陈真诚：迪士尼主题概念地产如迷如雾
文/陈真诚
（原文载上海《理财一周报》）
[导读：由于一些主题概念能够为楼盘提供卖点，为市场炒作提供题材，因此，从酒店地产到高尔夫地产、游艇地产，再到主题公园地产，大到奥运地产、世博地产，直到最新的迪士尼乐园地产，各种主题概念纷纷被挖掘出来加以炒作，各种主题概念地产纷纷登台亮相...本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
近年来，由于房地产持续高热，房价持续高速、大幅度上涨，而政府的调控一直不见成效，大幅拉升了房地产投资回报预期。由于一些主题概念能够为楼盘提供卖点，为市场炒作提供题材，因此，各种主题概念纷纷被挖掘出来加以炒作。从酒店地产到高尔夫地产、游艇地产，再到主题公园地产，大到奥运地产、世博地产，直到最新的迪士尼乐园地产，各种主题概念地产纷纷登台亮相。其中，由于迪士尼概念落地之时正值史房价疯涨的2009年，其前刚经历过房价高涨的2007年和政府救市的2008年，因此，迪士尼乐园这个主题概念地产，表现得尤为抢眼。
2009年11月4日上午，上海市人民政府新闻办公室授权宣布，上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。有研究报告预计，上海迪士尼，将从促进周边配套发展、带动GDP增加人均收入、住宅需求增加这三方面利好上海房地产市场，尤其将提升区域价值，形成投资增值效应，带动项目周边的地价、房价上涨。
由于迪士尼主题及其概念带来了升值预期和炒作题材，在炙热的市场大势下，再加上极尽可能的市场炒作和人为操控，因此，迪士尼落沪消息一公布，该区域的地价、房价便快速上涨。尤其是，土地增值概念进入到受益的最前端，地价应声直线大幅度上涨。
迪士尼落沪消息公布之当日，上海拍卖的位于迪士尼项目附近的住宅和商业用地两块土地都疯狂溢价。住宅地块溢价率达264%，楼面价达1.4万元/平方米。商业用地比底价溢价427%，折合楼面价为1.6万元/平方米。有总结称，自从迪士尼可能落地的消息传出后，川沙的地价便直线上涨了10多倍。
伴随地价上涨的，是川沙及周边房价大涨。仅短短几天，川沙房价就上涨了近40%，从2004年初的每平方米约3000元一路飙升至2009年11月的约1.4万元，涨幅超300%。到2010年7月，涨到约1.6万元。二手房房价也大幅上涨，在2009年3月至10月间总体上涨超过30%。此外，酒店、商铺零售等商办类物业的价格预期，也都被拉高。
如今，在不断加码的房地产调控下，房地产市场大势开始逆转，再加上过高的地价、房价造成了提前透支，从该区域的实际情况、目前的价位和政府调控决心、市场大势等来看，目前来看如一团迷雾，交织着真实和谎言，将来川沙板块房地产市场，不排除价格继续下调的可能。事实上，当时新“国十条”出台后一段时期，当时上海房地产市场出现过一段局部调整期间，川沙的房价就曾领跌。
诚然，迪士尼项目将会在一定程度上促使房地产升值，拉升房价预期。而且，确实带动了周边房价飚涨。这些都是真实的，都是值得肯定。但是，迪士尼对当地房价到底能有多大程度的拉升？迪士尼区域房价继续升值空间还有多高？是正空间还是负空间？政府调控最终会招致未来市场结果如何？其间不乏可质疑之处，本文作者陈真诚认为至少目前还难以下结论。甚至，可以说，之前过度被炒作渲染的升值论、迪士尼概念下的投资增值论中，很可能充满着谎言。
之所以这么说，其理由如下：
一是，此前房价已持续多年快速上涨，房市大势很可能步入大调整周期，至少不排除阶段性调整的可能。在市场大势下，迪士尼概念主题地产的房价，不可能独立于外，逆大势而行的可能性不大。
二是，尽管川沙引进迪士尼项目，会带动多方面的投资增加、环境改善及相关产业发展，但对居家所需要的交通、医疗、学校、生活性商业带来的改观有限，很难对房地产尤其商品房带来根本性的带动。据悉，迪士尼的谈判条件苛刻，周边的住宅和商业将远离迪士尼乐园。在香港，迪士尼周边鲜有住宅，迪士尼并没有带来房地产的火暴发展。在法国、日本等国，迪士尼建成多年后，并未在其周边掀起房地产开发热。迪士尼乐园落户上海前，有香港房地产专家称，上海迪士尼乐园不会带动周边房地产的发展，迪士尼周边的商品房由于繁华嘈杂而应该降价不是涨价。
三是，迪士尼将推动当地的城市建设投入，会在一定程度上提升人们对房价的预期，但对房地产市场的影响是间接的，而不是直接的。
四是，尽管迪斯尼对周边地价、房价会有一定影响，但影响不会太大。一旦利好出尽，地价、房价便没有了继续上涨的动力。
五是，迪士尼落沪消息出来后，川沙房价便快速大幅度上涨，目前已在高位，价格泡沫或已透支未来溢价空间，面临巨大的回调压力。
六是，高地价诚然有可能推动房价上涨，但二者也有互相双向作用的功能。地价上涨可能会推动房价上涨，但地价下跌也可能拉动房价下降。迪士尼落沪消息让地价大幅度上涨，舆论就质疑将来谁为高昂地价买单，依靠房地产市场来消化高昂地价会显得有些力不从心。一旦房价不能消化地价，地价就可能下跌，而后就可能引致房价下降。
七是，从香港迪士尼经验来看，一旦概念推动力在市场上渐渐衰退后，房价未必会持续上涨。在迪士尼落成之前，香港房价曾出现大涨，但项目落成之后泡沫消失，并没有出现房地产火爆增长。尤其是，至今，香港迪士尼运营仍然处于亏损状态，没能通过依靠消费带动获取利润而带动房地产发展。
八是，在证券市场上，自2006年以来，有包括房地产、旅游酒店等行业的20余家上市公司曾不同程度的“炒作”迪士尼题材。到迪士尼项目正式获批之前，个别股票的静态市盈率已超过400倍。然而，一旦概念利好兑现，市场便急转直下。2009年11月4日，迪士尼概念板块却整体表现平平，甚至盘中一路领跌。次日，有迪士尼概念的地产股大幅下跌。股票市场的这种表现，很可能是房价市场的先兆。
九是，迪士尼概念主要利好商业地产，对商业地产的拉动作用要远远大于住宅市场。不过，究竟“迪士尼”概念对周边商业地产的价值提升有多大，也很不确定。
十是，事实上，随着“史上最严厉”调控新政出台，在2010年5月，川沙房价当时已开始领跌上海房市，二手房成为了降价急先锋，降幅普遍达15%-20%左右。到2010年7、8月间，二手房房价单价普遍下调3000-4000元，已较前期回落了20%-30%，但仍难脱手。尤要注意到的是，2008年，浦东房价成交均价跌幅高达46%，而川沙却因迪士尼概念而同比上涨了30%，其后2009年继续跳涨，涨幅超40%，这意味着其间或有较大的下降可能性与下降空间。
不过，也要看到，此前迪士尼概念带动川沙房价与地价上涨已成现实，目前房价相较于迪士尼概念出现之前而言依然不低，部分人或企业已从中获利。再则，由于迪士尼对一个地区的经济会产生持续和深远影响，而且，离建成还有数年时间，本文作者陈真诚认为，迪士尼对川沙区域房地产声应是中长期利好影响，一如世博会对浦东三林等板块，拉动效应持续多年之久。
而近期内，目前已在高位的迪士尼等主题概念地产的房价，或有起伏。在政府不断深化调控和整体房地产市场趋于回调通道之大势下，现实存在的价格泡沫，以及日益加码的调控政策的跌加效应，调控效果的累积效益，加大了迪士尼等主题概念地产房价阶段性回调下降的可能，调整幅度预期也可能已经加大。
总体而言，目前来看，迪士尼等主题概念地产房价的走势，如迷如雾……
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