房产税改革步伐坚定，却又疑窦丛生。

　　3月22日，中国政府网发布消息称，国务院近日批转了国家发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》，《意见》明确，今年要加快财税体制改革，适时扩大房产税试点范围。而此前的3月18日，在“中国发展高层论坛2012年会”上，财政部部长谢旭人在谈及税改重点时亦强调，今年将稳步推进房产税改革试点，进一步研究制定房产保有、交易环节税改方案。而湖北、湖南今年试点房产税改革新路径的消息亦引发多方关注。

　　事实上，无论是从完善我国税收制度还是房地产市场调控的角度看，市场预期对于推进房产税改革的大方向已有共识。“但问题是，要推进房产税首要厘清征税的目的，是为增加税收还是调控房价，这对今后的工作开展至关重要。”业内专家说。

　　谢旭人表示，“房产税既是税制改革的重要部分，又承载着公众对调控房价的期待，牵一发而动全身，有各种利益关系需要协调，因此在试点推开时必须坚持稳步推进的原则。”

　　全国工商联房地产商会理事陈宝存在接受记者采访时亦表示，“房产税推开牵涉到很多方面，目前上海、重庆试点的房产税缺乏法理依据，而两湖的试点，一则不涉及住宅，二则对房产税按市场评估值征税，在评估中又会面临很多难题，如何找到一条科学优化的评估方式很重要。”

　　“两湖版”不同于“沪渝版”

　　有消息透露，湖北鄂州、湖南湘潭房产税改革试点，是两地之前物业税“空转”的落地之举。2008年开始，国家税务总局在中部地区陆续挑选了若干城市，进行物业税的空转试点，到目前真正有所落实的只有鄂州和湘潭。

　　鄂州此前所实行的物业税空转，是将房产税和城镇土地税合并在一起，按照房产的市场评估值计征。征收范围仍为营利性房产和出租房产，不涉及居民住宅的部分。改革的原则是保证税负不增加。

　　中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌对媒体指出，现在基本不提物业税，就是打算在房产税条例的框架下，将征收范围扩大到居民住宅，即用扩大的房产税来“兼并”物业税。因为扩大房产税，只需更改房产税暂行条例的相关规定，程序上更为便利。

　　目前各地对工商企业征收的房产税，是以房产原值一次减除10%~30%以后的余值为计税基础。而两湖此次的房产税试点则是将现行税制下对房地产按“土地面积”和“房产原值扣除一定比例后的价值”征税，改为按“市场评估值”征税，即税基发生了变化，又将房产税和城镇土地税合并，无疑能够更为准确地反映房产价值的变化。

　　“此‘房产税’非彼‘房产税’。”陈宝存表示，与重庆、上海推出的房产税不同，沪渝进行的房产税试点，是房产税的征收范围发生了变化，从只针对营利性房产征收，拓展到居民住宅。而两湖现在尝试进行的房产税试点改革是早在2003年之前就曾提出的房产税制度改革初衷的回归，涉及整体税制改革，是未来房地产税收改革的大方向。

　　实际上，物业税“空转”由来已久。早在2003年，财政部和国家税务总局就曾分3批，先后在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、天津10个省、区、市进行空转试点，但基本上都不了了之。鄂州的试点，也并非一帆风顺。

　　“鄂州的试点工作，涉及到如何评估房产的市场价值，需要建立评估办法；有了评估值，还需要确定测算参数、税率；需要协调诸如房产、土地各部门的信息资源，建立相应数据库。”业内人士表示。

　　有人将两湖此次尝试的房产税改革特点总结为：以评估价为税基，而不是成交价；以经营性地产和出租房为试点，不涉及居民住宅；其根本目的是实现替代土地财政的物业税。

　　但令人关注的是，以经营性地产和出租房为征收对象的房产税，今后会不会扩大征收范围呢？有税务专家认为，率先对企业和单位房产按评估值征税，符合“先易后难”的策略，但一旦对企业、单位房产试点成功，解决了目前对房产征税中的技术难题，就可以顺利延伸到个人。目前湖北已经对二手房交易计税采取系统估值的方式，同时下半年全国40个城市住房系统将进行联网，意味着相关技术问题都在解决中。

　　完善税制为改革前提

　　“两湖此次的试点仍然没有涉及土地出让金制度改革，仍是阉割版的‘物业税’，对房地产调控作用不大。”业内一位不愿具名的专家说。

　　一提到房产税，大家就会与调控联系起来。而市场亦有预期，房产税可能会替代“限购”起到调控房地产市场的目的。但房产税的初衷却并不是为调控而设。

　　2003年开始设计征收房产税的主要目的，还是从完善规范我国的税收体系出发的。在我国税收体系中，在财产税这一块还有较大的缺失。当时考虑物业税征收后的主要用途是为了给地方政府一个长久而稳定的收入来源，取代地方政府对于土地财政的依赖。

　　“关键一点是要厘清房产税的目的。”陈宝存表示，应该还原其完善税制的出发点。而且，按照国际惯例，房产和土地合并在一起纳税是未来的发展趋势。

　　今年两会上，全国工商联房地产商会在提交大会的提案中建议，确立以税收作为地方财政收入主体的财税改革目标，房产税的改革应以土地出让金的改革为前提。

　　全国政协委员、财政部财科所所长贾康在两会期间接受本报采访时也认为，70年的土地出让金和房产税确实存在重复问题，将来在具体设计房产税实施方案的时候，这些都是应细化考虑的因素。

　　在陈宝存看来，两湖此次试点的房产税改革方向是对的，但其牵涉到土地、房地产制度等各个方面，仅其中的评估一项就非常麻烦，常常会陷入“拉锯战”中。

　　曾在多个城市有过房地产开发经验的陈宝存告诉记者，即使是对一个小区的房产评估也牵涉到不同的问题，因为我国的房改制度经历多次变化，很多房子的权属问题本身就是一笔糊涂账，房产评估环节本身就是一个很艰难的过程。他举例，其曾对一个小区仅30、40套的房屋进行评估就耗时几个月。