《资本论·第五卷》附录二
《2010：中国居住类房地产神话的终结》4
二，中国房地产市场的产品种类
既然市场存在等级差别，那么针对不同等级的市场，其所需求的一定必须是适合自己的产品，反之，任何产品，能够帮助其流通的一定只能是适合自己的市场。因此，我们就有了一个非常明白的概念：无论对任何产品而言，我们在图1-23所分析出来的中国国内市场的5个等级，一定相对应着5个不同的产品等级。既然我们现在讨论的对象是中国的居住类房地产业，那么，它相对于图1-34中的5个等级的市场就应该有5种相匹配的居住类房屋品种。这5个品种应该分别是什么呢？
这里，我们有必要提到两份比较重要的政府文件。
第一份，1994年7月18日，国务院颁发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)。在这份文件中，国务院提到了这些重要的思路：
一、城镇住房制度改革的根本目的和基本内容
（一）城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
（二）城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币的工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信货体系；建立规范的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。
（三）城镇住房制度改革要坚持配套、分阶段推进。近期的任务是：全国推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，加快经济适用住房建设，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。
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五、加强经济适用住房的开发建设
（一）各地人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，加强解决中低收入家庭的住房问题。经济适用住房建设用地，经批准原则上采取行政划拨方式供应。对经济适用住房建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。各级建设行政主管部门要切实组织好经济适用住房建设的实施工作。金融单位在信贷等方面应予以支持。房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占20%以上。在建房、售房等方面，对离退休职工、教师和住房困难户应予以优先安排，具体方法由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
（二）鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，在统一规划的前提下，充分发挥各方面积极性，加快城镇危旧住房改造。
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在这份文件中，上面引用的部分，提到了三个非常重要的概念：
第一，“建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”，这一点正好体现了我们国家在住房制度改革之初所体现出来的正确的市场分级的思路。不足的是，这份文件同时反映出当时我们对市场的分级仍然还处在一个比较模糊的水平上，对市场的具体分级缺乏明白的指导。以我们现在分析出的情况来看，很显然，一个5个等级的市场，想要简单地用两个等级的产品规划来建立肯定是不够的。(当然,有一点也是肯定的,即1994年的国民阶级状况与2008年的肯定有很大的不同,因此在5个阶级之间或许存在某一个或两个阶级的跨度相对庞大,从而使两个产品成为主流也是可以理解的)。
第二，这份文件中提到的“经济适用房”和“商品房”两个概念，告诉了我们中国居住类房地产市场所需要的产品的模式：某一种市场性质的房。这里，至少为我们提供了两个不同市场等级的产品，一是经适房，一是商品房。
第三，这里还提到了另外一个非常重要的指标：“房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占20%以上” ，这里，我们没有回过去仔细考察我们的政府在当时是根据什么样的条件制定了这样一个经济适用房的开发比例，但是，这个“20%”的标准显然告诉我们，1994年的政府在规划房地产改革的时候，心中显然是有一个比较明晰的市场规模概念的。按照我国1994年的住房水平和结构，由于当时的住房主流仍然是极待改制的公房和集体房，再加上这个“20%”的概念，它反映出，在1994年的中国，政府对房地产的规划中，经济适用房及其同等性质的住房在市场上占据着一个非常高的比例。而如果我们对1994年的中国阶级结构进行一个详细的分析，相信大家同样会发现，这个比例与当时的中国国民阶级结构及当时中国居住类房地产市场结构是十分贴合的。它表明，在1994年的中国，我们的房地产发展的方向是健康的，规划也是稳健的。
我们需要提到的第二份文件是1998年7月3日国务院颁发“国发[1998]23号”文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(19980703)》，文件提到：
一、指导思想、目标和基本原则
（一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为 新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
（二）深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范 住房交易市场。
（三）深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度、老房老办法”，平稳过渡，综合配套。
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三、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系
（七）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。住房供应政策具体办法，由市（县）人民政府制定。
（八）调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困难居民的住房问题。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。 其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3％以下。要采取有效措施，取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁补偿费，切实降低经济适用住房建设成本，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力 相适应，促进居民购买住房。
（九）廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价。具体标准由市（县）人民政府制定。
（十）购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。具体办法由市（县）人民政府制定。
四、继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场
（十一）按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号，以下简 称《决定》规定，继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相 结合。租金提高后，对家庭确有困难的离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等，各地可根据实际情况制定减、免政策。
（十二）按照《决定》规定，进一步搞好现有公有住房出售工作，规范出售价格。从1998年下半年起，出售现有公有住房，原则上实行成本价，并与经济适用住房房价相衔接。要 保留足够的公有住房供最低收入家庭廉价租赁。 校园内不能分割及封闭管理的住房不能出售，教师公寓等周转用房不得出售。具体办法 按教育部、建设部有关规定执行。
（十三）要在对城镇职工家庭住房状况进行认真普查，清查和纠正住房制度改革过程中的违纪违规行为，建立个人住房档案，制定办法，先行试点的基础上，并经省、自治区、直辖市人民政府批准，稳步开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场。已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度，具体办法由建设部会同有关部门制定。
五、采取扶持政策，加快经济适用住房建设
（十四）经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。
（十五）各地可以从本地实际出发，制定对经济适用住房建设的扶持政策。要控制经济适用住房设计和建设标准，大力降低征地拆迁费用，理顺城市建设配套资金来源，控制开发 建设利润。停止征收商业网点建设费，不再无偿划拨经营性公建设施。
（十六）经济适用住房的开发建设应实行招标投标制度，用竞争方式确定开发建设单位。要严格限制工程环节的不合理转包，加强对开发建设企业的成本管理和监控。
（十七）在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。
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从这份文件中，我们可以看到，国家的房地产改革的思路和政策与1994年的国发[1994]43号是一脉相承的，连续的。在这份文件中，更强调了“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”、 “对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房”的政策，从大方向上来说，国家政策基本把握住了中国发展房地产经济、建设健康的房地产市场的正确的宏观思路。唯一令人惋惜的是，从1998到2010，过去了12年，我们做出来的结果却与1998年的宏观政策思路背道而驰。特别是1994年设立的“20%”经济适用房与商品房同等开发的概念，几乎被放弃了。有正确的宏观认识和明确的经济目标，但是到了具体实践当中却做不出实际效果，市场甚至有意识地与这个效果背离，这当中的一个根本原因，我们可以肯定地说，就是市场管理者对市场结构、市场规模以及市场产品的标准不清楚、定位不明确。因此，他们对市场管理而言，不是故意不做，而是不会做。知道要做什么，却不知道该怎么做。于是产生了今天房地产市场畸形发育，并已危及到整个社会经济基础的严重局面。这正应了一句老话：魔鬼，往往出在细节。
对我们这里需要分析的“什么是适合5种不同市场的产品”，“国发[1998]23号”文件提供了更加清晰的概念：“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房”，于是，综合国发[1994]43号文，这里我们已经有了三个产品：廉租房、经济适用房和商品房。
但是，我们的市场是5个等级，而这里只有三种产品，明显在细节上还不足以帮助我们。那么，还有两个产品应该在哪里呢？
为了能准确把握，我们先将上面三种产品与上面图1-23所列出的市场等级进行配对，以便用排除法先确定已经发现的产品。在图1-23中，列明的5个市场分别是：福利保障市场、低端市场、中端市场、中高端市场和高端市场。而我们上面所提到的三种产品，无论是廉租房、经济适用房，还是商品房，都需要消费者对该消费的费用占主要付出的角色，这明显同“福利保障”之间有一定差距，因此可以肯定，我们现在还没有与福利保障市场相对应的产品。那么，应该向福利保障市场提供什么样的产品呢？我们先给它定一个名称：福利保障房。待稍后我们再对它的特征和功能进行详细分析。接下来，如果将廉租房配给低端市场，而将经济适用房配给中端市场，那么剩下来的商品房配中高端和高端市场，就很合理了。
最后，这里只剩下一个问题，商品房类别为一个产品对应两个市场级别，是合理的吗？答案是否定的。如果一个产品配两个市场是合理的话，那么我们区分两个市场就完全没有必要了。既然我们区分两个市场是必要的，那么商品房就一定还有更细的分类。我们只需要看一下我们的市场上现在正在销售的住房，就会发现事实的确如此，它们就是：普通商品房和高消费商品房，（也可以叫做“高等级商品房”，比如别墅、黄金地段豪宅、或高成本豪华装修的房产等）。
于是，根据图1-34的 2010年城镇居住类房地产市场分类，我们便得出一个明晰的居住类房地产市场的“市场和产品结构图”：
福利保障市场——规模：10.9%，产品：福利保障房；
低端市场——规模：5.25%，产品：廉租房；
中端市场——规模：43.64%，产品：经济适用房；
中高端市场——规模：29.62%，产品：普通商品房；
高端市场——规模：10.59%，产品：高消费商品房。
到此为止，我们已经建立起了中国2010年城镇居住类房地产市场的一个市场结构图。
（下接5）