谢逸枫：新政后广州土地首拍底价成交
广州“新国八条”落地细则出台后，广州首场土地拍卖会将在3月24日上演。调控新政下的广州土地市场温度几何，地王现象能否刹车，该场拍卖会将提前试试“水温”。2011年2月,适逢中国传统新春佳节，又遇到楼市新政寒流，2月份广州土地交易市场异常冷清。广州市国土房管局土地挂牌信息显示，整个2月，广州仅推出1块住宅用地，4块商业用地。成交方面，广州2月仅成交一块位于科学城的商业用地，住宅更录得零成交记录。 2月17日，广州市国土房管局一次推出1块住宅用地和4块商业性质用地。住宅用地位于番禺区石楼镇大岭村（名人山庄），面积107772万平方米，本次起拍价为43729万元。广州2月推出的4块商业用地均位于琶洲。
自去年底价出让A12、A13和AH041018、AH041023三幅商业用地后，今年政府第一次推出琶洲板块的商业用地。推出的4块商业用地全部为总部经济用地，在出让之前，广州市国土房管局已经对4个地块进驻的竞买人的行业、资质和实力有详细的要求。由于门槛较高，预计地块将底价成交，或因门槛问题流拍。竞得者须承诺取得总部经济用地后的经营期限不少于10年；异地企业在取得总部经济用地后2年内应将总部迁入广州，在总部迁入广州后的下一年度在广州地区的纳税额应在人民币1亿元以上。获得该地块后，不得分割预（销）售。
广州市3月24日迎来新政后首场土地出让，番禺区石楼镇大岭村名人山庄住宅地块在经历去年流拍后加价重拍，只有一家开发商报出4.3729亿元的底价参与竞买。值得注意的是，今天同时出让的琶洲三幅商业地块也均只有一家报名，也就是说今日出让的土地将很有可能底价成交。在严厉的宏观调控政策背景下，广州土地市场渐露寒意。
此次土地出让中，最让人瞩目的莫过于亚运城旁的大岭村宅地，该地块去年因无人竞价而流拍，此次重新出让，底价从之前的41500万元升至43729万元，楼面地价2603元/平方米。该地块只有碧桂园集团一家报价，最终以底价成交。该地块占地107772平方米，总建筑面积168012平方米，容积率1.8，算是一幅大型的住宅用地。
目前房地产市场受政策影响成交低迷，该地块最终底价出让显示开发商对未来信心不足。首次拍卖番禺亚运城附近一块住宅用地，由于仅有碧桂园一家报名，最终以底价4.37亿元售出。该地块的成交是意料之中。在“新国八条”和广州限购令的影响下，开发商们谨守的是“慎拿地、缓开工、少供应、快销售”的新策略，预料4月起，土地市场可能会有起色，但预计地价不会有太大变化。
调控下地市萧条，碧桂园两日连续底价拿地。3月24日，广州2011年首场土地拍卖以冷清收场，出让的四幅地块中唯一的住宅用地也是以底价被碧桂园获取。而就在前一日，碧桂园也刚刚新摘了东莞一商住用地。在调控形势并不明朗的情况下，碧桂园依然积极补充土地。
3月23日15时，东莞市土地交易中心成功拍卖了塘厦镇平山村两块地，两幅地均为商住地，起拍价9.44亿元，最终交易额为9.46亿。深圳市珠江投资发展有限公司以38900万元拍得编号为11G033的地块；深圳市碧桂园房地产开发有限公司以底价55700万元拍得编号为2011G034的地块。上述两幅地块均位于塘厦镇平山村，两块地面积分别为77308平方米、111347平方米，出让年限为期70年，均为商住地。土地起始价分别为38700万元、55700万元。
倒也难怪碧桂园现如今在调控风声正盛的时候依然活跃拿地，毕竟其去年的销售业绩相当不错，在三次发债之后，碧桂园手握大笔现金。碧桂园在今年2月1日就早早公布了去年的业绩，成为了内房股中首个公布年报的企业。公告显示，2010年全年，碧桂园共实现合同销售金额约329亿元，超额完成目标约10%，同比增长约42%；实现合同销售面积约600万平方米，同比增长约26%。碧桂园权益所有人应占利润约42.91亿元，同比上升约96%。碧桂园称其多项数据均创下2007年上市以来的历史新高。
碧桂园透露，根据目前已取得国土证的项目，计划今年推出8个新盘，其中广东省6个，江苏省1个，安徽省1个，今年全年预计有77个项目在售。2月7日，大年初五，碧桂园发布公告称，公司计划发行7年期优先票据，并已获得批准将于新加坡上市，但具体的细节还未确定。据碧桂园表示，倘若票据能够成功发行，所得款项将用作为现有和新增房地产项目(包括建筑费及土地款)提供资金，并作为一般公司用途。2月16日，碧桂园表示此次发债金额为9亿美元，但实际上碧桂园债券最后获得认购金额为37亿美元，其数量之大令人咂舌。
碧桂园认为，该地块位于番禺，靠近亚运城，依山傍水，临近莲花山旅游风景区、27洞高尔夫球场，资源条件优越。未来碧桂园计划将该项目打造成宜居、宜养、宜游的高品质生活社区，定位为“立足番禺，面向珠三角，辐射深珠港澳”。
今年以来，由于限购政策发挥作用，土地市场似乎骤然降温。3月16日，以3.65亿元挂牌的佛山禅城区一幅地块，便因无人竞拍遭遇流拍。据了解，受政策调控加码的影响，开发商拿地兴趣相比去年大幅减少，万科等大型房企公开表示将减少拿地。当前政策深度调控，国内市场上房企融资渠道收窄。此外，在限购令下，开发商销售也存在压力，为保证资金链的稳定，开发商拿地的速度必然放缓。新政飓风吹袭楼市，土地市场有所降温是不争的事实，但是否成为“风向标”尚有待考验。
在如此严厉的调控政策下，今年广州土地市场难以再出现“地王”，因为按照广州落地细则，高地价地块可能要配建一部分保障房，开发商拿地时也会有所考量。根据广州市财政局今年两会期间公布的数字，广州市2010年的土地出让金收入有455.6亿元，已经比去年增长了40.9%，预计今年广州土地出让金收入达到646.5亿元，比上年增收190.8亿元。如果楼市在调控中转冷，广州要完成上述土地出让计划将面临巨大压力。
番禺区石楼镇大岭村地块今日“重出江湖”，备受业界关注。该地块可谓生不逢时，去年7月8日入市时遇上房地产调控声势正劲之时，遭遇流拍今年又与广州“新国八条”落地细则狭路相逢。今天出让的唯一住宅用地是去年7月8日遭遇流拍的番禺区石楼镇大岭村地块。该地块位于亚运城附近区域，今年重新亮相，用地性质仍为二类居住用地，其容积率仅1 .8，占地107772平方米，建筑面积168012平方米。该地挂牌起始价为4 .3729亿元，比去年的流拍价4.15亿元涨了2229万元。
查阅2009年年底整体打包出让的亚运城，其楼面地价高达5810元/平方米。而今天出让的番禺名人山庄地块折合楼面地价约2603元/平方米，具有明显优势。根据出让公告的挂牌文件，番禺名人山庄住宅用地不限户型，但要求竞买名人山庄住宅地块的开发商建设一所占地面积为3万平方米的综合医院，作为区级公共配套设施。
根据出让公告的挂牌文件，番禺名人山庄住宅用地不限户型，也没有要求开发商配建保障住房。但考虑到番禺区石楼镇及用地周边各村、周边各工业园区的实际需要，广州市国土房管局要求竞买名人山庄住宅地块的开发商建设一所占地面积为3万平方米的综合医院，作为区级公共配套设施。
今天一同推出的还有琶洲AH040229、AH040218和AH041007三幅商业用地。这三幅地块均为总部经济用地，竞买人申请该总部经济用地时，应承诺取得总部经济用地后的经营期限不少于10年；异地企业在取得总部经济用地后2年内应将总部迁入广州，在总部迁入广州后的下一年度在广州地区的纳税额应在人民币1亿元以上，并应按土地成交价格的50%提供履约担保。与往日开发商龙争虎斗争相报价拿地不同，在广州市国土房管局的网站上，这四幅地块分别仅有一家开发商报价。今日一同出让的还有琶洲AH 040229、A H 040218和A H041007三幅商业用地，此前一同挂牌的琶洲A H 041006地块
现因故中止出让。广州市国土房管局并没有明确该地块取消出让的原因，仅表示该地块继续出让的有关事宜另行公告。截至昨晚，即将出让的琶洲三幅商业地块均只有一家买家报名。这与政府部门设置较高的卖地门槛有关。出让公告设定了琶洲这批商业地块只接受服装、家居等行业领域的优质企业竞买，A H041007地块要求更高，竞买人的总资产须不低于人民币55亿元，2009年的营业额须不低于人民币110亿元，年纳税总额须不低于人民币8亿元，并且还要求是“中国民营企业五百强”、“广东省百强民营企业”称号。
出让的还有琶洲三幅商业用地，三地块总建筑面积达到31万平方米。其中，AH040229地块的竞买人公司品牌须为服装行业的省级以上著名商标，该地块由广州鼎尚股份有限公司以底价5.8458亿元成交。AH040218地块则要求竞买人公司生产的家居品牌必须是中国名牌、享有中国驰名商标；该地块由广东欧派家居集团有限公司以底价4.9355亿元成交。AH041007地块要求年纳税总额须不低于人民币8亿元；该地块由广州东凌实业集团有限公司以底价4.5374亿元成交。
碧桂园"抄底"番禺地块，开发商对后市担忧。楼市新政后广州首次卖地冷清收场。番禺石楼镇大岭村住宅用地由于只有碧桂园一家开发商报名竞买，广州市房地产交易登记中心取消了现场竞价拍卖环节，碧桂园最终以43729万元将该地块收入囊中，折合楼面地价2603元/平方米。去年7月8日该地块曾遭遇流拍，当时广州市国土房管局表示流拍原因之一是挂牌起始价偏高。但这次该地块再次出让价格仍小幅上涨5.3%，拍卖底价从去年的41500万元升至43729万元。
广州南部属于碧桂园开发“大本营”，底价拿地非常划算。碧桂园集团表示该项目地块位于广州城区，靠近亚运城，依山傍水，是难得的“风水宝地”，将打造宜居、宜养、宜游的高品质生活社区。不过，目前该地块所在片区仍缺乏配套，大型超市、教育、医疗资源比较缺乏，交通方面也不是很方便。
今年卖地形势不容乐观，今年以来，随着新“国八条”以及限购等政策的压力，广州的土地出让市场开始从去年的火热中降温。目前广州市土地市场出让计划和开发商拿地兴趣都将受到新政影响，很多房地产企业都因为限购将面临资金吃紧，所以在土地市场上将表现谨慎。这次广州土地出让各只有一家报名，说明开发商很畏惧调控。虽然该番禺地块以底价成交，但由于地块并无标志性意义，现时难以判断土地市场是否出现降温迹象。
对于番禺名人山庄住宅地，该地楼面地价明显低于亚运城，主要是因为地块规模不大，容积率较低，对开发商缺乏吸引力。特别是在大城市限购政策背景下，很多开发商转战二三线城市，广州周边城区的土地出让将难现火爆场面。而且今年卖地将很难产生“地王”，底价成交也将对周边楼市产生影响。
根据广州市财政局今年两会期间公布的数字，广州市2010年的土地出让金收入有455.6亿元，比前年增长了40.9%，预计今年广州土地出让金收入达到646.5亿元。但如果楼市在调控中转冷，广州要完成上述土地出让计划将面临巨大压力。加之今年还将要求开发商在部分商品房用地上配建保障房，这也将影响开发商的拿地热情。广州今年土地出让计划很难完成，预计今年地价水平将比去年回落30%，土地出让规模也有可能减少。