谢逸枫：保障房大跃进“乱象”祸害根源
住房保障房法缺位：公权“瓜分”保障房
与民争利
摘要：“十二五”期间，我国将建设3600万套保障房，2011年将完成1000万套，五年累计需投入资金4.8万亿，超过金融危机期间4万亿的刺激计划，可谓是我国最大的福利保障计划。今年要开工建设1000万套保障房，“十二五”期间共建设3600万套，保障房迈入了“大提速”时代。然而，保障房的公平分配如何保障，似乎很成问题。昨天有条新闻至少表明，公众对保障房公平分配的担忧并不是杞人忧天。850套本应分给困难群众的限价房，却成了浙江省苍南县一些领导干部的桌上菜。近日，有人反映，该县的安居房，九成都被县乡的领导所瓜分。面对这一举动，有人无奈地望房兴叹，有人却坦然地享受福利盛宴。(6月15日《东方早报》)。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，限价商品房的规定存最大的问题，在限价房分配上。首先，限价房的享受对象没有明确的规定，仅仅是模糊是规定，申请限价房的条件，而没有规定具体的对象。其次是限价房的房源公示规定方面，没有明确规定。最后，限价房违反规定的处罚比较轻。
在浙江苍南县，850套本应分给困难群众的限价房，却成了当地县乡一些领导干部的“保障房”。作为温州市首个限价房项目，苍南县专门出台规定：限价房销售对象主要为苍南县党政机关和其他全额拨款事业单位的在职干部、职工。据悉，目前分配名额已初步确定，接近九成分配给了机关单位的公职人员，有不少乡镇采取了工龄加职位的分房法，于是乡镇领导便拿到了分房名额。
一方面，当地官员不仅毫不避讳“以权谋房”的事实，而且显得理直气壮。如公开表示，“分房总有先后，先解决我们公职人员。老百姓是属于第二批”。另一方面，在官员内部，这批限价房的“瓜分逻辑”同样也是高度官本位化的，能否分到限价房，主要并不取决于官员住房的实际困难程度，而取决于官位的高低、权力的大小。“限价房”何以会遭权力瓜分？巨大利益的诱惑显然是首要原因。当然，更深一层看，“限价房”所以能够沦为权力瓜分下的“权力房”，利益诱惑之外，根本还在于，在“限价房”这样的保障房分配问题上，当地官员政府手中的权力，事实上并没有得到任何有效的制约和限制。
比如，“先解决我们公职人员，老百姓是属于第二批来解决”的住房分配原则，自始至终都是当地官员自说自话、自我授权的结果，根本看不到任何当地民众充分参与的迹象——既没有听取征询他们的意见，更没有经过当地立法机关的批准、同意。既然权力如此毫不受节制，针对限价房的瓜分，当然也就会从利欲支配下的可能性转化了权欲支配下的必然性。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，公务员是保障房保障的对象吗？目前中国没有一部住房保障法，导致至今不知道保障房该保障谁？保障房的分配才是最重要，否则保障房将成为地方政府公务员的福利分房，或者是开宝马或百万千万富人的投资品，或者是“让领导先飞”或者是央企和国企及事业单位的福利房，可想而知，保障房的分配将成为中国房改制度最大的失败。因此，各地应根据中央的要求，尽快梳理、完善所在地区保障房的建设标准、申请资格、审核程序、惩罚措施和监督机制等。按照国家有关部门规定，廉租房单套面积原则上不超过50平方米，公租房不得超过60平方米，经济适用房以60平方米为主，比如，北京市规定限价房以90平方米以下套型为主。
眼下，包括限价房在内的1000万套保障房计划，正在全国紧锣密鼓地施行。而上述“限价房”成为“权力房”的事实，显然再次提醒我们，保障房制度要想真正名副其实，“足量建设”其实只是一个方面，更重要的另一个方面还在于必须确保“公平分配”。而要做到这一点，“限制官员权力、保障民众权利”又是绕不过去的焦点。从这个意义上说，“保障房”所急需保障的不仅是直观的“居住权”，更是包括参与、监督权在内的全面深入的公民权利。否则，即使保障房建得再多，恐怕也不足以真正保障什么。
限价房公然成了领导干部的保障房，而且官职越高，就越容易分到房，令人错愕。之所以说其“公然”，是因为这样的分配决定居然出自于苍南县政府出台的规定。而苍南县政府办有关负责人在解释此规定时，居然说“分房有先有后，因为这批房源较少，所以先解决公职人员的（住房），老百姓属于第二批”。而且分配给公职人员“风险可控”。如此解释实在荒唐，保障房是政府为中低收入住房困难家庭提供的限定标准、限定价格或租金的住房，分配的主要依据就是家庭年收入和现有住房情况。
可苍南县却无视保障房的申购标准，以身份、职位来分房，把普通百姓完全排除在外，这显然违背了保障房的分配原则，其结果也就把保障房变成了领导干部私下 “瓜分”的“福利盛宴”。（6月16日广州日报）当然苍南县可能感到有点委屈，毕竟公职人员“瓜分”保障房的实例有不少，像福建龙岩经适房15%申购者系公职人员，山西忻州限价房成公务员小区，陕西眉县首个经适房小区成了公务员的福利房，海南海口限价房成为干部的保障房。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，“让领导先飞”怪象是保障房分配最大的讽刺，政府有什么权力让“领导先飞”，是谁赋予地方政府的权力？现在最大问题，应该是确定谁才是享受保障房的对象，别让公权力“瓜分”保障房。保障房分配的乱象完成颠覆了保障房最基本分配原则。一是家庭收入低于一定的标准，一是家庭人均住房面积低于一定的标准。且不说安居房本来就应该属于低收入住房困难家庭，即使是没有特定分配对象的福利，公务员尤其是党员干部也应该把自己排在后面。公务员住保障房，就是不爱老百姓，就是不爱国。
保障房向来僧多粥少。去年全国销售商品住房9.3亿平方米，折合约900万套，而去年的保障房建设任务总共才580万套，并且还没有全部完成。即便今年提出了1000万套的任务，在总量上首次超过商品房，但其一，任务能否按期完成尚是疑问，新华社之前的报道即说，一些城市开工率还不到三成；其二，即使按期完成，1000万套也不能满足公众的需要，与新加坡超过八成以上的居民住在政府组建的公屋、香港近一半人住在保障房的现状相比，更显不足。
中国有句古语：“不患寡而患不均”。保障房不但在总量上“患寡”，在分配上更“患不公”。“让领导干部先分房”、“表哥表妹住保障房”、“富二代成功申领保障房” ……一系列事实在考验着保障房的公平分配。作为一种福利，保障房本应针对中低收入的住房困难户，无论身份，无论职位，只要符合条件皆可申请，公职人员自然也有申请的权利，但无论如何也不能只为公职人员量身定制。
住建部近日要求，各地保障房建设任务必须在11月末以前全面开工。“开工令”下了，可是倘若建好的保障房一如苍南“让领导干部先分房”那样，最终异化成为公职人员的福利房，再多的保障房也起不到“保障”作用。领导干部瓜分保障房，说小了是“特权自肥”，说大了则是在瓜分政府公信力，值得警惕。
但近期有关保障房建设的负面新闻不断，乱象频出。其一，便是存在严重的质量隐忧。目前公开的信息是，各地保障房建设中发现了建筑材料弄虚作假、钢筋水泥不达标、已建成的部分项目大规模出现的“渗漏裂”等状况，“瘦身钢筋”、“空心楼板”等劣质建材普遍出现在保障房建设中。《法制日报》报道，包工头透露保障房建设偷工减料几成行规。
其二，保障房开工量不足。经济观察报报道，截至5月底，2011年1000万套保障房建设实际开工率为32%。尽管远低于外界预期，但在住建部人士看来，这已经是个不错的成绩，至少远高于2010年的进度水平。2010年，10月底全国人大透露的数据显示，至当年7月底，全国年度保障房投资计划仅完成23.6%。最后不了了之，问题不在这32%，而在建设施工质量，以及数据的真实性上（也就是说这32%是否含有水分还很难说）。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，截至5月底，2011年保障房计划的建设实际开工率为32%，这是住建部从已建立起来的保障房建设专项巡查制度中获取的最新进展。也就是说，1000万套保障房计划中，仅开工了320万套，远低于外界预期。就算这32%是真实的数据，则也只能表明这32%的保障房仅仅是开工而已，离建成还有很长的距离，另外的68%即680万平方米的保障房什么时候开工还是一个未知数。中央确定的任务是，“十二五”期间共完成保障房建设任务3600万套，其中2011、2012年个完成1000万套。这里所的是“完成建设任务”，而不是现在普遍表述的“实现开工面积”，不知不觉间被偷换了概念——完成任务数成了开工面积。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫指出，何况开工面积本身表述就不严谨，开工面积应该是占年度保障房建设任务32%的项目已经开工，而项目“开工”到项目真正完成则需要一个不断的过程，现在表述的32并非实际上已经完成了32%。比如广州大学城805套保障房已经启动，它也占到32%中的一部分，仅仅是说明它这个805套房的项目刚动工，而不是已经完成。即使已经完成了32%，还没有开工的68%，在未来的不足7个月的时间内能够完成吗？就算北方地区整个冬天都不上冻不下雪，也未必能够全部完成建设任务。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，数据来历可疑。目前获取国内保障房建设进度的途径有两条，一是各省住建部门自行上网公布的数据，二是各省巡查员向住建部报送的数据，数据的获取源头提高的数据是否真实、数据抽样和统计的方法等都会影响到数据的真实性。总之，保障房建设的数字游戏和文字游戏在2010年已经演习了一次，今年是否会有所改进，还是会变本加厉，值得拭目关注。大多数开工项目停留在挖地基等基础工作上，这就是所谓的开工率。所谓的一年一千万套，就是睁眼说瞎话，根本就是难圆其说。
其三，竣工时间不明确。为此，5月10日，住建部要求各地方政府需在20天之内公
布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。据北京媒体报道，6月9日，北京市住建委网站首页显示，2011年北京市计划新开工建设、收购保障性住房20万套，力争全年竣工各类保障性住房10万套。而具体到各个项目的开工、竣工时间，北京市住建委却表示，这是需要逐步完成的工作，不可能一次性对外公开，住建委会根据各个项目的进展在每个季度对外发布一次相关信息。有知情者透露称，大多数开工项目停留在挖地基等基础工作上。
同时，保障房的分配更是问题严重。开豪车住经适房、摇号六连号、经适房小区绝大多数分配给公务人员等负面新闻一个接一个。850套本应分给困难群众的限价房，却成了浙江省苍南县一些官员的“福利盛宴”。一名知情人士提供了一份该批限价房分配计划：850套限价房中，分配给苍南县36个乡镇(区域撤并前)368套，县机关单位318套，教师64套，人才房50套，项目所在地拆迁安置户50套。也就是说，除了分配给安置户和引进人才的100套，有近九成的限价商品房分给了公职人员。这个分房计划，记者也从苍南县住房制度改革办公室得到了证实。（2011年06月
16日中国青年报）。
保障房乱之根源，是缺乏相应的制度来“保障”。一直积极参与保障房建设的万科集团总裁郁亮早就预见性地提出“保障房的制度建设更重要”。但时至今日，我们仍然没有看到一个全面、系统的规范性文件，来从源头的土地出让到最终的分配和退出机制进行约束，只有在发现问题时才“头痛医头，脚痛医脚”式提出一些要求，这极易导致保障房建设“无保障”。
例如，针对保障房出现的质量问题，在6月8日召开的全国住房建设系统电视电话
会议上，住建部要求省级住建部门对发生保障房质量问题的市县主管负责人进行约谈。对此，任志强说：“约谈要是管用，还要法律干啥？”这直接反映出，对保障房建设只有“软要求”，而缺乏“硬规范”。
另一个例证是，保障房建设时间过半，开工却只有32%，住建部的相关要求中，只有“11月底前全部开工”的硬指标，却没有何时竣工的硬指标，并把提升开工量
的希望寄托在下半年。这让人不禁想起有关部门对“囤地”的规定，虽然拿地2年
不开工即算违规囤地，但以“象征性开工”的囤地者却不在少数，主要原因即是对竣工时间没有严格要求。同理，各地方政府不肯公开竣工时间，让人有理由怀疑其对保障房建设存在“应付”的成分。
对于保障房建设的制度设计，业界有许多中肯的意见。比如，有人提出在地方政
府土地出让计划中，规定一定比例出让给保障房，从源头上解决用地问题。《新京报》的评论指出，指标不硬、责任不明，竣工时间怎么可能有保障？必须像强令开工一样，给竣工期也画一条“红线”，无故逾期者如何惩处，也应明示。还有人指出，保障房出现质量问题，实际上就是犯渎职罪，不应“约谈”了事。目前保障房出现的种种问题，无非是各方利益的纠葛。但保障性住房是关乎于民的福利，除了要求各方参与者“利益放两边，道义摆中间”，更要在制度上给予保障。
绝大多数城市都制定了有关保障房的建设标准。按照国家有关部门规定，廉租房单套面积原则上不超过50平方米，公租房不得超过60平方米，经济适用房以60平方米为主，北京市规定限价房以90平方米以下套型为主。既然有了标准，就得严格根据标准来建设，这是基础。公开、透明，首先是房源的公开。所有房源都应向社会公开，包括面向公务员定向配售的限价房。这样，人们就会问：为什么有的公租房面积达120平方米？为什么那么多限价房面积超过120平方米？给个理由先。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，保障房分配比建设更重要。保障房分配不合理，导致保障房分配的不公平。保障房面前，人人平等。除当地保障房管理办法规定的特定人群外（如拆迁户），任何人没有优先权。保障房分配环节的不公平，将对整个社会的公平正义造成重大伤害。从这个意义上说，保障房的分配比建设重要。
2011年各地保障房建设任务艰巨，有些地方就将企业自建房也纳入保障房范围。据报道，有的垄断性国企自建房面积，最小的户型也是四室一厅。如果这也算保障房，就太离谱了。假如非得将企业自建房纳入保障房，那就请在严守当地建设标准的基础上，再遵行全市统一的申请和分配标准。申请资格应该是清清楚楚。譬如，申请北京城区限价房，3人及以下家庭年收入不得超过8.8万元。申请人千万不要说连自己家庭的收入是多少都不知道。（2011年6月16日21世纪经济报道）。
保障房面前，人人平等。除当地保障房管理办法规定的特定人群外（如拆迁户），任何人没有优先权。也就是说，无论你是公务员，还是环卫工人，是央企员工还是民企职员，有没有资格参加保障房的摇号，唯一的标准就是你的居住现状、收入和资产情况。这方面，政府部门（包括中央政府部门）应该带头示范。建议各地各部门应立即取消所有保障房定向建设、定向配售的政策。尤其是，很多政府部门已经有住房补贴了，再定向搞经济适用房和限价房，就像高收入的国企自建保障房一样，社会舆论不可能没有意见。保障房分配环节的不公平，将对整个社会的公平正义造成重大伤害。从这个意义上说，保障房的分配比建设重要。如何将“保障房全过程公开透明”落到实处，引入并非花瓶的外部监督机制，自觉接受媒体和舆论监督，关乎保障房建设的成败，执行者不可不察。