经过几轮价格暴涨之后，中国楼市在2008年初进入一个明显的拐点；此后在宏观经济形势和国内政策调控的双重影响下，经历了一个量价齐跌、楼市滞销、市场回暖，乃至再次出现泡沫的过程。
这个过程蕴含着怎样的运行机制？《投资家》就此专访了北京科技大学经济与管理学院教授赵晓。
楼市拐点
投资家：2008年初，经过几轮疯长的中国楼市开始出现拐点，这背后的动因是什么？
赵 晓：宏观政策调控是主导因素。2007年第四季度，政府采取了打压第二套房、收缩流动性的办法，对购买第二套房提高了首付和利率，这个政策实打在了要害上，它把房地产的需求给关闭了。因为对于开发商来看，不管有多少人买不起房，只要还有人买，就OK。限制第二套房，就是限制了市场需求，如果供给不变，需求少了，价格自然就会下降。这一政策主要是为了遏制房地产市场的泡沫，调控房价的政策已经不是第一次了，但此前采取的办法并没有打中要害，在效果上适得其反：停止别墅用地的供给，修建别墅的价格更高了；减少给开发商的贷款，开发商没有钱，房子供应少了，价格反而更高了。而2007年底打压第二套房的办法，可以说打在了楼市泡沫的“七寸”上。
当时，我们给中国房地产协会做了一个关于流动性过剩的课题，认为房价过高是因为需求过热，需求过热是因为流动性过热，流动性过热是因为信贷政策过于宽松，要扼住流动性过热的源头，就得信贷收紧。别人可能也提出了类似的建议，但我们的报告是第一次从流动性过剩的角度来考虑房地产市场问题。
投资家：贸易出口与房地产市场是一种怎样的关系？
赵 晓：珠三角地区的房子卖得贵，一个很重要的原因就是出口贸易带动的结果，如果经济下来了，谁还有余力买房子呢？另外，如果贸易出现问题，即使你手里有闲置的资金也会变得保守，不敢在楼市过多投资。这就是王石拐点论的背景。当时，他通过自身公司经营状况，已经感受到销售在下滑，在东莞等地，甚至出现滞销的迹象。外贸生意不好做，人们就对未来不看好，对未来不看好就不敢买房子。当然，这只是房地产市场进入拐点的一个相关性因素。
金融海啸对房地产走势产生了影响，宏观经济政策也很重要，它是内、外两方面的原因所造成的，内部是政策因素，外部是宏观经济因素。另外，美国出问题以后，进入中国的外部资金也在逐渐减少，外部资金的撤出，也在一定程度上减轻了国内市场流动性过剩的问题。
阳春复苏
投资家：近一年来，楼市价格一波三折，您认为是哪些原因导致了房价的起伏？
赵 晓：宏观调控的主要目的就是抑制房地产泡沫，把经济过热、物价上涨看成是主要敌人；此外，早在2007年10月，中国股市已经开始暴跌，股市暴跌之后，下一个就轮到了房地产市场。所以我们在2008年上半年就提出建议，避免让楼市成为第二个股市，宏观政策要往回调、信贷必须放松、人民币停止升值等一系列建议。但这些政策遭到很多人反对：第一，大家对未来形势判断不同；第二，大家觉得楼价应该暴跌。那时，物价经过两次环比下降，我们推断2009年一季度会出现通货紧缩，中国经济增长会重新陷入保8%境遇。当时很多人不相信，认为问题没有那么严重，但是到2008年上半年，外贸不行了，股市不行了，中央派人到一些地方调查，回来之后把宏观经济政策作了一个调整，叫“一保一控”，就是保持经济增长，抑制通货膨胀。具体到房地产市场，不但销售量下跌、价格下跌，投资额也在下降。
投资家：地方政府的自行救市起到了怎样的作用？
赵 晓：它起了一定的稳定性，但并不能避免市场下滑。2008年6月，成都在汶川地震一个月之内，就出台了10条稳定性方案，后来其他一些城市开始学习成都，推出一些稳定性的政策。9月份雷曼兄弟倒台，央行下调存款利率，货币政策开始走向宽松。在11月5日召开的中央经济工作会议上，明确提出稳定股市、稳定楼市、全力保增长。整个宏观政策转型，彻底转向保经济增长，财政政策、货币政策双扩张，这样就缓和了开发商紧绷的资金链条，避免了房地产市场的崩盘。对买房人来说，首付下降、贷款利率下调，交易税收也降了下来，目的就是刺激消费。到2009年上半年，信贷政策过度宽松了，整个房地产市场开始上升，楼市泡沫又开始出现了。
避免回调
投资家：当下中国的房地产运营体系是否健康？有哪些地方需要改进？
赵 晓：目前房地产市场的火爆，还是在政府主导下资金推动的结果，因此不能说特别健康，一个健康的运营体系，还是要激发市场本身的活力，而不是靠政府政策刺激。而且，现在的货币政策是过度宽松，执行的是非常积极的财政政策，它不是靠本身经济的活力，而是有点儿像打强心针，这样的市场是不可能自行持续发展下去的。此外，房地产泡沫的出现有可能激发新一轮的信心恐慌，又开始进行抢购，这很容易造成政府的急刹车，因此也是不正常的，政府刹车之后房价又会大跌。市场在暴涨暴跌之间运行，这不是一个好的运行状态。
投资家： 以来的政策调控会带来哪些影响？
赵 晓：近期以来的房地产政策更有针对性，已经从以前“漫灌”改为了“滴灌”，并且对楼市已经开始进行积极的微调，我们希望微调能够起到一定的效果，但现在来看挑战也是蛮大的。如果微调不起作用，就不可避免出现大的回调。过去的一年一波三折，现在又到一个新的政策变局的时期，但我相信这个政策变局的主调，应该是微调避免回调，避免出现大的波动。
投资家：你对中国房地产业的未来有什么样的判断？像北京这样的一级市场，会经历日本东京、中国香港过往的市场表现吗？
赵 晓：如果站在企业发展的角度，我对内地房地产市场还是比较看好的。因为中国正处于人口高峰期，市场还有成长空间；中国的城市化也会进入到一个快速进程中，把目前45%的城市化用地上升到60%，如果以每年1.5%的速度增长，至少还需要十年。因此，从市场需求和城市化率来看，中国房地产市场还有十年左右的黄金时期。
北京、上海出现东京、纽约那样的发展态势很有可能。因为北京、上海在全球的地位，将来不会亚于东京或者纽约。在东京或者纽约，从CBD的公寓价格来看，目前要比上海要高出很多。从全世界流动性过剩的背景来、未来的中国城市化率、北京、上海跟东京、纽约、伦敦的比较来看，应该说这是一个长远的趋势。但不一定是直线上升，中间可能会有所起伏。（首发2009年第7期《全球商业经典·投资家》）