更严厉的调控政策在2011年将被迫出台

　　 进入5月，胶着多时的楼市重回政策“敏感期”。虽然热点城市成交持续低迷之下价格仍未出现明显松动，但随着“降房价”，这一房地产调控公开表态的变化，深化调控的预期再次高涨。调控力度不断加大，住房保障大力推进国内第一季度的房地产市场，随着一系列房地产宏观调控政策的贯彻落实，正呈现回稳态势，房价环比下降的城市个数增多，主要金融机构房地产贷款增速逐步回落。在全国整体商品房销售维稳的情况下，特别值得注意的是，房价环比下降的城市个数增多。据了解，3月份，全国70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的有12个城市，比2月份增加了4个；环比价格上涨的城市有50个，比2月份减少了6个。二手住宅价格环比下降的城市个数有16个，比2月份增加了12个；环比价格上涨的城市有44个，比2月份减少了6个。

　　 2011年房地产蓝皮书认为，由于政策实施存在反复性，导致市场主体对未来政策预期的不确定性，潜在投机性需求向现实需求转化将有所收敛，但转化动力仍存。就开发商而言，经历2008年至2010年间短暂V形调整反转的经验和教训，房地产开发企业控盘愿望大大加强，经历2009年至2010年火爆的销售市场繁荣，房地产开发企业也积累了巨额的销售收入和利润，控盘能力也大大增强。目前市场上个别开发商开始进行试探性降价促销，但仍不能称之为普遍现象，多数开发商还是处于观望状态，况且相当一部分开发商资金面只是“有点吃紧”，还未到危险的地步。

　　2011年房地产市场结构分化，商品房供给增幅放缓，保障性住房加大入市力度，将导致房价走势出现分化格局。中高档商品房价存在走高压力，低档商品房价存在下调压力。在商品住房市场中高档房价走高、低档房价走低的相持格局下，纳入销售市场的低档保障性住房统计范围的平均房价将呈现下调趋势。2011年我国经济增速的放缓将减小房价涨幅增加的可能性，住宅市场供给量的增加将减小供求矛盾，伴随宏观政策特别是货币政策的调整、保障性住房体系和商品房体系的逐步完善，预计2011年住宅价格将保持基本平稳。

　　在继年初为做好房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，中国人民银行印发《关于做好差别化住房信贷政策实施工作的通知》（银发[2011]66号）后，此次央行发布的报告再次明确提出要落实差别化住房信贷政策，推动房地产金融健康发展，合理调节中长期贷款和短期贷款的比例。央行之前4次提高存款准备金率共2.0个百分点，2次上调存贷款基准利率共0.5个百分点。而这一系列措施显然都收到了成效。此前有观点认为紧缩的货币政策将会放松，此时，央行发布报告，主要是为了向市场表态差别化住房信贷政策实施的坚定目标。在目前的市场状况下，不排除央行未来再次上调存款准备金率。

　　2006年以来，由国务院和国办颁发针对房地产市场的调控电文达11件，土地供给、交易税费、金融约束、结构限制等政策措施均被采用，但房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未被有效抑制。由于土地供给、交易税费、金融约束等政策工具往往只针对新增市场，较少触及既得利益，但更严厉的调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点，将严重影响多套住房持有人群的既得利益，增加政策出台和实施难度。房地产调控面临攻坚战，更严厉的调控政策在2011年将被迫陆续出台。