谢逸枫:未限购城市房价暴涨不止50%
一线城市房价“维稳” 二三线限购城市房价“微涨”
引语：颇具有“危言耸听”楼市“拐点”和房价“拐点”之言论，目前市场可谓如火山爆发一般，刺眼的“崩溃和崩盘及大跌”之字，充满在全国媒体头版头条之上，大有文化大革命时期的“大字报”，相当恐怖。真的“狼”来了吗？2008年“楼市拐点”又在2011年下半年呼声再起。2011年下半年“拐点论”再次卷土重来。已经严重影响到购房者购买出手心理，误导广大购房者。其实，调控紧逼、资金告急以及庞大的供大于求压力下，开发商为了加速销售回款和完成销售业绩，未必会大幅度降价。主要是地方政府会撑楼市，开发商资金实质未到破裂，市场实际供求关系不平衡，大量的资金和购买力爆发及热钱汹涌进入房地产，房价怎么会大跌。
我认为，7月全国一线城市房价环比虽停涨，但比较稳定，不能说明房价离大跌不远。因为同比数据明显告诉我们，房价依然大幅度上涨，说明房价实质未下降。离所谓大幅度降价的“以价换量”为时尚早。剩余67个二三线城市，其中39个城市继续上涨，仅仅有19个持平，9个小幅度上涨缓慢或小幅度的下降。毫无疑问，如果剔除43个限购城市，上涨房价的二三线城市基本集中在二限购城市，有的城市房价上涨幅度达到30%或50%。而已经限购的城市房价要不持平，或者是继续小幅度上涨。因此，下半年未限购城市房价全面暴涨，不排除局部城市房价暴不止涨50%。
我认为，金九银十传统销售旺季将到来，市场上新增供应和开发商价格促销及受限购政策的“挤压效应，巨大的“资金流和购房者人群”汹涌进入未限购的二三线城市。在地方政府新规划和市政利好及交通改造等地方经济发展的刺激下，二三线未限购城市必然迎来一波房价上涨高潮。首先是即使住建部8月31日公布新一轮限购二三线城市扩容名单增加到10个或14个或20个或30个，甚至是50个到60个，根本是与事无补。
实际上是依然遏制不住房价上涨，因为限购的城市资金和投资购买人群会转移到未限购的城市。其次是今年金九银是房地产市场背景比2008年好，虽有调控加强，但未让开发商有大降房价的动力。不管是从资金链和市场供求关系及房地产发展趋势看，今年金九银十肯定比2008年楼市旺盛，不管是成交量和价格方面，都比2008年好。最后是今年价格控制目标的城市基本是控制涨幅在10%以下，说明今年房价上涨的幅度依然是10%左右。
我认为，一些人老说“拐点或崩盘”，却拿不出有说服力的数据和合理的根据，如何让人相信。不从房地产项目资本金运作模式和市场实际供求关系及GDPCPI数据等房地产作为政府重要主打支柱产业的因素看。肯定对市场预期和楼市发展产生错误的结果。
请问老讲拐点的学者和专家，什么拐点？如何判断拐点？请问是房地产项目资本金上调回35%还是爆发金融风暴？是开发商资金链破裂还是调控真的让开发商投降？是成交量连续暴降三个月到六个月以上还是房价直接暴跌30%或50%。如何就认为市场将在三季或九十月出现“拐点”，这样的理由如下：一是调控加码，局部城市限购“二次围剿”，称为楼市拐点来临。二是局部城市部分购房需求被抑制，称为投资客被赶出房地产市场。三是局部城市库存量攀升，称为开发商资金紧张到“卖儿卖女”。四是局部城市成交面积环比下跌，称为房价大跌要来了。
五是局部城市房价环比涨停，称为房价实质下降将来临。六是货币政策收紧，六次提准三次息，局部城市土地底价成交和流拍现象,称为开发商“没钱吃饭害怕拿地”。七是银行贷款收紧，开发商自有资金比例提高，称为开发商扛不住了。八是融资渠道封杀，高负债和高地价，融资困难，称为开发商必须房价大跌才可避免死亡。九是局部城市出现10%打折扣，称为房价全面松动。十是局部个别城市抛房套现和逃离现象，称为楼市崩盘。十一是上半年房企并购案例增加，称为开发商资金链要破裂。
我们应该理性看房价，可想而知，楼市“拐点”和房价“拐点”之言论故意夸大了。
我认为，中国5万家房企，可能不到10%房企才会采取（5%-10%左右）小幅度价格折扣优惠，目的是增加自有资金和保持资金链的资金周转及保持一定的利润空间。所谓更大范围的幅度（15%-30%）降价措施不可能出现。特别是拐点在2008年的局面绝不会在2011年重现。理由很简单：“一是2009年5月前中国房地产项目资本金上调35%，而之后中国房地产项目资本金下调回20%。开发商今年明显比2008年和2009年自有资金多出15%，开发商怎么还会缺钱到“活不了”程度。二是保GDP增长10%以上和CPI创通胀历史顶峰。如果GDP4%以下，房价下降50%；GDP5%以下40%；GDP6%以下房价下降30%；GDP6%以下20%；GDP7%以下房价下降10%；2010年GDP增长10.3%以上，今年GDP增长10%以上，房价没理由大跌。
三是90%开发商资金链未到破裂程度，靠吃老本可撑半年以上到一年时间。不是外界传言房企要“卖儿卖女”才能活。开发商“不缺吃饭钱但缺发展钱”。四是高库存和高负债及高地价，低业绩和低利润及低销售率只对开发商的利润空间有一点影响。开发商完全可以通过房地产项目资本金多出的15%（09年5月资本金35%下调20%）资金去应对暂时性不利因素。五是六次提准和三次加息，开发贷款及个人住房贷款及抵押贷款收紧。而开发商资本金市场（股市和上市及信托等海外融资）封杀，只对开发商的资金周转率有一点影响。比如中国100强房企抵抗力完成可以扛到一年。大房企（上市房企和央企及国企等大民企）融资有“绿色通道”和稍微打一点折扣就可完成销售业绩。
七是地方政府不会让楼市“拐点”，楼市不是有些人“说拐就拐”，否则今年拐点至少出现3次以上。我们都知道。房地产行业关系到中国60个相关产业发展；房地产投资额对经济增长贡献率高达36%-40%；房地产税费63项，占到国家总税收入10%，占到GDP40%-60%；土地财政占全国财政年总收入35%-40%，占到地方财政年总收入40-60%，占到GDP12%。截止2010年，全国地方政府不良贷款债务高达10.72万亿,土地财政占地方债务34%-40%。2011年保障房资金1.3万亿-1.4万亿，按照去年土地财政近3万亿，抽取10%土地出让金。今年开发商卖地困难影响到土地财政收入，最后影响到土地供应和保障房建设任务。八是地方政府为房地产开发贷款提供的担保和银行给开发商贷款巨大，一旦房价大跌，地方政府和银行比开发商先坐不住。
九是中国城市化每年将几千万农村人口赶往一二三线城市，说明市场“潜伏”着大量的购买力，比如刚性需求和改善需求。而中国住宅市场受到保障房猛增和新增有效供应缓慢及购买力旺盛，市场上实际上是“供小于求”。目前限购城市和增加新一批限购城市，估计还不到未限购城市十分之一。大多数未限购城市才是开发商主要资金来源，如何会让开发商有大幅度降价压力。一旦限购，必然将大量的购买力和资金及火爆的购买气氛“挤压”到未限购城市，况且又是楼市传统黄金周销售旺季的金九银十推波助澜，房价怎么会下降。
十是地方政府卖地价格上涨和拆迁及安置费提高等开发建设材料上涨，另外是房地产开发税费增加和人工报酬上调及贷款利息调高等开发商经营成本高，说明开发商的开发成本也随之上涨。开发商不可能陪钱卖房，房价如何会下降？十一是人民币将继续升值，市场上过剩的热钱和保险资金及私人资金依然会选择房地产，因为抗通胀，增值保值，而股市大跌。”
谢逸枫
2011年8月21日