在房地产业资金日趋紧张的今天，保险资金成为开发商和保险公司竞相争夺的对象。戴德梁行今天建议保险资金投资资产配置比例应循“7+2+1”模式，即：一线城市甲级办公楼及成熟商场70%，二线城市核心商圈写字楼20%，不动产相关的金融产品10%。同时，借鉴台湾险资公司成功经验，对变更中的土地、政府公共工程、超高层大楼等的投资应该说“NO”。

　　2010年下半年，保监会相继公布了《保险资金运用管理暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》（80号文），其中《保险资金运用管理暂行办法》规定，投资总额不能高于保险公司上季末总资产的10%。截至2010年5月底，按照保险公司53,644亿总资产计，理论上2011年三季度最多可以有约5,300亿元的保险资金流向不动产市场，这是一块肥肉。

　　80号文公布后，各大中型保险公司已经把投资房地产、增加房地产资产占自身投资比例的工作提上桌面，保险公司纷纷开始明确资产管理公司职责、在集团层面成立直接负责房地产投资的团队、不断拓展间接投资渠道、了解一二线城市市场、寻找商业物业运营伙伴等，其中最明显的例子就是在最近北京中服地块的出让中共成交8块土地，而有险资背景的达到了6块。

　　鉴于险资特有的一些属性，戴德梁行认为，目前适合保险资金投资的物业主要还是一线城市高品质商业地产和二线城市核心区域商业地产，投资物业类型主要为商场和甲级办公楼。这些项目的共同特点是回报率合理、现金流稳定、资金安全以及具备中长期增值潜力，符合险资的投资目标。为此，戴德梁行建议保险资金投资资产配置比例如下：一线城市的甲级办公楼及成熟商场70%，二线城市核心商圈的写字楼20%，不动产相关的金融产品10%。

　　戴德梁行认为，保险资金投资房地产的方式包括直接投资，如购买资产或者项目公司股权、入股非上市房地产企业/投资商业房地产项目及债权投资；间接投资，如将资金投入到专业资产管理公司、投资于信托产品或其他房地产金融产品及私募基金。保险资金的退出机制可以采用直接转让项目或项目公司股权，也可以发起设立或发行房地产金融产品，如REITs。

　　养老地产作为保险资金与房地产市场的有机结合，是未来新的投资方向。对于我国面临的未富先老的局面，单靠政府无法解决这一社会问题。依靠市场的力量、社会资金和专业的机构，形成产业化发展的格局，才是解决养老需求的关键。有鉴于此，各大保险公司纷纷试水投资养老型商业地产，从而获得稳定的租金回报及资本化收益。戴德梁行认为，兼顾销售型和持有运营型的项目最有利于在保证项目品质的前提下，实现项目的整体盈利和持续发展。而长远的、可持续的发展模式应该是持有型物业，通过资本市场如REITS等方式实现保障增值。