改善:中国楼市又一主旋律


  中国房地产还是“黄金满地”,问题的关键在于,您还是不是那个“黄金矿工”?

  中国房地产有“黄金十年”之说,有“上半场”一词,大多数朋友异口同声表示认同。而接下来,所谓的“下半场”,是否成色下降,变成“白银十年”,再接下来“黄铜十年”,最后“废铜烂铁又十年”?

  鄙人之见:未必。

  中国房子多与少?

  觉得房地产今不如昔的主要论据,是住房与城乡建设部公告的数字:截至2011年,我国城镇人均住房建筑面积32.7平方米,农村人均住房面积36.2平方米,按一家三口计,套均面积也在100平方米上下。潘石屹却据此跟进称,中国人均住房面积供应已经足够。

  够吗?或许数量、面积看得过去,但极度不平衡,尤其是质量与水准。

  过去中国人有套单位宿舍就不错了,不是一家三口,而是一家三代在一个屋檐下过日子,曾经是不少中国家庭的集体记忆。新婚夫妻往往与公婆只挂一道帘子隔着,居然也把肚子搞大,把儿子折腾出来了。想当年,每个小夫妻都是淡定的妹与哥,床上技巧绝对的“大师级”。

  从大家庭到分成小家庭是一种进步,从只能放张床到还有儿童房、客厅、书房、独立卫生间、厨房更是一种进步。从小房到大房,从旧房到新房,从多人一间到一人一室,从地段差到地段好的房……我们不能把经济的发展,人民生活水平的提高与追求,视作一种奢侈与不合理。习近平先生说,“人民有理由期盼更舒适的居住条件、更优美的环境。人民对美好生活的向往,就是我们的奋斗目标”。

  我的改善之旅

  从我的住房经历来看,第一次是单位分房,我享受市级人才引进政策,初到福建就分了50多平方,算一室半,半间设作书房,外加一小厨房与卫生间,当时感觉幸福无比。但这间房位于一层,几乎没有阳光,南方也很阴湿。按福州那时的习惯,阳台全部用钢筋铁丝围得密不透风,像一个鸟笼子,说是防盗必备,大家生活在其中,就似一个个“鸟人”。到结婚成家,商品房风起云涌,适逢银行按揭等政策的出台,我向老妈盘剥了她作为高校教授毕生的积蓄,首付10万多,按揭30年,买下第一套商品房,100多平方,真正的两居室,户型合理也多辟出间书房,客厅大而方正。而等到孩子出生,母亲退休返乡,本来挤挤也是够住的。然而此时中国进入“车时代”,邻居们大量置车,我也开辆破车招摇过市,却不想社区停车位严重不足,地下停车库只是开发商做做样子,开都开不进去,根本无法使用。每天找车位,常常转小区两圈还是无解,最终开出去停在路边,成为警察叔叔的快乐发现,被贴条罚款没商量。最终,又换了个地方住,离中心又远了些,可房子也更大更宽敞了,这才觉得乐业安居。

  社会在发展,经济在进步,生活在提高,日新月异、继往开来了,房子就不可能一成不变,所谓“百年建筑”而不倒,除非全是故宫与天坛。老百姓的房子,之前也财力有限,由简到繁是必然的,逐步升级是必然的,由粗到精是必经的过程,从“有房”到“有好房”更是长期的阶段。

  房子会过时、要淘汰

  我们有时会批评城市管理者,在道路两侧的旧楼进行外墙粉刷、统一安装空调位等所谓城市美化工程,斥之为“粉饰天下”。其实,那些老楼“苟延残喘”,早就破败不堪,在没有哪个挺身而出的开发商能否承担拆迁土地重担之前,先“调理一下身躯,整理一下容颜”,让路人心情稍加娱悦,让城市的风景有所改观,就如同马路两侧树木的修剪,并不是什么罪恶行径。但这些楼房,生命周期已老,已经无法与我们拥抱未来。

  规划建筑设计理念的更新,也是渐进的。过去的社区,我们不难找到这样的范例,楼间距几乎“脸贴脸”,阳光遗忘的角落遍布小区。像卫生间这样的私密场所,这家与邻家也能够窗对窗,马桶之声相闻,洗澡宛如照面。再如,名为花园,却鲜见一山一石,一草一木,一花一水。户型极不合理,要不没有客厅,要不卫生室内只能大小方便却难以洗浴。许多社区没有足够车位,“百年建筑梦想”却也想不到“有车一族”大量涌现。许多社区无人车分流设计,我们的孩子在小区内玩耍,当家长的总是七上八下,无法放心。房子三分建、七分管,卖房一阵子,好物业一辈子,管理的缺失也让房子损耗折寿,如果咱们还指望等着公共维修基金发挥作用,那完全是梦呓。

  百年建筑,质量第一。“中国式房屋”质量何如?听这样一番评价,中国100年前建的房子,还能用上100年;50年前建的房子,还能用上50年;而这二三十建的房子,也差不多就用个二三年吧。

  住房和城乡建设部政策研究室主任陈准曾说过,中国存量房里一半以上20年内要拆除重建,当时引起很大争议,但眼下看来却不无可能。那些存量房内,大量的战备房、过渡度、简易房,房改房,包括为脱因而设计的解困房,随着小康目标的最终达成,这类“中国特色种种房”,一定会化作新的历史尘埃。

  中国楼市依旧“黄金期”

  消费需求的变化就是房屋改善的推动力。

  刚开始,百姓们能从单位住宅搬到自己购置的商品房,已经欢天喜地了。那时不会选房子,不会看户型图、社区平面图,有新房就比没有强!

  记得还是五六年前,连合肥这类省会城市,在做市场调研时,发现市民更喜欢买无电梯的一到六层的多层无电梯住宅,因为物业费的收取比电梯房要便宜些。我的福建小兄弟,结婚时托我抢得一套多层最顶层复式,当时风光无限指点河山,楼上楼下、电灯电话,楼下做菜、楼上做爱,感觉走进了新时代。结果最近一直想搬家换房,问他为什么?他回答,生了孩子,抱上楼真叫一个累,一天几轮抱上抱下吃不消。买袋米,让丈母娘扛,也过意不去。我劝他能换趁早,这类无电梯的顶层复式,过去卖得比一般楼层贵,但越往后越不保值越落伍,该出手时要出手了。

  再举个跨界的案例,汽车消费市场,研究者会实证汽车越来越便宜了,但究其阵容壮大之脉络,绝不是往QQ以下车型延展。相反,QQ只能是匆匆过客,除非它变身宝马MINI。见过一个数据,整体中国人购车整车价格反呈上升趋势。这是汽车行业改善型需求之体现。

  长江以南城市是否供暖的争论,委实是改善的呼声。哪怕最冷的时候就一两个月,或者更短暂,我们有理由让我们的爹娘与娇儿受冻挨凉吗?所有争议,必将随着南方供暖物业的层出不穷而四方云散。

  而改善,没有最好,只有更好。

  我们能说,中国房地产市场饱和到头了吗?

  除大举城镇化带来的城市新成员刚需首次置业需求,改善型购房无疑将成为未来中国房地产市场的又一主旋律!而刚需的层面与水平,也无疑会同步与日俱增。

  这个巨大的市场,更辽阔、更丰沛、更令人神往。

  这座黄金宝藏,等待“黄金矿工们”的挖掘。