（原载《新地产》5月号）

    住房土地的出让交易情况，向来是房地产市场最敏感的信号，或“地王”频出，或“流拍”淡静，都在不断挑动人们的神经，并且会直接影响到各方对市场走势的预期！于是，大家都在关注土地市场的动向和变化，力图获得清晰和准确的判断。

    然而，判断是困难的！原因是，表面上看起来土地的供应和获取是地方政府与开发商，但整个的供应链却还有其它重要的角色：中央政府、国土资源部、购房者。人们还忽略一个重要的角色，那就是土地整理的拆迁补偿对象，他们最多地出现在社会新闻中，但其实却是关系到土地成本的重要部分。所有这些角色都在对土地供应和交易产生着影响，同时又在相互影响，而正是这种复杂的交叉影响，使得土地市场更加变化莫测！

    中央政府和购房者并不是土地市场的直接参与者，但前者是最上游，通过制定政策来影响市场的全局，而后者是最下游，由其购买力的变化来产生影响。目前的情况是最上游首先通过限购来重新“划定、缩小”最下游的市场需求来发挥“调控”的作用。其次，中央政府目前对土地市场影响最大的是保障房政策，无论是下达给地方政府的指标，还是规定的在出让的土地中政策性住房所占的比例，都直接并极大地影响到了出让土地的成本。

    国土资源部的角色是控制土地出让指标，同时督察土地的使用情况，目标是不要滥用供地，提高使用率。目前，其作为国务院房地产调控在土地方面的落实角色，还要确保保障性住房的土地供应。最近，国土资源部发布的2011年全国土地出让指标是680万亩，但调研的地方政府出让需求却大于指标编制近三倍。问题这还不是简单增加指标能够解决的，因为从去年各地方土地出让的最终情况来看，不是指标不够用，而是整体指标完成率还不到70%。具体到住房用地的出让，去年全国的指标是18.47万公顷合计要达到290万亩，而实际出让才12.54万公顷还不到190万亩。

    这种看似难解的“矛盾”，其根源自然来自于土地出让的主体——地方政府的“处境”。

    地方政府每年向国土资源部申请更多的出让指标，而最终都没能完成，并非都愚蠢到要为自己制定一个“不可能完成的任务”。因为指标并不代表目标，而是各地方要为土地出让先获得“地票”，为“可能”的出让留有更大“可行”的余地。那些“非热点地区”的三、四线城市，最终没能用完指标，大部分是由于市场需求不足，还没法形成土地的“卖方市场”，以致许多有指标的土地无人问津或卖不到保本的价格。而所谓“热点地区”的一、二线城市，其完不成指标则包含了更加复杂的因素。

    北京是去年国土资源部发布的少有的几个完成土地出让指标的城市之一。但从其去年初提出要出让居住用地2500公顷，而年终包括各种商业、金融用地也总共出让了3000公顷来看，这个“完成”看来也是一笔糊涂账。

    现在的问题是，像北京这样的热点城市，也是价格调控目标最明确以及保障性住房任务最重的城市。北京是去年土地出让收入的“全国冠军”，也具有很高的土地溢价率，但并不意味着其有更富余的资金来平衡需要补贴的保障房开发的大量土地供应。从北京去年提出的今后保障房建设将以“保本微利”的公租房为主来看，显然就是一种“博弈应对”，反映出其无法用商品房土地的出让利润来“背”政策性住房的建设任务。更何况，北京政府还需要和拿地的、同样日子也开始不好过的开发商们展开博弈。

    北京今年的土地出让显然不能少于去年，但今年可出让的土地基本都在大兴、房山、通州等城郊区域，而这又和大量供应的保障性政策住房聚集在相同的区域。在全国最严厉的限购政策的北京，这显然会使开发商们在拿地的意愿和抬价的勇气上大打折扣。去年，北京政府的策略是用各种方法延迟推地，到最后一个月才集中供应。从今年的情况来看，完全有可能“故计重施”，否则在“限房价”的前提下，地方政府就很难获得理想的“竞地价”的结果。