商品房暴利，让房奴恨到骨头里。

    对于老百姓来说，最直观的感受是房地产是最易于创造超级富豪。胡润财富榜显示，国内富豪财富的快速增长有60%来自房地产。

    日前，国家发改委相关负责人表示，发改委正着手研究在商品房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。“我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟将商品房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。”

    发改委将着手反商品房暴利，很受百姓支持，但排除土地环节的暴利，而仅从开发商的建设与销售环节，显示偏颇。这也注定是发改委的一场秀。

    反对房地产暴利，不仅要从住房价格定价方式入手，还应从住房市场暴利的源头入手。 商品房暴利的根源在哪里？

    实际上，从房地产市场中获取丰厚利益的不仅有开发商，还有政府部门，甚至包括一些官员。商品房的成本构成主要有三部分：土地、建安费用，还有就是政府的各项税费。

    “20%多的土地成本，20%的行政税费支出。开发商从拿地，造房到卖出去，这个过程也要3年以上，利润如果分摊到每年，除去利息税费等支出，并没有暴利可言”，有知名开发商声称房价高主要是因为土地成本高。其次，各项行政收费繁多，占到房产成本的20%。数据显示，2010年我国财政收入的三分之一来自房地产。

    对于暴利，购房者与开发商各执一词。何谓“暴利”？

   “某一商品或者服务的利润率不超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的平均利润率的合理幅度。”这是1995年的一条规定，已经落伍。如何科学界定房地产暴利红线，如何科学核定开发商的建设及销售成本，是今后需要做好的工作。

    开发商是否有暴利，可通过两个方面来衡量：一是拿地成本很低，而售价却很贵。二是销售期间涨幅大的楼盘，也存有暴利。

    从上市房地产企业公布的财报分析，当前房地产开发的利润一般在百分之十几至五十之间。仅从利润率看，房地产行业的利润率并不是最高的。但是，商品房是大宗商品，而且开发商有多种避税手段，所以其利润率更为引人关注。作为房地产开发，不应低于社会的平均资金利润率，也不应高于高科技企业和风险企业的利润率。

    而现在，反商品房暴利不能靠发改委一家“唱独角戏”，喊口号。例如，各楼盘在申领销售许可证时，会将相应的土地成本、建安成本、人力和营销等成本一并上报备案，所以，政府完全有条件对房价反暴利。

    与此同时，要反对住房暴利还要通过严厉的税收与金融政策去除买房赚钱效应。

文/杨光华