（一）前期准备

包括选定投资人和资金积累系列法律文件，包括投资基金流程（包括合伙意向书MOU等文件）、基金合伙人协议、招募说明书、基金与管理公司委托管理协议、基金与银行的托管协议。选择合适LP群体（有限合伙人，也是投资人）的进入；同时准备好拟投项目资料及分析数据，减少LP疑虑；资金募集成功后，基金以不同投资结构金融被投资主体，利用法律手段规避投资风险。

（二）对拟投资主体进行全面尽职调查

对项目进行全面尽职调查以保证项目增长性、保障基金投资的安全性，规避风险；对项目进行合理估值，确定投资所占股权比例；签订保障性股权投资协议，如是债权投资则需资产质押。

（三）基金管理人对所投资项目进行跟踪和监管

专业管理团队对项目进行跟踪、监管，根据被投资主体现状规范企业发展，选择合理有效的发展策略，以确保企业大道预期增长。

（四）分红和退出

投资期限届满，基金按照《基金投资协议》从被投资主体取得基金收益，如果是股权投资由回购，债券由公司还本付息。基金向合伙人按照《合伙协议》分配收益：LP收益可通过固定回报或者投资收益等模式实现；也可以通过开发商回购实现：开发商可以约定回购价格无条件回购，保障LP权益；通过引入第三者收购基金所有权；也可以通过事先约定，项目结束清算退出。

 

相比其他融资模式（银行贷款、信托、发债、增发），基金具有：

（1）融资时间短、融资较为容易；

（2）政策风险低、资金监管松；

（3）退出机制灵活；

（4）对被投资项目要求较低等优势。

 

今年5月发改委启动对企业债专项核查，审批从严与资金面偏紧是打压城投债发行的双重因素。发改委对企业债的审批趋严，影响着企业债的发行进程。银行间流动性不足以及经济增速下滑带来的信用风险，都影响了债券市场的发行环境。因此，对大多数城市而言，城投债再发行已经很困难。根据国务院要求，审计署已于7月份开始组织全国审计机关对政府性债务进行审计。为了防范平台公司债务风险，国务院及银监会均作了相关规定，平台公司很难从银行取得新增贷款。

为了有效防范系统性风险，改变地方政府融资平台以银行贷款为主的融资格局，有效发挥市场对地方政府举债的监督约束，势在必行；此外，拓展地方政府融资平台，股利民间资本进入地方城市建设投资领域，降低资产负债率，也可最大限度降低地方政府融资风险。民间资本进入城市建设投资领域的主要方式之一是组建有限合伙股权投资基金，如社保基金、保险资金、慈善基金、上市公司股东、富有家庭及个人均可成为股权投资基金的投资人，目前国内有广泛的投资人群体。

 

有限合伙城市发展投资基金对当地发展战略具有深远影响。首先，基金不仅可以为当地打造永不落幕的融资平台，而且可以以此项结构性融资为地方政府建立信誉平台和信的品牌窗口；同时，基金也将为当地经济发展的速度、扩大招商引资、提高当地GDP、增加财政收入起到积极租用；其次，基金还可以建立政府政绩促进政府金融创新法律法规的完善；基金不仅可以通过融资垫付市政、路桥、土地一级开发款等方式为当地政府减负担，而且还有利于当地资金利用的高效率，发挥资金杠杆效果；最后，作为创新的政府融资平台基金先行者，基金在以高收益回报投资者、引导投资者永续投资的同时，还起到了疏导社会闲散资金、规避非法集资、规范企业经营等重要作用。

有限合伙城市建设投资基金具备以下优势：（1）安全性：城市建设投资基金通过专业透明的封闭化模式对基金进项管理， 了投资人的资金的安全性，也为投资人的进入渠道奠定了合法性和安全性基础；（2）稳定性：通过专业管理人对基金进行管理，并对投资的项目进行跟踪，使投资项目公开高效运行，并确保积极投资回报，保证投资者投资回报的稳定性；（3）规范性：目前我国民间资本金充足，但缺乏一个规范性的通道盘活这些资本，借助于城市建设投资基金这一平台，能更高效规范地发挥社会闲散资金的有利作用；（4）熟知性：城市建设投资基金将基金份额向当地富有群体进行发售，投资人了解当地政府开发的项目，对项目的了解和熟悉程度高，可增强投资者信心。

 

附录：中国首只城市发展基金：国开城市发展基金

国开城市发展基金的发起人是国开金融（国开行全资子公司）、中海信托和昆仑信托（中石油控股子公司）。该基金计划总规模为500亿，第一期101亿，其中由国开金融出资49.95亿元，作为劣后级退出，中海信托与昆仑信托各募集24.975亿元，作为优先受益人。剩下的0.1亿则由该基金的GP“开元城市发展基金”出资。

国开城市发展基金投资范围是以城市发展相关产业为主，包括城市区域功能规划开发、产业基金建设、基础设施建设等。

（1）由地方政府的投融资平台担保收益率为12%每年；

（2）国开金融作为劣后级会优先保证投资者利益；

（3）民生银行作为独家的财务顾问会参与到资金的划拨、流向上的监管上来；

（4）基金实施投委会制度，严格把关每一个项目的投资、运营以及退出。