调整产品组合，大房企进军保障房

    作者提要：在目前信贷急剧收紧的情况下，房地产企业越来越难在银行获得商品房项目的开发贷，所以商品房项目开发的风险也是巨大的，房企均面临着资金链断裂的问题，只有资金链断裂，马上就是项目烂尾企业关门。而保障性住房在用地，用款上都受到政府、政策的“保护”虽然利润可想象空间有限，但风险比较低，各个环节也比较好好控制。所以也成为了大型房地产公司业务组合不可或缺的一部分。

以下刊自《信息时报》

随着楼市调控的深入，有关部门加大了对保障房建设的投入。而在商品房利润受到压缩的情况下，开发商也纷纷转向保障房。

现象：“招保万金”积极参与保障房

　　保利地产董事长宋广菊日前表示，公司将力争在不损害股东利益的前提下，争取参与政策支持的保障房项目，计划在2011年新增5个以上保障房项目。据了解，目前保利地产的保障房项目共有3个，建筑面积84万平方米。早在2007年，保利地产建设了广州第一个限价房项目——保利西子湾。据该公司总经理朱铭新介绍，保利西子湾的回报率在10%左右。

　　“招保万金”中的金地集团最晚涉足保障房。2010年10月11日，金地公告称取得以代建方式参与深圳龙华扩展区一地块保障房代建总承包项目的开发权，这是其首次参与保障房项目建设。

　　与之相比，万科在保障房建设方面的步伐很大。万科近年已参与公共租赁住房、限价房、经济适用房、廉租房等多种保障房项目。公共租赁住房有广州的万汇楼项目，限价房有天津的新里程等项目，经济适用房有武汉的青山区等项目。万科总裁郁亮更直言，只要有1元利润可赚，就会参与保障房。

　　此外，招商地产2010年9月28日公告称，公司将以代建总承包方式，参与深圳市光明新区整体拆迁、统建上楼安置房项目的开发。

　　而一向主张“替富人盖房”的任志强近期更是低调在北京拿地，将为穷人建保障房。2010年11月25日，北京华远地产（600743）和盛世新业联合体成功夺标北京通州区梨园镇砖厂村居住项目，项目包括配建限价商品房与定向安置房。

　　原因：利润空间增大收益稳定

　　地产经济学家邓浩志表示，国家对住房的策略是保障低端、扶持中端、放开高端。而目前的情况是全国各地商品房市场呈现繁荣的局面，而保障房无论筹资还是筹地，进展都不甚理想，导致多数城市每年都无法按计划完成任务。在房价高企的情况下，大量需要保障的人群没能得到保障，于是中央下决心增大保障房的投入。

　　据悉，今年政府对商品住宅市场的调控力度明显加大，与此同时保障房的供应也随之增加。根据规划，2011年国家计划建设保障房1000万套，同比增长420万套，未来5年内将建设3600万套。

　　对于众多房企转向保障房建设，满堂红战略拓展部高级主任沈锐培认为，一方面市场格局正在改变，未来保障房市场很大，虽然微利但收益稳定，而目前是介入的最好时机；另一方面，通过保障房工程与政府建立良好关系，其中隐形利润很大，对企业发展有利。

　　此外，某大型房企负责人也表示，其实保障房在政府的扶植下利润空间已逐渐变大，而且容易获得贷款，风险也低。相反的，商品房受到政策的压制则越来越不好卖。

　　影响：对稳定房价有明显作用

　　地产人士表示，加大对保障房的投入，尽管未必能降低商品房的价格，但可在一定程度上满足中低收入者的居住需求，从而减少对商品房的购买需求。

　　邓浩志认为，房企的举动其实是在抢占一个利润稳定、风险较低的市场。就目前的情况而言，三轮调控已让开发商在商品房市场中举步维艰，而保障房无论在融资、地价、销售渠道等方面都有政策“撑腰”，风险更好控制，因而房企会越来越积极参与。

　　沈锐培也表示，未来房地产市场的供应格局将被打破，而且更加合理，对稳定房价会有明显的作用，特别是中低档住宅价格将逐步回归合理水平，房地产投资价值观念也因此而改变，房屋价值将从投资回归到居住本身。

邓浩志

2011年4月17日