纽约人大多租房而住
文/陈思进
春节过后，我好些北漂朋友回到北京，突然得知他们的房租大幅上涨，这下逼着他们实施因高房价而暂时搁置的买房计划，但是一纸限购令，又好似当头一棒。他们都问我，买房价太高，可房租也在涨，再想咬牙买房吧，不行了，这下儿怎么办呢？
国内的情况真是特殊，让我想办法，我也实在不知说什么好。按欧美的经验，房市让市场去调节，而租房市场由政府控制，政府向拥有土地房子的主征收房地产税，将这钱投入租房市场，补贴房客，“劫富济贫”。拥有房子者，享受了成功的喜悦，拥有的快感；而房客们居有定所。可谓皆大欢喜吧。
众所周知，纽约是全美住房消费负担最重的城市。曼哈顿更是寸土寸金，房价之高、高得没法想象，看得见景色的公寓，动辄上千万美金一套。然而租房市场，却因为政府与私营部门的合作，而长期维持着稳定的状态。
其实在欧美的诸多国家中，多少年来租房者和拥有住房的比例一半一半，大城市的租房比例则更高，并且还不是暂时租住，而是一种居住常态。由于欧美的高房地产税，政府征收了地税之后，便大量提供各种类型的廉租房，使大多数民众并不需要非得购房而居。
比如我在纽约时，居住在曼哈顿内的罗斯福岛上，环境幽雅，闹中取静。我所租住的高级公寓，是联合国出资建造的，主要提供给联合国的工作人员，对他们收取的租金相当便宜，而对于像我这样的非联合国工作人员，租金则随行就市。那时我每月付租金2千5百美元。国内好些亲友大惑不解，时常问我为何不买房，每年3万租金不是“白扔了”吗？他们是只知其一，不知其二，曼哈顿的地产税高达 3%，假如我买下所租住的公寓，至少100万美元，每年的地产税就要付三万，再加上几千块管理费、水电费等，根本“得不偿失”。
在罗斯福岛上，还另有两类公寓。一类是政府提供给低收入家庭居住的，只要家庭年收入低于规定的金额，就可以申请入住，租金比普通市面上的公寓低30% 到40%。我曾经的一个同事，有一年下岗却“因祸得福”，年收入正符合申请标准，于是租到了这一类公寓。第二年他太太也上班了，两人的收入大大超过了申请标准，但政府又不会年年查证，结果一住数年。直到孩子到了学龄期，为了孩子的教育，才不得不搬出小岛外。
另一类公寓的租赁方式又别具一格，搬进去时，承租人只需交纳当年的薪金（按年薪计），以后无论租住多久，都无需交纳房租，只需按月缴付几百美元的管理费。如果住腻了想搬出去，那笔预付的薪金便会退还给你，但是不偿付利息。试想，这样的买卖简直太划算了，一旦入住这一类公寓，几乎无人搬出去，除非老死。只有一点对不起了，因为房产不是你的，房价涨得再高也跟你无关。
这种居住方式在欧洲就更属常态了。因此在欧美，多少年来对于租房还是买房，对大众来说只不过是选择不同的生活方式而已。事实上，远观欧美近百年的房价走势，基本上仅仅和通胀率持平。也就是说，房地产对普通人而言根本不是投资的选项。
再以房价最高的纽约来说，纽约市政府长期以来实施廉租房政策，使符合条件的中低收入阶层，每月都能以较少的租金，租住较好地段的一居室。比如位于曼哈顿下城，有一个斯泰佛森特社区，大约有一百多幢居民楼，共占据六个街区，所有公寓一律面向中低层收入群体。
在该社区，一套面积约60平方的公寓，客厅约为30平方，卧室有15平方，外加厨房厕所和壁橱。如果按曼哈顿的租房价格，每个月租金约3千美元，但是在该社区，这样的一居室只需1千5百块。关键是租房的好处在于，如果房内出现下水道堵塞、停电、冷热器设施故障等问题，一概由房东负责上门维修。而且小区的外围设施非常完善，中心地带有喷水池和草地绿化，包括24小时保安巡逻。
在纽约（也可以说在欧美绝大多数大城市）之所以有50%的大众选择租房居住，是与健全的“商业租赁法”分不开的。法律规定，房东不能随意涨房租，不能轻易毁约，更不能随性赶走房客；并且在更换新房客之前，必须将房屋修缮一新，由房东负责日常维修服务。法律最大限度保障了租户的利益，使房客享有充分的安全感。当然，如果是租户使用不善造成的损坏，一切经济后果由租户自己承担。
能在曼哈顿拥有房产的，都是钱多得发霉的主。如当年宋美龄女士居住在中央公园边上的那套Penthouse，价值7、8千万美元，每年地产税要交200多万美元！而政府从富人的房产上征税，通过廉租公寓的方式，等于贴补了普通工薪阶层，典型的“劫富济贫”。
很显然，完善的法律和政府的系列廉租措施，使纽约这一国际大都市，吸引并留住了大量的人才，特别是收入相对较低的年轻人，令纽约长期以来维持着“铁打的营盘（固定的房子），流水的兵（房客）”，人口一直维持在800万，即人口的不断流动，使纽约保持着城市的新兴活力。
其实在欧美，选择租房还是买房，对大众来说只不过是选择不同的生活方式而已。事实上，纵观欧美近百年的房价走势，基本上仅和通胀率持平，也就是说，房地产对普通百姓而言并非投资的选项。在欧美，通常来说单身者基本选择租房，丁克家庭也多半租房而居，一般只有结婚后有了孩子，才会考虑搬到郊外、甚至小城镇选择买房子，过上另一种家庭生活。比如巴菲特就一直租住一居室的公寓，直到生下第一个女儿后，他才购房而居的，可那时他早已是百万富翁了。
特别是这次的次贷危机，美国房价连续下跌了5个年头，目前依然跌跌不休，彻底摧毁了那以拥有房子为主的所谓“美国梦”。这几年，欧美国家除了澳洲和加拿大以外，其他地方的房价都在持续下跌。而澳洲和加拿大的几大城市，房价之所以未下跌，主要是靠中国人特殊的购房“情结”支撑住的。
曾有一个研究指出，只有人口不断的流动，才能保持城市的活力。一个城市，一旦住房拥有率的人口超过了70%，这个城市就老化了、将失去了生命力……