谢逸枫：穗勾地后首宗珠江新城地块出让将创“地王”
广州勾地后首宗出让地
珠江新城B2-11未开拍已成“地王”
摘要:2011年6月8日，广州首次举行经营性土地推介会，大规模推地12.72平方公里，140余家房企到场“探风”，堪称“史无前例”。号称广州史上最大规模推地大会——6月8日上午在花园酒店举行,五大新功能区39宗居住用地和54宗商服用地现场推介,共有12宗勾地意向成交,涉总金额64亿元,在本次推介会上被「勾出」的12宗土地,意向地价总金额约64亿元。当日会上虽有12宗土地意向成交,但举办方解释说属于勾地,最终成交还要看市场。
广州市国土房管局6月15日发布出让公告，挂牌出让天河区珠江新城B2-11地块的国有建设用地使用权。由广州盈基投资有限公司所勾选珠江新城B2-11地块,资料显示，该地块为商业金融业用地(C2)，宗地面积5948平方米，建筑面积≤71376平方米，容积率≤12。将在7月19日公开拍卖,目前起拍价为9.85亿,楼面地价为13800元/平方米，该地块将于7月19日进行拍卖，是6月8号举办的广州史上最大规模土地推介会后首块出让的“勾地”意向土地。
该宗地为商业金融业用地，位于冼村路和金穗路交界，邻近地铁三号线珠江新城站，处于广州市新城市中轴线范围。占地面积5948平方米，建筑面积71376平方米。该宗地块目前起拍价为9.85亿，以目前报价计算，楼面价达13800元/平方米。根据出让公告，申请人可以单独申请，也可以联合申请。联合竞买的，竞买申请书应列明各成员单位并签章，各成员单位为竞买及竞得后的行为承担连带责任，联合竞得的单个地块不得分割。
一，广州市房管局6月15日发布公告
将于7月19日出让珠江新城B2-11地块，该地块总占地面积5948平方米(折合约8.9亩)，容积率达12，建筑面积71376平方米，挂牌起始价98499万，折合楼面价13800元/平。此前，珠江新城“地王”保持者是2009年合景拿下的D3-4地块，楼面地价13538元/平方米。此举意味着B2-11地块未开拍已成地王。
此外，在6月8日广州市2011年最大规模土地推介会上，广州市盈基投资公司递交了勾地意向书，报价(楼面地价)高达9107元/平方米。可谓广州史上最大规模勾地会后出让首宗商业地，珠江新城B2-11商业金融地将于7月19日出让，地块折合楼面地价13800元/平，未开拍便成地王。此前，珠江新城“地王”保持者是2009年合景拿下的D3-4地块，楼面地价13538元/平方米。
广州市盈基投资公司成立于2000年，隶属于广东广铝集团有限公司。公司旗下拥有佛山国际商业中心物业管理有限公司、佛山市盈投置业有限公司、佛山市荣錩贸易有限公司、广州市苏豪站物业管理有限公司、广东中海文化传播有限公司等多家企业。广州市盈基投资有限公司先后投资开发佛山国际商业中心、广州苏豪潮流坊、广园中七天连锁酒店和三元里七天连锁酒店等多家物业。
二，珠进新城B2-11地块周围环境分析
刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫表示，珠江新城B2-11地块现状，该地块目前为珠江新城配客车站与维家思广场临时停车场，其中，临时停车场占该地块面积超80%，配客车站仅占不到20%。该停车场现有车位约115个，月保卡收费为1000元/月，目前由广州市嘉福物业管理有限公司经营，只是临时使用，该地块的确即将出让。
珠江新城B2-11地块位于冼村路和金穗路交会处，地处珠江新城核心区域的城市中轴线板块，北临维家思家具广场、西连越秀地产财富中心（目前正在施工中）、南接保利V座、东与冼村隔街相望。往北50米即是冼村路北站公交站，包括B22、45路、54路、64路、195路、254路等多路公交车直达。此外，步行至APM妇儿中心站约8分钟，至地铁珠江新城站B1出口约20分钟。
此前，为了学习香港、新加坡等地C BD的先进经验，通过步行连廊使CBD内部实现可遮风挡雨的无障碍通行，广州市城建委开始在珠江新城高层写字楼之间建造空中步行连廊。但由于是后天改造，连廊建设费用高昂。为此市规划局特别要求，珠江新城B2-11地块出让后，地块内的二层步行连廊由土地使用权人负责建设。
三，珠进新城B2-11地块产品规划分析
刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫分析，首先，根据地块所在区域位置特殊的最明显优势（广州国际金融商务区CBD）和建造空中步行连廊需要及地块使用性质（商服用地）等周边写字楼密集，珠江新城B2-11地块建一座甲级写字楼基本是确定的。今年3月，广州市甲级写字楼租金环比涨幅超过5%，其中珠江新城租金环比上升4.5%，达到155.6元/平方米/月，这是自2008年以来的月度环比最高涨幅。
其次，商业价格上涨空间大。目前广州珠江新城甲级写字楼升至3万元/平方米以上，如新写字楼广晟国际大厦报价3.8万元/平方米，卖尾货的富力盈隆广场报价3.5万元/平方米，而租金涨幅则不明显，月租金最高的IFC260元/平方米，富力中心200-220元/平方米。另一方面，根据仲量联行最新报告显示，从2011年到2016年，珠江新城将进入竞争激烈的集中期。
再其次，土地稀缺性。随着写字楼项目供应空前增加，持续上升的空置率将使租金受压并放缓上升速度。等到珠江新城B2-11地块建好也差不多是2016年。这块地的位置很好，是珠江新城仅剩的几幅土地之一，因此，将拍成地王。珠江新城的写字楼售价已从2010年7月的3万元/平方米，快速上涨至目前的4万元/平方米。
最后，写字楼市场需求决定。珠江新城近一年未有全新写字楼供应，目前在售写字楼供应量也极为有限，导致市场供不应求，售价节节走高。像恒大收购的佳兆业广场，现在售价已达4万多元/平方米。而2010年7月，写字楼市场，售价租金齐上涨。珠江新城的甲级写字楼普遍售价为3万元/平方米。自广州市住宅限购以来，有约30%的新增投资客进入写字楼市场，其中一部分是原来炒住宅的投资者。这些资金的转投，使得写字楼集中的珠江新城迎来了一波火热行情。除售价攀升外，该区域的写字楼租金也有大幅上涨。
四，珠江新城B2-11地块是否成为广州新地王？
刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫表示，珠江新城位于广州CBD，近几年集中推出不少商业地块，但商业金融地价上涨速度仍比不上住宅地块，二者之间有2000元/平方米左右的差距。2009年7月，珠江新城宅地D8-C3在广州市土地交易中心出让，吸引了16位竞拍者参与竞价。最终，越秀地产以3.45亿元夺得该地块，楼面地价达到15324元/平方米。
两个月后，占地面积为5162平方米的珠江新城D3-4商务地块拍卖，地块同样竞争激烈，最后被合景泰富以4.64亿元总价夺得，折合楼面地价13537元/平方米，一举成为珠江新城商务用地的单价地王。此后的2009年11月，挂牌转让的B1-3商务地块也仅以11037元/平方米的楼面地价成交，并未再掀高潮。
说明广州珠江新城土地市场出现商住地价倒挂现象严重，与珠江新城CBD未成熟和商业价值链未形成及商业气氛具有一定关系。
刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫表示，按照广州珠江新城历年土地出让价格，此前，广州珠江新城“地王”保持者是2009年合景拿下的D3-4地块，楼面地价13537元/平方米。而广州珠江新城B2-11商业金融地的地块折合楼面地价13800元/平，足足多出263元/平方米，竟然未开拍便成地王。作为广州市"勾地"首块意向土地，未开拍“地王”影子再现,“勾地”制度能够防止地王，抑制房价上涨值得怀疑。
珠江新城B2-11地块作为广州市首次“勾地”制度首次首块土地拍卖，是广州市房管局有意安排的，珠江新城是房价与地价风向标，也是广州区域内土地供应本来就是稀缺，又是广州国际金融商务区CBD，自然可以吸引房企的拿地欲望。目的是制造土地市场火爆与抢夺土地的市场气氛。
刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫表示，目前，珠江新城绝大部分地块已出让并开发建设。况且珠江新城B2-11地块的确是非常稀缺的资源。珠江新城经过20多年打造，重点功能区珠江新城已建成为广州的中央商务区（CBD），吸引了包括世界500强企业在内的国内外众多知名企业的进驻。另外是集结着广州市最高端的商务配套和高端人才，可谓是黄金地段的风水宝地。珠江新城B2-11地块的竞争应该会非常激烈。
刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫指出，珠江新城B2-11地块肯定出“地王”。原因很简单，起拍楼面价相当于广州珠江新城最高“地王”，况且不至一家房企报名竟价，因此不排除其他有实力的房企参加，经过土地现场招拍挂之后，楼面地价必然超过原来的起拍楼面地价。
刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫认为，其实，就算出“地王”也属正常现象，主要是土地资源性稀缺和地块品质高及地块属性等区域位置价值决定地价，与广州市首次“勾地”制度没关系。
首先，珠江新城B2-11地块位于珠江新城的核心区，地段好，周围商务配套成熟。珠江新城B2-11地块的起拍价近10亿，楼面地价接近14000元，况且一旦有其他房企加入抢地，地块将诞生新地王，楼面地价将突破13800元，达到18000元-2万元/平方米。其次，珠江新城CBD基本成熟，区域内可供出让的商业金融土地非常稀少。作为华南区域国际金融中心，一旦进入开发，房企的品牌和形象必然提高。随着珠江新城核心区发展成熟，目前大型国企、外企购置办公物业、展示形象需求越来越明显，说明市场需求非常旺盛。
再次，目前珠江新城写字楼行情走俏，珠江新城金融商务写字楼房价基本在3万到5万元/平方米。现在甲级写字楼的售价是4万元/平方米左右，而写字楼建筑成本才8000元/平方米-1万元/平方米。说明广州珠江新城房价和地价的上升空间很大。最后，未来广州房地产市场前景依然看好，只要符合房企预期利润，根本不畏惧调控。从目前保利、富力、越秀地产等开发商在珠江新城的商业用地储备量看，经过近十年开发，已消化了不少，急需补充土地储备，因此，不排除抢地现象出现，或者是出现联合体拿地的情况。
五，珠江新城是否具有投资价值？
刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫认为，珠江新城依然具有投资价值。不过，有明显的泡沫成分，在遭遇经济波动时或者将被打回原形。投资客的蜂拥而入已令珠江新城的写字楼市场滋生出泡沫，一旦经济发展的向好形势发生变化，那么其价格势必会有深度回调。
目前，珠江新城在建的写字楼项目超过6个，仅东塔项目便有50多万平方米的供应量。这些总量接近200万平方米的新项目将在2014年前后集中上市，届时整个写字楼市场的售价、租金可能面临较大压力，这也将成为影响B2-11地块投资前景的一个因素。因此，投资风险，写字楼也有泡沫。
六，如何评价广州“勾地制”？
在住宅市场调控趋严的敏感时期，广州共计2.2平方公里的商服用地全部采用“勾地制”，其用意颇具玩味。在此次土地推介会上，广州将重点推介琶洲-员村、珠江新城、白云新城、大学城、广州南站等重点功能区的54宗共2.2平方公里商服用地。同时特别宣传推介广州27个保障房项目以及3.37平方公里商品住房用地。其中广州南站区域尤为受关注，广州南站核心商贸区以广州南站站体为中心，总面积约3.15平方公里。该区南北有屏山河与幸福涌江水环抱，原为农田和鱼塘，环境优良。据介绍，南站核心商贸区今年将推出20宗用地，其中最引人瞩目的莫过于其地标建筑地块和滨水住宅地块。
今年广州经营性用地出让计划 居住用地出让计划： 根据广州市国土房管局制定的《2011年经营性用地出让计划》，今年广州市辖十区居住用地出让计划用地总量约3.37平方公里。其中，(1)市土地开发中心储备地(市本级)1.51平方公里；(2)投融资集团储备地0.69平方公里，其中城投集团储备用地0.4平方公里，地铁公司0.29平方公里；(3)三旧改造用地0.43平方公里；(4)南沙区0.34平方公里；(5)萝岗区0.4平方公里。
商服用地出让计划： 纳入2011年市辖十区商服用地正式计划的用地总量2.2平方公里，各重点功能区中琶洲0.17平方公里、珠江新城0.02平方公里、白云新城0.03平方公里、大学城0.11平方公里、新客站0.23平方公里。其中，(1)市土地开发中心储备地(市本级)1.29平方公里；(2)投融资集团储备地0.67平方公里，其中水投集团0.59平方公里，地铁公司0.08平方公里；(3)“三旧”改造用地0.23平方公里；(4)南沙区0.01平方公里。
刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫表示，广州‘勾地’制度能够借助价格机制的作用，在一定程度上使需求与供给相适应，使土地市场趋于均衡。但由于政府有权选择在开发商报价低于其心理预期时拒绝出售土地，因此‘勾地’制度隐藏着使地价‘只许升不许降’的可能性，这将对市场机制造成扭曲，出现有价无市的现象。之所以推出“勾地”制度、进行土地“销控”，无非是为了使土地出让价格一直保持平稳上升的状态，从而让投资商对当地的投资环境更加充满信心和希望。
在当前开发商对未来市场普遍不乐观、购地欲望不强烈的情况下，政府采取“勾地”制度的本意虽然在于避免因土地流拍打击市场信心，但如果政府对土地的心理预期价格远远超过开发商愿意支付的最高价格，就仍然难以形成对土地的有效需求。因此，如果要在当前房地产市场低迷的情况下，使“勾地”制度发挥作用，如何使政府预期价格符合市场实际将是一个必须解决的问题。
刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫认为，由于限购等政策的影响，房屋销售市场的低迷影响到土地市场的景气度，地方政府收入的减少使得财政压力剧增。正是在这种背景下，“勾地”制度重出江湖，成为地方政府稳定土地价格的一种“托底”方式。另外，通过信息公开，有助于房企清楚政府用地储备情况和供应计划，不会因为缺地的恐慌心理而高价哄抢。另一方面，通过“勾地”制度，也避免了土地的屡屡流拍场面。
广州采用“勾地制度”（土地预申请制度）虽然有利于开发商提前了解地块详细信息以及未来一定时期内土地供应计划，减少盲目拿地的冲动和风险。但在一定程度上却又制约了开发商针对市场情况调节产品定位的灵活性，增加了项目操作风险。而针对“勾地”制度“可以保证土地出让不流拍，但是不能保证地价不高。将改革单一竞价的方式，在部分地块推出前预先设置一个保密的最高限价，达到这个限价后再以竞配建保障房套数的方式来确定竞得者。
文章部分内容见中国房地产报。
谢逸枫
2011年6月16日