谢逸枫:缘何保障性经适房利润离谱高达38%？
请问：保障房利润38%还叫“低利润”吗？
导语：2011年8月20日经济观察报曝光保障房暴利案例，福建8个经适房项目平均合并利润达38%，超国家规定利润的10倍。福建省审计厅日前披露，在全省抽查的多个县市中的8个经适房项目，平均合并利润达到令人咋舌的38%，超国家规定利润的10倍。即便按照物价口径，不计商业配套部分收入，利润也高达25.5%。根据媒体获得的一份材料显示，福建省审计厅厅长俞传尧在一次省人大常委会上，报告了全省抽查城市保障性住房建设的情况。报告称，福建省经济适用房项目存在定价过高、不符合保本微利的规定，使开发企业获得超额利润的问题。
抽查的8个项目平均成本利润率达25.5%，考虑店面等商业配套的利润后，平均成本利润率达38%，远远超出国家规定的经适房利润不超过3%的规定。但审计厅并未透露这8个项目的详情。在这些抽查出的暴利经适房项目中，省会福州市有项目在列。福州市房管局对外口径是，该局并未参与经适房的整个定价过程。该局一位内部人士透露，审计厅将审计报告直接通报给福州市政府，市政府认为，作为负责核定保障性住房价格和租金标准的部门，市物价局应该对审计结果向有关部门做反馈。
福建审计厅向当地人大常委会通报中称，平均利润达到25.5%的统计口径与物价部门审核口径相同。为什么省审计部门按照物价部门口径审出超标暴利，而物价部门却能放行这样的项目定价？物价局负责审核经适房统计的服务处处长陈生回应说，“这个问题我们尚在研究分析中，审计厅并未同物价局直接就此沟通过。”
我认为，保障性经济适用房暴利是政府不按照市场化游戏规则操作产生的恶果。政府一手控制保障经适房土地供应和保障经适房土地开发主体被国字头或央字头的几家房企垄断及排斥其他房企进行公平竞争等经适房定价权被房企操纵是保障性经适房“高房价高利润”的罪魁祸首。其实，保障性经济适用房利润离谱高达38%，严重超过国务院经适房3%利润控制目标的规定，背后隐藏着不可告人秘密，地方政府与国企之间的共同利益是外人不知道的。
因为中国住房保障房制度本身漏洞多和到目前住房保障法缺失及地方政府监督不力等考虑到短期经济利益。“急功近利”的思想刺激下，地方政府早将所谓的国务院政策利润控制目标抛之脑后。特别是保障性经济适用房定价权在政府手中失去控制权，而开发商拿到经济适用房土地开发权后，便控制着定价权。按照市场化运作手段，也就是没有所谓的“定价虚高”之说。
一方面保障性住房获得地方政府支持，允许开发贷款和享受开发税费优惠政策及销售根本不愁卖。另外一方面是保障性住房开发建设成本低，销售价格高，开发周期短，资金流周转率高，回收资金快，参与的房企自然就获利丰厚。
统计了2008年1月1日至2010年1月18日期间，福州市批准预售的约120个住宅项目中的11个社会保障房项目（绝大多数都有经适房成分），其开发商基本上由福州市住宅发展有限公司、福州市土地房屋开发公司、福州市房地产经营总公司、福州市直管公房经营开发总公司、福州市房地产开发总公司、福州建总房地产开发总公司这几家公司所垄断。六公司均为出自城建、房地系统的全资国有公司。 目前为止，参与了福州市保障房建设的唯一一家“体制外”公司，是福州的上市企业三木集团。这家企业负责开发了限价房项目三木翰林苑。
该集团副总裁郑惠川说，该公司的限价房项目，销售价格都由政府审核确定，集团和政府部门的项目合同很清楚，超过3%的利润，全部作为补缴土地出让差价上缴国库。无论是土地差价、商业、车位配套收入，全部计入收入，最终的核算程序也非常严格。经适房的开发企业是房地系统国资公司在建设，分配审核管理是房地系统部门在操作，这中间是一个相对封闭的系统，私人资本进不去，即便进去也不可能做到38%这样高的利润。虽然三木集团的大股东系福州国资——福建三联投资有限公司，但实际控制人系福州开发区国资，并非土建房系统的嫡系。三木翰林院项目，主要针对福建留学人员创业园区人才，因而由三木集团承接。
我认为，地方政府基本倾向于将保障房建设垄断，禁止私人资金流入保障房开发，封杀除国企和央企及少部分民企外的所有房企。地方政府从土地供应和参与建设主体及定价，都是地方政府和开发商“私下说了算”。地方政府对保障房土地供应和参与开发建设主体及私人资金“不放手”，而允许参与开发房企随意上涨房价，是因为地方政府需要业绩和经济效应，根本不会在市场化机制和透明公开原则下进行。事实上，与很多城市不同，福州并没有鼓励私人资本进入保障房建设序列的相关政策，而是将庞大的保障房计划做成封闭性系统，参与方则被严格控制在小范围内。
目前不光是福建的福州、南平、泉州等地，全国大部分城市都在排斥地方除地方政府认定企业之外的房企参建保障房建设，不允许其他行业和投资资金插手开发保障。所以，参与保障房的主体基本由是地方建房地部门和其嫡系国资及央企把控，而民企参与获得开发的机会极少。如果要打破保障性经济适用房暴利局面，保障性住房供应与开发建设主体及定价必须要在阳光下操作，才可保证公正公平。否则光靠单纯强硬性的行政指令和行政文件及政策等地方政府拍头脑，根本无法彻底解决保障性住房暴露出的问题。希望人大和常委会应尽快出台《住房保障法》，《住房保障法》是刻不容缓。
我认为，在理论层面，中央国家机关的保障性住房“一不能上市，二不能继承，只有使用权，没有产权”。这和北京市的经济适用房还略有区别，后者满5年后可以上市交易，但收益的70%要交给地方政府。
福建省审计厅的报告同时还审查了全省保障房建设招标的情况，发现在2008-2010年全省的31个项目中有20多个都存在招标违规问题。上述福州11个保障房项目中，半数的开发者均为福州市住宅发展有限公司。这家公司是福州房地系统企业的旗舰。福州市政府一度计划将以其为主，将上述前五家公司整合成福州房地产发展集团有限公司，主营政府性保障住房项目。近年福州经适房多由福州市住宅发展有限公司开发，很可能是其旗下项目被查出暴利。
福州市物价局服务处处长陈生并未否认，福州市住宅发展有限公司旗下运作的经适房项目，位列审计厅所指的8个项目。其实粗看福州市经济适用房价格，至2010年年中，售价最高的福州市住宅发展有限公司开发的东山新苑，基准价格也不过3500元，而周边住宅均价普遍在万元左右，似乎并不存在太多牟利空间。福州住宅发展有限公司的项目其中可能暗藏玄机。同一经适房项目，却在四年间价格发生了三番变化，并在市场上引发巨大争议。
据福州市住宅发展有限公司物业公司一位内部人士透露，福州市住宅发展有限公司旗下福湾新城的秋月苑项目，2007年9月的基准价格在2100-2300元左右，而到了2008年4月份调整至2700元。两批房源选房时间相距半年左右，但数百元甚至千元的差距，让后面一批选房人很不满意。到了2010年，秋月苑的基准价进一步上调至3139元。
秋月苑有大小店铺15个，这些店铺早在项目开盘之初，就由项目所在地的村集体优先购买，商业部分收入一次性被录入项目收支中，实际上对成本是一项很大的冲抵。2008年住总旗下的西园新苑、西园二期、秋月苑等项目在半年内单价提高700元-1000元不等。福州市物价局针对福州市住宅发展有限公司三个项目提价，向公众解释缘由。物价局当时称，首先，新批次经适房由于全部是电梯住宅，较第一批成本费用升高；其次，原材料和人工费上升，第三，征地成本升高导致价格上涨。倘若价格上升原因都如物价部门所指，那为何在物价部门统计口径下，审计厅却又得出了全然不同的结论呢？
我认为，地方政府明显存在“变相”增加保障性住房开发建设成本和给房价上涨找借口。按照商品房的核准尺度，建安、管理成本是非常透明的，价格主管部门的审核也不会有太大的偏差。即使把土地成本纳入总成本中，商品房项目配建保障房这种模式中，将商品房部分的土地成本摊到经适房。如果剔除掉商铺销售的收入，保障性住房如此离谱的利润恐怕也是讲不通，应该控制在3%利润目标，不该擅自哄抬房价，追求暴利，毕竟是保障房。
谢逸枫
2011年8月22日