热焦点评（11－113）：南部“珍珠链”值得城市规划和地产开发关注
彭澎接受《南方都市报》采访
题外话：我在为南海三山某地块做策划时，听到一个“珍珠链”的说法。原先这是指中国在印度洋地区展开军事部署的港口计划，在这里却是借用说明城市规划和房地产发展的趋势。从海鸥岛，到大学城、生物岛，到南浦岛以及三山岛，在大广州的南部形成了一个环形岛链。
通过调整公路、地铁，这些原先孤立的岛屿，现在都成为重要的居住或功能性板块。有些已经开发成功，有些还是待开发的地块，值得关注。
配套串起南部“珍珠链”南浦岛“商机四伏”
大学城、生物岛、汉溪长隆、广州南站等将打造城市级大配套
摘要：南浦三桥将连通南浦岛和番禺中心区，结束了南浦岛“南向无桥”的历史；飞架南北的东沙大桥连通了荔湾和番禺，结束了南浦往荔湾(芳村)要绕道海珠的历史；中大附中落户南浦岛，使南浦岛告别无高中的历史；南浦岛将建4倍于天河城的商业中心……近年来，随着这一系列的“历史性”的突破，南浦岛的商业、居住价值即将开始腾飞！
南浦三桥将连通南浦岛和番禺中心区，结束了南浦岛“南向无桥”的历史；飞架南北的东沙大桥连通了荔湾和番禺，结束了南浦往荔湾(芳村)要绕道海珠的历史；中大附中落户南浦岛，使南浦岛告别无高中的历史；南浦岛将建4倍于天河城的商业中心……近年来，随着这一系列的“历史性”的突破，南浦岛的商业、居住价值即将开始腾飞！
据了解，广州有意打造一条由多个小岛或板块组成的南部“珍珠链”，从东边的海鸥岛到大学城、生物岛、汉溪长隆，到南浦岛，再到佛山的三山岛，通过高速公路将它们串连起来，并加以整体规划，建设完善的配套，形成一个优质的水乡特色的居住空间，而紧邻火车南站新商圈的南浦岛，则被业内人士用“商机四伏”来简练概括。
利好频传 南浦掀起投资潮
“我以前从来没有想过在番禺买房，一提番禺就觉得洛溪大桥堵得不行，没想到现在南浦岛西部与中心城区的交通这么方便了。”刘萌在荔湾区上班，未婚夫的单位在海珠，两个人一直发愁要把婚房定在哪个区，“现在海珠的一手楼均价都突破了两万，荔湾的楼盘又少，价钱也是死贵。”刘萌和未婚夫有一次走东沙大桥发现了南浦岛上一个名叫锦绣半岛的楼盘，一看到那种经典欧式风格的建筑就喜欢上了，关键是这个盘去两个人的工作地点都很快，而且才每平方米一万元出头。
刘萌告诉记者，让他们下决心出手的另一个原因是火车南站，“我不是很懂楼市，但我觉得政府花这么大力气、投入了巨资建了这个新火车站，定位又高端，整个城市的发展肯定会向这个方向倾斜，将来对周边楼价一定是利好。”
记者采访了解到，在东新高速开通、火车南站投入运营，白鹅潭经济圈规划出炉等利好的频频刺激下，包括南浦岛在内的番禺西部区域的发展明显开始吸引了投资者和置业者的关注。
“我现在都觉得业主放盘价有点儿吓人，但没办法，有火车南站，有地铁二号线，又有东沙大桥的利好，想他们不涨都难。”广州碧桂园二手中介小李表示，去年年中开始，广州碧桂园的二手楼价在一个接一个的利好消息刺激下开始节节上涨，由于番禺西部楼盘不多，业主们个个信心满满，让中介也觉得房子被“吊”起来卖了。记者采访发现，目前广州碧桂园二手楼的放盘均价已去到了1.3万元/平方米，一手楼盘锦绣半岛楼价从两年前每平方米7000多元，现在也已过万，其社区商铺更是从两年前的1.5万元/平方米升至如今的3万多元/平方米。
南浦岛公共配套逐步趋向完善
以往，番禺区的开发模式基本为开发商建楼盘自管配套，政府公共设施的缺乏一直深受居民的诟病。如南浦岛东部早期开发的丽江花园，一个楼盘几乎就是一座小城，除了超大的住宅面积外，小区里幼儿园、超市应有尽有，但走出小区，政府公共配套却十分匮乏，社区居民要读公立小学，要看公立医院都得进“城”才行，而作为洛溪板块与广州市区相联系的最方便的通道———洛溪大桥，也因居民人口不断增加而变得日渐拥堵。不过，最近几年来，通过对政府规划的反思，滞后的市政设施正在被逐步“补”上。
今年年初，“中大要在南浦岛建附中”的消息曝光。根据规划，校区南浦大道南侧、广州碧桂园西侧，用地面积为57385平方米，设计规模为小学28个班，人数为1260人，初中16个班，人数为800人，届时，南浦岛将结束没有高中的历史。
除了学校配套，大型商业配套也将落户南浦岛。广东恒润华创实业发展有限公司表示，他们将在南浦岛上新建大型商城，总开发面积近370亩，占地面积是现天河城近4倍，商城位于碧桂路以西和南浦海滨花园之间，紧靠地铁二号线南浦出入口，未来将可提供餐饮、购物、康体、娱乐等全面配套服务，工程总投资约20亿元。
未来：南部“珍珠链”打造旅游产业
未来，南浦岛如何定位规划，众多专家充满期待。
东沙大桥开通、南站运营意义大
“南浦岛目前已有很多开发，早期的有丽江花园、广州碧桂园和南浦海滨花园等，但岛上靠近佛山南海的西部区域还有一定的空间，对于南浦岛的西部来说，东沙大桥开通，火车南站的营运都是重要的节点。”广州社科院研究员彭澎认为，南浦岛离火车南站近，离广州市区也近，其交通衔接作用将逐渐体现。下一步主要看如何规划，将岛内的基础设施进一步完善，南浦岛与城区的联系将更加紧密。
“现在有一个概念，就是打造广州南部的珍珠链。”彭澎说，这个“珍珠链由广州南部的一系列小岛和板块连接而成，从东边的海鸥岛到大学城、生物岛、汉溪长隆，到南浦岛，再到佛山的三山岛，这些区域由高速公路串连起来，形成一个优质的居住空间，打造出水乡特色，这里的江景、绿化条件及生态环境优势都很突出，未来还可发展湿地公园。”
在彭澎的眼里，由于有之前南浦岛东部开发作为基础，未来南浦岛西部开发可以少走弯路，“就拿西部楼盘锦绣半岛来说，它其实可以借鉴星河湾的发展模式，早期吸引一批白领置业，后期走高端路线，将一大批资金雄厚的企业家吸引过来。”
刀客地产顾问机构董事长、房地产专家谢逸枫则指出，一个区域的商业氛围受到该区域规划、交通以及人口等因素的影响，“比如珠江新城，一旦被定位为中央商务区，其各种市政配套、交通设施更加齐全，整个区域的价值也很快得以提升。相反，现在的大学城由于没有明确的发展定位，还在等待发力的时机。”
谢逸枫认为：“从南浦岛的先天优势出发，这里可发展旅游度假、商业综合体、房地产、餐饮等服务产业，因为这里有生态资源，有地铁二号线、东沙大桥等交通配套，而且目前西部开发程度不大，还是一个充满期待的处女地。”
目前，南浦岛周边的火车南站、万博中央商务区等板块开始发力，谢逸枫认为，这对南浦岛来说是件好事，周边板块规划明确、定位清晰，开发加快之后对南浦岛将产生正面刺激，使政府加快对南浦岛的规划速度，吸引更多的城区人口去南浦岛居住和消费。
通过商业运作引入知名品牌
未来南浦岛的发展要考虑如何把人“留下来”，也就是说让流动的人群在这里停下来消费，而不仅仅是匆匆经过，要把周边的城区人口吸引来这里消费，比如白云新城成功地将白云区、越秀区的人口分流去了万达广场。
谢逸枫认为，未来南浦岛的开发，政府方面要进一步加强市政公共配套，如学校、医院等设施，增加一些交通方面的中转站，让人流可以多在南浦岛停留，当然，仅靠政府的投入还不够，要通过商业运作，完善南浦岛上的餐饮、酒店、娱乐场所之类的商务配套，加快西部的住宅开发，让人气带动商业旺起来“商业方面，可以考虑引进万达、广百、沃尔玛、吉之岛之类的知名品牌，让南浦岛旺起来。”
专家视点
广州社科院研究员彭澎
对于南浦岛而言，火车南站的利好影响最为明显。火车南站是华南多条高铁线路的枢纽中心站，又与珠三角城际轻轨、市区地铁线联网，从这里去周边省份只需要几个小时，去珠三角各城市一小时内可达，进市区也只要半个小时，未来必然成为华南地区以广州为中心的快速轨道交通的大枢纽。而南站本身又可辐射广佛两地，在这种情况下，南浦岛开发可谓商机四伏。
首先，未来火车南站商圈的商业人士会把居住、投资的目光投向南浦岛西部；其次，从大广州的角度考虑，整个南浦岛离广州市区近，荔湾、海珠等区域的白领也会考虑在此居住；第三，从番禺的区位看，它拥有上百万人口的本区住客以及港澳人士的居住需求，未来南浦岛上的楼盘都会成为他们购房时的考虑对象。
采写：南都记者 严艳 摄影：南都记者 邹卫