一年多来中央政府出台了一系列意在调控房价的政策举措，各个不同利益相关者对此也做出了大相径庭的反应，出现了很多不同的声音。其中最为核心的分歧就是房产是投资品还是消费品的争论，主张房产是投资品的人绝大部分是地方政府即土地所有者和供应者、地产商即房屋开发商，还有冠有“专家”称谓的一些利益相关人；主张房产是消费品的绝大部分为人轻言微的普通老百姓，也或最多加入一些冠有学者或研究者身份的人。在刚刚闭幕不久的北京夏季中国房地产50人论坛峰会上成思危演讲时说：“从经济学来说，房产是资本品，不是消费品，这在经济学当中哪个理论都是这么说的，因为他本身就是一种财产。”
其实，环顾全球世界各国的房地产市场，粗略划分，无非是市场化和非市场化的两类。市场化的意味着房产是作为投资导向的，房产既是自住消费品又是投资品，市场化程度和政府介入的程度决定投资品属性的强弱。非市场则意味着房产以居住为导向，限制投资和炒卖。限制房地产投资品属性也很简单，无非是去市场化，如通过政府介入，用税收、行政手段增加其市场交易的摩擦成本，降低其流动性；或设立严苛的市场准入，直接限制进入这个市场的参与者；或政府大量供给非交易性房产（廉租房、其他公屋等等）。以德国为例，从1977年至今，德国房价平均只上升60%，同期人均收入上升三倍，即德国房价平均每年只上涨1%。德国每年有25万套新公寓完工，是拥有最详尽建屋规划的国家之一。由于供应充足，楼价平均每年只升1%，置业只作为自住，不能博资产升值。德国还可以“自建房”及“合作建房”，即一批人加起来向政府买地自行兴建，完成后“分楼”，又或一幢大厦业主合作将它重建然后“分楼”。地产商所订楼价如超出“合理房价20%”便构成违法行为，可告上法庭，不但罚款，而且负刑事责任。物业交易政府抽1%到1.5%不动产税、3.5%交易税；如有利润抽15%盈利税，租金收入抽25%利得税，房屋管理、维修费用由业主负责；德国实行“先存后贷”合同储蓄计划，即买楼者先存入楼价50%才获贷款，固定利率年期平均11年半，即如你决定买楼，可以先行存款，直到存款相当于楼价50%便可买楼；存款是固定利率，贷款亦是固定利率，没有变化。
住宅到底是投资品还是消费品？事实上，这个问题一分为二，从社会和居民两个层面考察就可以很明了。从居民个人角度看，住宅是具有投资属性的消费品，或者说是可以用于投资的消费品。而从社会整体看，住宅毫无疑问应该是纯粹的消费品。因为从社会整体看，住宅一经建造完工，其价值就开始随着不断的折旧而减少，没有任何投资意义。投资的社会意义在于获得一种财富的创造能力，有时拥有创造财富的能力比拥有财富本身更有意义，投资要求实现社会价值的增值，要求有收益。而住宅的价格即使上涨了也只是财富在不同的社会个体间的重新分配，就社会整体而言，财富和价值不会有任何的增加，只有折旧减少。
从消费和投资的含义界定上看，消费在于直接满足人们生活需要，投资作为储蓄的转化形式，是通过资金或物质财富垫支以最终获利的途径。所以投资实际上是对现期消费的抑制，投资是为了实现收益，从而更大限度地满足消费的目的。可见，消费才是人类生存的目的，而投资则是由消费派生出来的，是实现未来时期更好消费的一个手段。居住是人类消费最重要的内容之一，居住需求可以通过自己拥有住房和租赁住房实现；同样的，作为住房所有者，他可以选择完全由自己居住、出租部分甚至全部房屋等方式；或者，住房拥有者可以选择在一个时期自己居住，而在另外时期出租出去。在这里，房屋所有者选择自己居住和出租是有本质区别的，前者属于满足自己需要的消费行为，后者则属于抑制自己消费、增加收益的投资行为。这种区分如同消费和投资的区分一样容易理解。相应地，住房拥有者用于自己消费时，住房就属于消费品；用于出租时，就应当属于投资品，合租时一部分用于消费而另一部分用于投资。对于租赁者而言，房租属于本期消费的支出；对于住房所有者而言，政府机构通过分摊成本和利息的“虚拟租金”方式计算当期消费支出，仅仅具有统计学上的意义，与居民的实际生活感受截然不同，不能成为把住房当成经营性固定资产的理由。
可见，对于拥有者直接居住的住房，属于纯粹的消费品；用于出租的住房，可以视为投资品。所谓住房的消费性与投资性共有的说法，是指作为消费品的住房可以部分或全部用于出租获得收益。一般来说，自主消费和投资不能同时进行，这也方便了政府部门进行相应的统计和管理。
由于在社会整体层面，住宅是纯粹的消费品。因此，我们一定要把握好住宅投资的比重，不能将过多的社会资源投资在住宅领域，否则就会伤及经济的长远发展能力。虽然，投资房地产能带来暂时的、表面的GDP增长和繁荣局面，但如果过多的消费挤占了投资，就会对经济结构造成破坏，损害经济整体的竞争能力和发展动力。我们这样一个大国，是不可能靠房地产的繁荣去参与国际竞争、实现强国之理想的。
中国房价高涨而且难以有效调控的核心原因是不到20%的富裕阶层、权利阶层主导了房地产市场的定价，所谓土地供应不足、城市化的刚性需求、房屋时稀缺性资源等等都不过是价格主导者的烟幕弹而已。正是因为少数权利人、先富起来的人一户购置很多套房子，赚钱效应簇生一大批以购置囤积房子为营生的“炒房客”，这些人用很小的自有资金、利用低利率时期大量的银行贷款大肆囤积房子，买房子的目的既不是为了自住、也不是为了出租，而纯粹是为了囤积然后倒手博取差价，不仅如此，而且还有房地产开发商、土地储备部门、外国投机者都参与了商品房屋“囤积”和投机行为，银行住房信贷的失控也在很大程度上助长了房地产的投资和投机性需求。这些因素从根本上推高了房价，一方面使得短时间中国几乎所有城市的房价鸡犬升天，远远超过了广大老百姓的实际收入水平，成为压在中国老百姓身上最沉重的负担；另一方面又造成大量的房屋空置，据南方周末新闻报道说中国的房屋空置8000万套，假设以每套住宅