借用学科分类的方法，可以将中国房地产发展的过程划分为三个阶段：

    第一个阶段是经济学和建筑学时代。这个时代从商品房市场开始发育至最近，经历了二十多年的时间。房地产经济学时代的关键点是住房制度改革，国家通过取消福利分房制度、全面启动住房市场化机制解放了住房问题上的生产关系，进而彻底解放了生产力。随后中国出现了一场持续十多年的房地产开发热潮，数十亿平方米的房屋被生产了出来，造就了中国房地产一轮波澜壮阔的大牛市。房地产经济学时代的意义在于解决了中国住房量的问题。

    随着住房市场化机制的建立，中国房地产进入了一个追求品质的阶段，各种国际化的规划设计思想纷纷进入中国，洋大师称雄一时，各种新的设计风格、新的建筑材料被大胆的尝试，中国房地产的规划设计水平和开发建设水平有了巨大的提升。在这个阶段，中国最忙碌的人是建筑师。中国大中型城市的基本面貌和格局都在这短短十年之中被定格。这个时代是典型的建筑学时代，建筑学时代的意义在于解决了房地产的质的问题。

    在经济学和建筑学时代，中国房地产在快速城市化的推动下创造了令世人为之瞠目的建筑奇迹，中国大地上几乎每一天都在发生新的变化，各种成熟或不成熟的建筑都在中国找到了实践和落地的机会，中国的人均居住面积和住房私有化率也得到了迅速的提高，房地产呈现着一种水涨船高的态势。

    但是，尽管经济学和建筑学时代从宏观上解决了中国房地产的质和量的问题，但是这个时代没有能够解决住房结构不平衡的问题以及其他一些更深层次的问题，由此房地产进入了开始进入了新的阶段。

    第二个阶段是伦理学和社会学时代。这个阶段从近两年的房地产宏观调控开始，正处在现在进行时，而且会延续一个比较长的时期。在第一阶段的发展过程中，人们发现，住房市场化机制焕发了巨大的市场活力，是一个成功而重大的制度改革，但是也存在一个无法解决的缺陷：由于收入差距问题造成的弱势群体的居住问题无法通过单纯的市场化机制来解决。房地产需要一个伦理学的思考方式和解决方案。保障性住房的出现提供了弱势群体居住问题的解决之道。市场自有市场自身的运行规律，简单通过行政干预来调控市场必将产生巨大的副作用，最终也无法实现真正的政策目标。住房制度需要双轨制。从某种意义上说，住房制度双轨制是全世界不同国家真正解决住房问题的国际惯例，“有钱的找市场，没钱的找市长”，看得见的手和看不见的手一起动手，才能从根本上解决不同阶层人们的住房问题。

    中国的房地产市场发展了二十多年，高品质楼房和新的小区大量出现，但令人遗憾的是，虽然房屋的物理品质有了很大提升，但是与居住相关的精神和文化内涵却相当枯萎干涩。人们发现自己拥有的只是一套房子，而很难感受到自己拥有一个社区；房子经常只是一个住人的机器，而不是让人心有所依、身心放松的家园。身体住在漂亮宽敞的新房子里，心灵却仍在四处漂荡，魂不守舍，并没有真正的安全感和归属感。与中国传统的乡村民居或是老北京的四合院相比，现在这些豪华、漂亮得多的房子，很难让你产生魂牵梦绕、依依不舍的感觉。如何建设具有社区凝聚力和群体归属感的当代住区，建设现代人的精神家园，这就是房地产进入社会学时代的核心课题。

    房地产社会学时代的另外一个重要课题，就是创造新的生活方式。最近二十年建了几十亿平米的房子，但人们住进新房子之后，经常发现空间虽然大了很多，生活方式上富有意义的变化却不多，在新房子里过老日子的情况并不少见。如何通过理念和模式的创新、通过精心的规划设计和创造性的空间场所安排，创造出新的生活方式，让人们与时代同步，更好地享受现代生活的意义，成为地产人必须认真思考的问题。

    与此同时，养老地产、旅游地产、休闲度假类地产，这些具有巨大发展潜力的新兴领域，因其与社会问题和全新生活方式等的密切相关，具备了浓厚的伦理学和社会学特色，成为房地产进入伦理学和社会学时代的重要内容。

    第三个阶段是艺术学和宗教学时代。这是房地产发展的远景和最高阶段，是一个在国强民富、太平盛世时代出现的阶段。经历了前面的两个时代的基础，这个时代的房地产的核心任务和使命将进入文化创造、精神审美、人文关怀和终极关怀等领域。这似乎是一个带有乌托邦色彩的愿景，但是我们依然可以在历史长河的记忆中找寻到相关的迹象。欧洲的古城，比如巴黎、罗马、雅典、威尼斯，整座城市难道不是一座座庞大的艺术博物馆？从西安法门寺地宫的稀世珍宝和洛阳龙门石窟佛像的瑰丽雄伟中，我们难道没有感受到大唐盛世时代中国人对永恒世界的强烈追求？这或许是一个可望不可即的时代，或许我们终其一生都无法目睹，但是，关于文化创造、关于精神审美、关于人文关怀，这些与精神家园、与人类文明有关的主题，在第二个阶段的房地产发展中，也是可以被思考、被实践的。房地产人，不应该仅仅成为赢取私利的优势群体和建造住人机器的匠人，还可以通过自己手上的资源，为历史的发展和文明的进步有所作为。