国际金融投资家联合会执行主席孫飛：REITS会成为房地产信托的主流
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2012年10月22日 9:53 来源：《证券市场研究·证券投资》周刊 许娓玮
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提起房地产信托，住宅房地产项目一直占据着主导地位，以前专项用于兴建商业地产的信托计划比较罕见。然而随着房地产调控政策逐渐收紧，住宅地产受到监管层控制更加严格，很多房地产开发商开始把目光转向了商业地产领域，信托公司也开始关注商业地产项目。
业内人士认为商业地产信托可能会成为未来两年房地产信托的主攻方向之一，“如果国家推出与国际接轨的公募的房地产信托投资基金REITS，则会成为房地产信托的主流！”国际金融投资家联合会执行主席孙飞向记者表示。
商业地产项目的信托产品频频亮相
房地产信托发迹于房地产行业的迅猛增长，在房地产调控的持续影响下，超过10%年化预期收益率的普通住房信托项目已基本绝迹，与房地产信托的鼎盛时期不可同日而语。商业地产项目引起了信托公司的关注，对接商业地产项目的信托产品开始增加。
9月25日，北京万通地产股份有限公司（以下简称“万通地产”）与外贸信托合作推出一款“外贸信托•富祥13号投资基金集合资金信托计划”，该基金发行规模为4.158亿元，投向天津万通中心项目。该信托资金用于受让万通地产所持北京盈石正奇投资管理有限公司100%的股权并增资，正奇投资以其全部资金投资于昆山博远万智投资中心（有限合伙）（以下称“合伙企业”），合伙企业将收购万通地产合法持有的天津和信发展有限公司48.96%的股权，并通过专业管理谋求信托财产的稳健增值。
据了解，这是万通继北京万通中心D座物业后的又一笔股权融资行为，该信托计划的投资回报率在12.5%～15%之间，这一高收益信托引起了关注。
除了上述“富祥13号投资基金集合资金信托计划”外，还有“建业酒店装修贷款项目集合资金信托计划”、“郑州动漫基地集合资金信托计划”等。
用益信托工作室研究部经理徐颖风在接受本报记者采访时表示，住宅地产受到监管层的控制比较多，开发商也更多地开始进入商业地产领域，商业地产需要的资金比较多，项目也多，因此信托融资也相应地增加了。
收益率颇高
当住宅市场受调控以后，商业地产自然受到欢迎。商业地产开发多了，所以商业地产信托更多了。“从长期来看，商业地产项目会越来越多地成为房地产信托的投资对象。从持有商业地产的对象来看，调控可能会使资金紧张的开发商愿意整体或阶段性出让持有的商业物业来融资。而投资者开始普遍看好商业地产，也会使信托公司愿意接受商业地产作为抵押物，或者融资标的物，从而出现越来越多投资商业地产的信托计划。”一位业内人士表示。
由于受房地产调控政策的影响，超过10%年化预期收益率的普通住房信托项目已经罕见，根据用益信托工作室数据显示，从9月份信托成立的规模看，房地产信托业务呈现下滑趋势，占比均低于全年平均水平，共成立37款产品，总共99.58亿元，占比17.4%，较8月份的19%进一步下降。
但是商业地产信托项目的收益率却依然很高，仅以9月份新发行的房地产信托项目为例，用益信托工作室数据显示，19款房地产信托产品中，有将近一半数量为商旅房地产项目，包括富祥13号（天津万通中心项目）投资基金集合资金信托计划、建业酒店装修贷款项目集合资金信托计划、郑州动漫基地集合资金信托计划等等。而其中10个预期年化收益率超过10%的房地产信托项目大多也集中在商旅房地产项目，上述三个信托计划的投资期限分别为60月期、24月期、24月期，预期年化收益率分别在15%、10.8%、11.5%。
安全性高于住宅地产
商业地产项目的房地产信托和住宅项目的房地产信托的差别并不大，都进行的是房地产投资。“商业地产项目和住宅项目的房地产信托并没有太大区别，只是投资方向有所不同，一个是投资于住宅项目，一个是投资于商业地产项目。”上海正淡信托投资股份有限公司分析师王曦表示。
“目前大多房地产信托计划期限都不超过3年，房地产信托产品投资于商业地产发挥的只是短期融资功能，即投资新建商业地产以部分销售或由开发商到期溢价回购方式实现退出，或者以商业物业作为信托融资标资产。商业地产不同于住宅地产，资金回收主要来源于租金以及对租户提供物业管理等附加服务而取得的收入。”某房地产业内人士说。
但是由于商业地产项目的房地产信托有较好的现金流，风险性相对较小。孙飞表示，商业地产项目的房地产信托和住宅项目的房地产信托相比，因为商业地产有较好的现金流，一般来讲商业地产项目的房地产信托的安全性要高于住宅地产。“但也要具体项目具体分析。”他补充说。
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