发于《中国建设报》之《中国住房》周刊个人专栏《谈土论经》

楼市又一次试图走出观望，部分楼盘再现抢购风潮。而开发企业的业绩数据更值得关注，排名前两位的万科和恒大一季度销售面积和销售金额都同比提高了一倍以上。还有，最新调控措施一实施就遇阻，发改委“五一”期间检查结果显示，各地楼市明码标价执行情况不如人意。

当此之时，有必要对这一轮房地产调控不断演进的内在逻辑进行梳理，这有利于更准确地判断和把握房地产调控加强和改善的趋势。

在房价上涨过快造成巨大民生压力的形势下，本轮房地产市场调控的基本目标定位于控制房价上。经济学理论认为市场价格由供求关系决定，对调控逻辑的分析可以从供应、需求与价格上来考虑。考虑到每一次调控都强调增加居住用地有效供应和调整住房供应结构，调控对供应的影响暂不纳入分析，重点考虑调控如何影响需求和价格。据此可将房地产调控进程大致分为3个阶段。

第一阶段以“限贷”为主要特征，主要体现在去年4月出台的新“国十条”及其之前的一些调控措施中，包括停止第三套及以上住房贷款，提高第二套房首付比例和贷款利率，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年等。这影响的是贷款资金的使用成本和投机的盈利水平，以此抑制房地产市场投机需求，以推动价格恢复合理。在此阶段，认可价格由供求关系决定的基本市场原则，政府通过金融政策影响购买者的需求。总体而言，这与其他国家以利率调节为手段的宏观调控具有相同的逻辑。

第二阶段的主要特征是“限购”。从新“国十条”提出可以“采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，到今年年初的新“国八条”停购第三套住房和外地人口有条件地购置首套住房。在此阶段，仍然认可价格由供求关系决定，但是利用行政化手段将部分购房需求挡在市场之外。行政式调控手段开始走上前台。

第三阶段主要内容转为“限价”。要求房地产商按照《商品房销售明码标价规定》实施一房一价，不得随意涨价，并有可能进一步开展反暴利调查。管理层要求房地产商确定一个价格上限，就算市场存在再大的需求也不能变动价格。本质上，这是以直接的价格限定来追逐调控目标。当然，此阶段的价格制定权还在房地产商手中，但由于事实上否认了价格由市场供求决定的基本原则，已出现蜕变为彻底的行政化调控的倾向。