化宽松政策，于是大量国际和国内热钱流入香港，将香港楼价推至如今的历史颠峰。
再者，面对近年来大量国际热钱涌入香港这个自由市场，港府对港币汇率、楼市、股市的资产泡沫被推高，一直采取“听之任之”的态度，甚至还以超低的利率来吸引海内外人士投资香港房地产，于是房价就形成巨大的泡沫。
或许港府认为，香港是一个游资来去自如的“自由之港”，政府应尽量避免动用调控市场之手，由市场来决定一切。就算是出现了汇率、楼市、股市泡沫，香港政府也有1997年时应对金融风暴时经验，料难出现大碍。但是问题是，泡沫初始阶段不去有效遏制，而到了被吹大得“无以复加”之时再去想办法弹压，又谈何容易。去年底今年初，港府数次对汇市、楼市进行调控，要么效果不彰，要么以失败而告终。看来香港房地产泡沫破裂，引发金融危机，只是时间问题。
最后，香港是自由市场，热钱进出方便，不像内地还有资本项目没有完全开放这道防火墙，所以香港极易引发金融震荡和经济危机。虽然今年以来为了遏制大量热钱流入香港，造成港币对美元的过快升值，港府不得不抛出大量港币，以稳定汇率。但是这种日子不会太久了，港币兑美元的升值不可持续，因为香港在国际贸易中的竞争力正在逐年下降，实体经济呈现空心化状态，而港府之前仍然迷恋于房地产业。1997年房地产以及相关行业的增加值，占香港GDP的比重超过四成。而时至今日整个香港的经济活动还是围绕着房地产来转。
当美联储宣布退出量化宽松，大量热钱流出香港楼市，回流美国本土之时，港币及以港币计价的资产将出现狂贬。所以热钱流入容易，流出也方便，虽能导致香港楼市一时之繁荣兴盛，但也可造成香港经济十年之凋蔽。
中国的房地产泡沫2014年出现拐点早已成为预期，那么楼市泡沫从哪里率先破灭呢？笔者认为，一方面，从内地三四线城市的鬼城开始破裂，逐步蔓延至一二线城市，另一方面，从香港楼市泡沫开始破灭，因为香港是一个自由之港，国际热钱通过攻击香港楼市、汇市、股市，来达到攻击国内资本资产市场的目的。凡是资产泡沫总是会破裂的，只是美联储退出QE加快了这个进程而已。
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