2011年广州大学城投资价值论

谢逸枫:谁是广州大学城高房价最后“炮灰”

 广州大学城最大的投资价值，就是当大学城房价涨到5万元/平方米,泡沫不会破裂。当大学城房价上涨到10万元/平方米时,泡沫有破裂的危险。当大学城房价上涨到20万元/平方米时,无人接手，泡沫就会自然破裂,最后接手的人将倾家荡产。大学城的房价自2010年上涨最高峰时是18000元/平方米,目前大学城最高房价已经达到25000元，半年时间，房价上涨7000元/平方米，相对于上涨了40%。按照广州业内共识，大学城的房价上涨到5万元/平方米,需要3年时间。按照目前大学城房价的上涨速度,不需要三年。如果是三年时，大学城房价将上涨到10万元/平方米。

  大学城房价为什么会一路上涨？支撑大学城房价上涨的力量是什么？一是政府背后推动大学城的规划和发展及房地产炒作。二是大学城土地价格越来越高,政府吃差钱越吃越深。三是大学城住宅越来越稀少,供应小，住宅的投资越来越受关注。四是大学城独一无二的教育资源,广州只有一个大学城。五是大学城的房价高起点,上涨的速度比珠江新城还快,潜力大。六是大学城已通地铁和大学城教育及人才等其他产业发展。七是大学城已经有的品牌房企进入,未来三年到十年，开发必然高潮期.八是大学城是稀少的人文教育之城,产业之城。

  从政府和地价及稀缺性，供求关系，大城城区域，产业等方面的因素上看。另外是目前中国货币的沸热，通货膨胀预期非常强烈，购房抗通胀和保值及升值，依然是富人投资购买房地产最大理由。并且，国内的热钱和人民币升值及负利率的因素下，投资房地产依然是最热的产品，因为可以获得比其他产品更加具有稳定性的高利润收入。其他方面就是所谓的城市化进程，未来十年到二三十年房地产市场依然看好，大量的人口往城市进入，将带来大量的购买力。

  大学城目前不是居住之城,至少未达到居住功能的配套和环境及条件,但是绝对的投资之城,因为还是一块处女地,可以挖掘的价值很多,例如功能,区域价值,教育资源,产业发展等.要投资大学城就得早和把握时机，否则肯定是被高房价导致泡沫爆炸的炮灰。

  大学城的房价也不可能永远一直保持大幅度的高速度上涨。当然所有的基础产业及配套完成和价值减弱时,房价将很难上涨。简单说，大学城的房价上涨到一个顶峰时，将会出现回落。从大学城现状看，大学城什么时间成为新城,目前还是值得怀疑，大学城发展经过十年时间，还是一座荒凉的新城，而不是真正意义上的新城。从购买大学城房子的心理上看，现在大家高价购买大学城,就是赌博未来大学城房价上涨的预期。大学城的房价，一方面是政府推高房价,另外一方面是开发商的高利润预期。炒作自然是导致购房者盲目投资推高房价的因果。

  目前大学城有八大弊端，一是大学城定位不明确，功能不全，导致产业发展方向模糊。从而出现政府投资和产业政策及资金等配套落实缓慢的现象。二是大学城人口少，消费力低。商业气氛不浓厚，混乱。购买大学城的人，大多是广州本地人和少部分周围城市的投资客，购买的目的不是自住，而是投资。三是大学城市政配套和生活配套及商业配套不全。这个是大学城发展的最大弊端，通过房地产行业的拉动，可以解决部分小区配套问题，但是解决不了大学城的全部配套。

  四是大学城交通目前依然不方便，虽然通地铁。如果不是有车一族，上下班要从大学城到广州来往，肯定是不方便。五是大学城离广州中心还是远，可以说是偏僻新城。这个是区域位置很难改变的。六是大学城的投资价值透支速度过快，泡沫形成也快。投资价值是建立在大学城自有资源和政府规划及开发商挖掘地块的价值等经济发展有一定关系。如果价格上涨过快，肯定会导致产品透支原来的市场价值，变成有市无价。脱离了市场购买力的经济负担能力。

  七是大学城土地价格高，导致房价超过区域购买力的承受力。土地成本是房价上涨的理由，这是因为开发商的心理因素和利润预期决定的。八是大学城投资比例超过自住，大学城容易形成居住空城。说明，大学城未来3年到10年只合适投资，不合适自住。