2012年住房价格下降已经成了必然趋势，但是对于房地产开发商及住房投机炒作者来说，总是希望找到一个国内房价重新上涨的理由，总是希望国内房地产宏观调控政策如2003年及2008年那样突然出现逆转。在2011年12月23日的住建部年度工作会议上，部长姜伟新提出，2012年，在坚持房地产调控的同时，加快中低价位、中小套型普通商品房建设，支持居民合理购房需求，优先保证首次购房贷款需求。这样，首套住房贷款利率变化又将成为房价上涨的一根救命稻草了。

　　我们已经看到，遏制住房投机炒作已经成了政府调控的共识。无论是中央政府各部门还是地方政府，都认为应该遏制住房过度需求或投资需求。但是对住房市场的翘翘板来说，当过度投机炒作需求受到遏制时，那么另一头住房消费需求就得扩张。对于有些人来说，扩张消费需求就得找到一个扩张概念及工具。比如虚构的“住房刚性需求”（实际上没有支付能力的住房需求或仅是潜在的及虚构的）及如何通过信贷政策优惠让这种“刚性需求”进入市场。这样，一种改头换面的住房投机炒作又开始了。

　　首先，以优先保证首次购房住房贷款需求来支持居民合理购买住房的需求是十分令人质疑的。因为，该说法假定购买第一套住房只是消费而不会进行投资，但实际上，只要不对购买的住房进行事中及事后的限制，购买第一套住房同样也可以进行投机炒作，只不过这种住房投机炒作的规模与范围要小一些罢了。

　　其次，如果购买第一套住房同样可以进行投机炒作，那么把购买第一套住房假定为合理需求就容易出现政策上的误导。

　　第三，即使购买第一套住房只是消费而不投资，那么政府是不是要通过不同的优惠条件让这些购买者进入市场？如果政府希望通过优惠条件特别是优惠的信贷条件，帮助居民解决基本的居住条件，这没有什么不可以。这也是成熟市场中政府通行的做法。但是在成熟市场中，政府不会要求商业银行做什么或不做什么。因为，商业银行有其市场运作法则，其贷款的风险定价有商业原则。因此，政府对购买第一套住房的人实行信贷政策优惠，只能通过政府贷款利率补贴，而不是要求商业银行直接降低购买住房者的风险定价。

　　有人叫嚣，个人从银行获得贷款是天赋人权，凭什么银行不贷款给这些居民购买住房？可以说，个人获得基本住房条件是具有公共性的，但是在市场经济中，个人从银行获得信贷是没有公共性的。除非到政策性银行贷款，但这些贷款要满足相关条件。对于商业银行的贷款，其实就是银行对贷款人的风险定价。如果银行测算其贷款人风险过高，不贷款给他就是市场法则，没有天赋人权的问题。如果政府强行要求商业银行以优惠利率贷款给不符合风险定价的贷款人，那实际上是政府用公权力把一部分人的财富转移给另一部分人。政府通过行政命令的方式要求商业银行优惠贷款给不合符风险定价的贷款人，从根本上来说是错误的。

　　首套住房的按揭贷款利率如何变化？一是，是不是又要回到央行2008年的302号文件上，即购买第一套住房可享受基准利率基础上的7折优惠？当年的文件对第一套住房贷款有严格的条件限制，而且商业银行有完全自主的风险定价权，只不过在当时的特殊情况下无差异化罢了。如果不是这样，当前第一套住房贷款要获得7折优惠不是容易的事情。这可算是2009－2010年房地产疯狂炒作最为重要的原因。

　　二是央行2010年的275号文件，即对住房按揭贷款差别化的信贷条件。这应该是商业银行处理按揭贷款最新的文件。在这个文件中，所强调的禁止第三套及以上的住房贷款及有条件地禁止居民异地住房贷款；规定第二套住房的首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；而第一套住房贷款首付比重不得低于30%，但没有明确规定贷款利率。尽管这样，贷款利率肯定不会回到302号文件的7折优惠，而更会强调302号文件中银行自主风险定价及借款人限制条件（如其住房贷款月支出不得高于其收入的50%）。

　　也就是说，尽管住建部希望通过行政命令的方式要求商业银行增加购买第一套住房的贷款，但是按照央行2010年275号文件，这种“优先保证首次购房贷款需求”同样是受到严格限制的。一是个人进入贷款的信贷条件要受到严格审查，如果达不到贷款风险定价条件，即使是购买第一套住房仍然无法进入市场；二是贷款的首付比例是一个硬性指标，即30%首付比例，商业银行在这点上无法突破；三是贷款利率，是否采取优惠利率完全是各商业银行的自主决定，并非住建部可规定的。如果商业银行能够正确评估当前房地产市场的信贷风险，那么第一套住房按揭贷款利率估计不会享受太多优惠。也就是说，即使住建部认为要优先保证第一套住房贷款，但275号文件的规定及商业银行对当前房地产市场的风险判断，2012年个人第一套住房贷款优惠条件不存在多少放大空间，首套住房贷款利率变化空间也不会有多大。在这种情况下，首套住房贷款利率变化对市场也不会有多少影响。