谢逸枫：今年楼市“小阳春”或阳萎
2011年中国楼市调控政策席卷全国，各地限购细则纷纷“出炉”，在限购和房产税等政策的多重打压下，楼市已先进入“冰冻期”。在出台细则政策的城市中，均提及将增加保障房的供应和建设，其中北京、上海、天津将新建20万套以上，公租房也将逐渐增加建设量和供应量。明确提及套数及面积的城市有：北京、上海、天津、成都、哈尔滨、南京、青岛、宁波、石家庄等城市。政策叠加，三轮调控可能使得全国2011年成交量下调3成，升级版的限购、政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面、一次性出台系列有力政策。再叠加最近执行的信贷收紧、利率上调政策，量变到质变的效应将非常明显。2月来以北京、上海为代表的政策落地城市成交量已经明显萎缩。第三轮楼市调控叠加愈来愈收紧的信贷政策，这将迫使投资、投机需求者进一步退出一二线城市的房地产市场，使得首套自住和少数改善性需求将占市场主流。由于购房成本不断提升，自住和改善需求者对市场房价将更为敏感，短期内该群体必然持币等待，价格是否回归合理水平将成为他们是否出手的主要标准。各地楼市供求双方在2011年必然将进入观望期和新的博弈阶段。预计2011年全国楼市成交量很可能下调超过3成，而北京上海等政策严格的城市，很可能出现近半的跌幅，楼市的价格调整很可能逐渐的明显，从部分之前价格上涨过快、泡沫化过高的区域将逐渐开始出现价格调整,但是不会大跌,会有小幅度的回落。
笔者认为，2011年整个2月鲜有新盘推出，成交量始终在低谷徘徊。限购叠加其他政策，部分城市预留威慑力政策,不少开发商寄希望于3月小阳春，纷纷将开盘计划推迟至下月。基于今年全国大部分城市继续限购和限贷及限价和限售的影响，3月份楼市将进入市场观望期，由于市场 笔者认为，一是今年第三轮房地产政策调控和地方政府对新政的落实基本到位，因此，调控开始对市场真正产生效力.二是开发商不敢随意哄抬房价,担心还会出更加严厉的新政策.另外是由于市场购买力暂时被政策抑制，将会延迟新盘开盘和上市时间。在市场成交量进一步下跌的前提下，一方面开发商也会减少推货量，甚至将今年的工作重点转移至非限购城市或者商用物业；另一方面全市成交均价也会因为高端物业的签约量持续下跌而逐步下降。虽然目前楼市还未出现降价潮，但市场上的折扣和优惠力度已比以往有所增加。 笔者认为，3月份往往是楼市供需双升的“小阳春”，但今年这种常规格局或将被打破。政策抑制令成交量出现下降很容易就能够实现，但使市场由“量降”过渡到“价跌”则需要一个较长的过程。因此，3月计划开盘项目中，半数项目报价难，这折射出的是开发企业预期的摇摆。所以，今年楼市3月传统“小阳春”或将彻底破灭，限购政策对购房需求的规模打压，使得绝大多数的开发企业处在临时变阵的状态，并将主要精力放在怎样更好的迎合新形势下的主流需求，制定相应的营销策略上。 在这个关键节点，谨慎定价是开发商的第一要务，决定着项目的品牌形象、针对的客户群以及最终的销售结果。只要全国36个城市限购政策全面执行，则对冻结购房需求起到了立竿见影的效果。提高银行准备金的货币政策，成交回落、货币紧缩状态持续一段时间的话，那么开发商资金链势必会受到考验，那么部分资金压力较大的开发商势必会选择降价。 短期效应，定调全年楼市调控。国务院赶在农历新年前出台“新国八条”楼市调控措施，除了受12月单月成交面积创历史新高刺激，更有为2011年定下调控基调的味道。提高增量房投资门槛。国务院将贷款购二套房首付从50%提至60%，主要是提高投资门槛，不过，这对于真正炒房的人影响并不大。 限购令扩至全国。本次中央明确要求全国范围内房价过高或上涨过快的城市施行。自11月底来，大量二三线城市交投活跃，量价齐升。 调房转税 抑制投机。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。国务院此举意在抑制短期获利行为。上海和重庆开征房产税,未来扩大到其他城市。调结构。路径：增加保障房比例，双轨制。经历了史上最严格的两轮楼市调控，房价仍然压不下来。——既然压不下来，就“双轨制”，保障房大量入市，解决中低收入水平居民的住房，商品房则市场定价,但是保障房是否能够起到遏止或抑制房价值得怀疑。 我们看看调控四大战术“围追堵截”阻房价上涨。 一是强化差别化住房信贷政策。 首套房贷从首付两成升至三成。对首套房首付比例的调整在2010年敲定。1月10日“国十一条”出台时，90平方米以下的首套房贷首付最低两成。4月14日国务院常务会议发布的“新国四条”中重申了这一点，并提出对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。这一标准在9月29日“国五条”中再次被修正，90平方米以下的商品住宅首付款也全面调整到30%。 二套房贷首付“四”变“六”。2009年曾经区分改善型和非改善型需求的二套房贷款认定标准，在2010年“国十一条”出台时被“一刀切”，只要是购买二套房，首付一律要求40%以上，不过此时，贷款利率留下了“风险自控”的门缝。随后在“新国四条”中，对二套房贷款要求作出了调整，凡贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2011年1月26日“新国八条”再次强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 对二套房界定的争议也终结在了强化差别化住房信贷政策中。2010年6月4日，住建部、央行、银监会联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有成套住房数量进行认定。 三套房贷取消。“新国四条”中“贷款购买第三套及以上住房的，要大幅度提高首付款比例和利率水平”的表述，在三天后出台的“新国十条”中迎来了首次修正，新政规定：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。“国五条”的出台，将三套房停贷的范围扩大至全国。 2010年11月3日，住建部、财政部、央行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，强调第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 二是住房限购，保障性住房建设同时加快。 限制投资、投机性购房，加快保障性住房的建设，目前已经成为房地产调控的一种长期性政策指向。在这种政策指向下，限购政策的强势推出与其说是一种给楼市降温的权宜之计，更大程度上讲，其实是在为深层次的房地产调控争取时间。一方面通过限购和限贷，减少市场上的投资、投机性需求，做减法；另一方面，增加保障性住房和普通商品房的供应，做加法。查找自去年1月份出台的调控细则便会发现，“限购”也经历过“变身”。 2010年4月17日的“新国十条”中提出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。这是“限购”的第一步，通过停发贷款达到不能购买的目的。随后的全面停发三套房贷是这一形式的“扩大化”。 尽管地方版的限购细则目前出台20个城市，新“国八条”对限购的指导思想已定，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 对于此次调控中扩大了限购城市范围的决定，主要是由于部分未实施限购的区域中心城市住房成交出现量价齐升的势头。而实施限购的城市成效明显。此次出台新一轮调控是因为，之前的调控取得初步成效，但是调控效果距离群众期待还有差距。自去年4季度以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的区域中心城市住房成交出现量价齐升的势头，限购城市周边地区房价出现较快上涨，部分热点城市房价再现上涨苗头。 北京如果出台新的限购细则，将有超过百万户家庭不得新购住房，届时楼市很可能出现去年4月以后的萧条现象。但目前货币供应量依然比较高，住房供应量预计到下半年才明显提升，实际房价抑制效果依然要看政策落实及持续力度。限购政策对于短时间内给楼市降温，稳住高企的房价无疑具有立竿见影的效果。不过如此直接的市场干预同样也会带来一定的副作用。而在各地落实细则之前，不排除会出现部分城市的抢购潮。另外，限购也可能导致需求的进一步积压，为楼市的报复性反弹埋下隐患。 作为一个特定时期的特殊手段，限购政策的实行短期内在调节市场、抑制投机购房方面肯定会有明显的效果。但这并非长久之计，如果长期实行，肯定会扭曲市场关系。”因此，在限购政策执行的同时，必须加快保障性住房的建设，增加商品房和保障性住房的供给，使限购政策在退出时，楼市能够软着陆。 三是房产税试点，给楼市调控打上划时代印记。 争论已久的房产税在“国八条”出台后终于“尘埃落定”。主要对保有的房产征收的房产税，是世界各国普遍征收的一种财产税。按照相关负责人的说法，我国房产税征收范围之所以扩大到此前免税的个人住房，是因为改革开放以来，我国经济社会形势发生了较大变化。根据中共中央关于制定“十二五”规划的建议中提出的要求，有必要研究推进房产税改革。 然而在这个房地产调控日益趋紧的时间点出台房产税，其背后的深意更耐人寻味。房产税作为一项长期政策，可以调节收入分配，促进社会公平，引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。与其他特殊时期的短期严厉措施相比，房产税的温和试点更能稳定调控效预期，与其他调控政策互相作用，深层次影响房地产市场的同时，又避免了伤及刚性需求。 地产、银行股受“新国八条”政策的影响出现了大幅下挫，在房产税开征后，地产股继续承压下挫的可能非常大。房产税征收试点政策已经在此前有所预期，其推出的主要目的还是为了打压房价，毕竟目前的房地产价格太离谱了。在他看来，征收房产税应该是是一个最好的房地产调控政策，因为它一方面解决了地方政府的财税来源，而另一方对普通老百姓也不会造成太大的负担。 上海和重庆的房产税征收细则首先落地，随后，北京市政协经济委员会副主任刘恒又公开表示，北京可能在今年下半年征收房产税。房产税试点的推广毫无疑问，但现在摆在面前的问题首先是，试点城市的范围如何扩大，或者说，选择什么类型的城市作为第二批、第三批的试点城市，其次，存量房如何征收房产税，如何估计这部分房产、如何征收与优惠。 房产税既然要扩大到全国，在经济发达地区的试点是毫无悬念的，但如果完全集中在这些地区，那么炒房资金流向中西部经济欠发达的大中型城市，又将会把这些地区的房价推到畸高的位置，导致其经济与房地产发展不匹配。如果现在就征收这部分地区的房产税，又可能导致这部分地区的房地产行业发展缓慢，住宅消费滞后。 另一方面，存量房房产税如何征收。重庆的房产税征收方案是存量增量都征收，但其征收的对象也只是高档商品房，这部分住宅占整个重庆市住宅的10%左右，所以，即便是征收存量高档商品房房产税，统计工作也不是很大。但对于上海这种全面征收房产税的试点方案来说，只能先顾及增量部分，这将会导致一个情况出现，那就是在房产税正是征收前，人们争相购买住宅。暂且搁置这些后话，从积极的方面来看，房产税的出台还是具有划时代的意义。 房地产税的出台可谓是给楼市调控画上时代的符号，房产税前调控政策依靠的是交易环节税费控制及信贷措施。出台房产税后，楼市调控将更多依靠房产税对住宅保有环节收取税费，调剂库存，促进房屋居住价值高于投资价值。 除房产税外，个人住房转让营业税优惠也已取消，1月27日，财政部联合国税总局下发了《个人住房转让营业税政策通知》。通知规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 四是三次上调贷款利率，购房者观望情绪明显升温。 流动性过剩在经济复苏之后日益凸显，央行价格型和数量型工具并用收紧流动性，六次提高人民币存款准备金率、三次上调金融机构人民币存贷款基准利率。贷款利率的提高，在本已沉重的房贷压力上又压上了一根稻草。每一次加息令响，住房和城乡建设部都会紧跟央行步伐调整公积金存贷款利率。最近一次，2011年2月9日，央行第三次加息日当天，住房和城乡建设部宣布，即日起五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点，五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点。 在首套房首付提升至三成后，优惠利率的幅度逐步缩小，大部分银行已经取消优惠。目前，除农行首套房贷利率仍按8.5折执行外，京城其他三大国有商业银行已相继取消了房贷利率优惠。此次加息，使贷款百万购买第一套房的利息增加33万，接近翻倍，加息在应对通胀压力的同时，也让不少买房人感受到了还款压力。 这次加息将提高购房成本，有效抑制投机性购房需求。过去一年来已经加息多次，虽然前几次直接影响都不明显，但是加息叠加效应将逐渐出现；同时，加息将进一步影响市场预期，购房者的观望情绪会越来越明显。持续加息一方面会提高还款压力，另一方面也会提升储户中长期存款利息收入，其结果将有助于削弱房产的投资品属性，最终会对房地产市场产生明显影响。抛开一次性付款的不提，就打算贷款买房的居民来说，央行连续加息，会在一定程度减弱楼市的购房需求，最终会影响到房地产市场的供需关系和房价走势。 我们看看调控四大战术“围追堵截”市场表面效果。 一是政策“给力”楼市成交量陷谷底。 新国八条”、房产税、加息在新年前后紧密出台，其对房地产市场影响的相互叠加不容忽视，叠加效应将会带来房价的下降。跨年的楼市经历了“冰火两重天”：去年12月底还火爆异常，但自今年1月后便直线下行，春节期间更是陷入谷底。上海永庆房屋的数据显示，1月份上海一手住宅成交量环比下跌23%；均价为22992元，环比下降5%。1月份上海有34个住宅项目开盘，环比减少47%。一些住宅中介业务员说，因为二手房业务清淡，春节前许多业务员提前回老家过年。春节期间，上海楼市更遭“冷遇”。 上海“网上房地产”统计数据显示，6日和7日两天预售的一手商品房分别只有5套和4套。今年春节，实际签约量较去年同期下降四成左右。2月1日至9日，北京市房地产交易管理网系统因春节放假而关闭，新盘审批上市陷入停滞，这意味着2月上旬北京几无新盘入市。上海、北京的情况颇具代表性。中国指数研究院的数据显示，今年1月监测的30个城市中，有23个城市一手住宅成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20%，大连、长沙、包头等跌幅超过50%。 在“国八条”及房产税后加息，其调控楼市的意图明显，过去政府总是担心政策叠加效应过度调控楼市，而现在恰恰是通过不同政策的叠加效应强化对楼市的调控。从目前这种加息节奏来看，中国已进入了加息周期，这对楼市影响将逐步显化并形成预期，从而逐步影响到楼市的成交量及其成交价格。 以往的房地产调控细则虽然也将政府责任放在首位，但鲜有让地方政府自己确定调控目标的，“新国八条”不仅体现了调控量化目标的思想，还强化了地方政府对调控责任的承担。措施指出，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。让地方政府自己确定房价调控目标，在与当地经济状况很好的结合，又量化了政府在房地产调控中的责任与任务。这种量化目标的方式，能够督促地方政府严抓房地产调控，也便于中央根据实际与目标的差距对地方政府进行问责。地方政府的量化，还将对人民银行各分支机构决定当第二套房贷利率及首付比例起到指导作用。 二是新一轮调控全面收紧开发商的资金来源，市场洗牌在所难免。 如果一系列政策严格执行，调控成果会逐步显现。近期已有部分房企通过寻找股东入股、项目转让等应对资金困局。今年楼市降温程度将明显大于去年。全国70个大中城市房价指数预计在二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的大城市，房价将出现一定幅度的“合理调整”。沪版、重庆版的房产税征收对市场的心理影响很大，楼市影响将会雪上加霜。国八条等相关政策对楼市的主要影响是累加效应。 房产税本身并不是导致房价下降的主要原因，房价取决于供求关系。购房者的心理预期导致购房需求下降，而目前，不少开发商资金链紧张，为了快速回笼资金，今年不排除大幅跳水的可能。虽然加息进程尚属前半段，但自去年以来，房地产调控已历经四轮，尤其是上月底出台的新“国八条”，非常之严厉，加上重庆和上海终于开始试点房产税。这就意味着，即便没有加息的货币紧缩措施，楼市也会进行调整。有了加息，则会产生货币政策与房地产政策的“叠加效应”，两股力量将促使楼市出现一定程度的低迷。 三是销量必降，房价会局部下跌。与去年相同，一根闷棍一定会让市场刚刚回升中的销售热情再次变成观望，销售量的下降已成必然，尤其是在更多的限购城市中会更为明显。价格也会在供给增加中波动，并不排除局部区域或城市的下降，但整体大幅暴跌的可能性不大（如果出现暴跌，政府会调节政策的），部分企业会为现金回收而低价入市。一段观望之后价格的平稳或下浮会吸引更多的消费者入场，价格再次随销售回升而平稳，但暴涨与上升的趋势也不会很快出现，直到将短期增加的市场供给量大部分消化之后，才会对价格产生影响。 开发商会更加谨慎行事，再次出现土地交易上半年减弱的现象，而当二套住房首付比例远大于商业办公产品时，更多的投资者宁愿用更高的银行信贷杠杆转而投向商业办公的产品。投资增幅会大大下滑，从而影响后期供给的扩大，而刚性的强大需求并不会在限购中充分发挥和满足，那么就会在与政策的博弈中在其他的时间、地点、领域转化，最终需求还是要释放的。 我们看看调控四大战术“围追堵截”市场真实情况。 一是1月房价环比涨幅仍扩大，二三线城市房价在飞。 2011年2月10日，中国指数研究院发布的报告显示，2011年1月百城住宅及十大城市平均价格环比涨幅较去年12月继续扩大，其中二、三线城市的房价涨幅明显大于一线城市。预计随着新一轮调控政策效应的显现，未来楼市将明显降温。国房地产指数系统“百城价格指数”对100个城市的全样本调查显示，2011年1月全国100个城市住宅平均价格为8645元/平方米，较上月上涨0.95%，其中涨幅在1%以内的城市数量共有69个；十大城市平均价格为15662元/平方米，环比上涨0.89%。 去年12月全国100个城市住宅均价环比上涨0.9%、十大重点城市均价环比上涨0.75%，相比之下，1月环比涨幅继续扩大。从各个城市数据来看，二、三线城市的价格涨幅明显大于一线城市。1月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是：常州、广州、佛山、潍坊、吴江、新乡、天津、扬州、湛江、沈阳。其中常州、广州等六个城市涨幅在2%-3%之间，天津、扬州、湛江和沈阳涨幅在1%-2%之间。涨幅居前的城市中除广州外，其余均为二、三线城市。上海环比涨幅为0.74%，北京为0.51%，深圳为0.41%。 笔者认为，1月底，包括“新国八条”在内的一系列房地产调控“组合拳”出台，二套房首付比例提高至60%、“升级版”限购令全国铺开等令楼市一夜之间倍感寒意。随后，备受关注的沪渝版房产税试点征收方案春节前出炉，更是令两地楼市成交受挫，重庆主城区甚至在春节长假期间出现零成交。受调控影响全国楼市将再度陷入观望，加上春节前后本来就是行业淡季，2月楼市销售情况不容乐观。随着3月楼市传统“小阳春”是否到来，届时开发商的推盘策略和定价举措是否能赢得市场较为热烈的回应，将成为决定全年楼市走向的关键。 2011年3月1日，根据中国指数研究院的最新报告，2011年2月，全国100个城市住宅的平均价格为8686元/平方米，环比上涨0.48%；其中，北京、上海等十大城市同比上涨远超15%，呈现全线上涨趋势。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年2月，全国100个城市住宅平均价格为8686元/平方米，较上月上涨0.48%，其中80个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，18个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市数量共有78个。根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据：2月十大城市平均价格为15737元/平方米，环比上涨0.48%。具体来看，武汉和广州涨幅在1%-1.5%之间，其余8个城市涨幅低于1%。 二是新国八条威力未显，68个大中城市房价同比上涨。 2011年2月18日，国家统计局公布1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。根据公布了新国八条的1月份，全国70个大中城市中竟然有68个城市房价同比上升，其中10个城市涨幅超过10%，67个城市房价环比也在上升。昨日，国家统计局首次公布按各城市网签数据统计的《1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，显示我国大部分城市房价仍在上升之中。 二三线城市房价升幅高于一线城市，在新国八条出台的1月，我国大部分大中城市房价显然是处于一个上升的大趋势里。统计局数据显示，70个大中城市一手住宅价格（简称一手房价）同比上涨的有68个城市，下降的有2个城市。其中，涨幅超过10%的城市有10个，涨幅最高的是岳阳，一手房价同比上升22%，其次是海口（同比上涨21.6%）。而仅有南充和泉州两个城市一手房价下降，分别降了0.3%和0.2%。而北京、上海、深圳和广州四个房地产一线城市，其一手房价同比升幅显然低于不少二三线城市，其房价同比升幅在0.1%-9.1%之间。可以看到，近一年来部分二三线城市楼价升幅高于一线城市。 分地区看，东部地区28个城市中，同比价格上涨的有27个，占96.4%，下降的城市有1个，占3.6%。中部地区16个城市全部上涨。西部地区18个城市中，价格上涨的有17个，占94.4%，下降的城市有1个，占5.6%。东北地区8个城市价格全部上涨。南充、泸州、重庆房价环比下降，从1月楼价数据也可以看到，各大中城市1月楼市已经从去年“9·29”调控中恢复过来，竟然有67个城市一手房价环比上升，仅有3个城市一手房价环比下降。其中环比涨幅超过2%的城市有3个，分别为岳阳和桂林的2.2%、洛阳的2.1%，而深圳刚好是2%。 一手房价环比下降的则是南充、泸州和开始开征房产税的重庆。分地区看，东部地区28个城市中，环比价格上涨的有26个，占92.9%，持平的城市有2个，占7.1%。中部地区16个城市中，价格上涨的有14个，占87.5%，持平的城市有2个，占12.5%。西部地区18个城市中，价格上涨的有13个，占72.2%，下降的城市有3个，占16.7%。东北地区8个城市中，价格上涨的有7个，占87.5%，持平的城市有1个，占12.5%。65个城市二手房价同比涨，在一手房价上升的同时，全国大部分地区的二手房价也在上升。 统计局数据显示，70个大中城市中二手住宅价格（简称二手房价）同比上涨的城市有65个，其中6个城市涨幅超过10%，兰州二手房价升幅最高，达16%。而只有5个城市二手房价同比下降。与上月相比，70个大中城市中涨幅超过2.0%的城市有5个，下降的城市有3个。其中东部地区城市价格上涨的有26个，占92.9%。 笔者认为，楼市调控下为何各地房价仍然涨？新国八条调控效果三月才显现。国家统计局1月楼价数据让不少购房者疑惑，为什么在楼市调控下楼价仍然继续疯涨？新国八条1月26日才正式出台，调控效果不可能在1月楼价数据中显现，预计调控效果在三月才会逐步显现，楼价也只会趋于平稳而不会立刻下降。每一次楼市调控，首先是楼市进入观望期，楼市成交量下降，在成交量连续三到五个月处于低位后。其次是房企的资金出现紧张的情况下。最后是开发商的库存和空置过多，积压了大量的资金。开发商才会考虑降价促销，楼价才有可能小幅度的回落。 三，2月16日，广州市国土房管局公布《2011年1月广州市10区房地产市场运行情况通报》显示，广州月度楼价出现结构性回落，1月份全市十区一手住宅网签均价为13572元/㎡，同比上升3.2%，环比下降5.8%。这是广州一手楼签约价格在连续两月结构性上涨后首次回落。根据这份权威报告，“1月份各区新建商品房网签情况”中，花都区的成交占22.25%，位居各区之首；而“抽样情况”中也提到，“抽取2011年1月和2010年12月成交面积均大于4500平方米的18个典型楼盘的网上签约情况，有13个项目签约均价出现上升”。 由此可判断，广州1月房价的下跌仅是成交结构性下跌，花都等区楼盘虽然价格也在上涨，但依然能拉低全市均价；10区除天河、海珠、番禺外，其它七区签约均价依然保持向上势头。中心六区1月网签均价见附表。除海珠区、天河区外，其它四区相比去年12月份均有不同程度的上涨。而新四区里面，只有番禺区13400元/㎡的均价较2010年12月的13988元/㎡均价略有下降，其它三区则都呈现出明显上扬态势，其中，花都区2010年12月的均价是6321元/㎡，1月份则上涨为6710元/㎡。去年一度被压抑的成交量则在1月份得到释放，全市10区新建商品住宅1月份网签面积为73.25万平方米，同比增加12.3%，环比增加52.3%。 笔者认为，今年第三轮房地产政策调控下，一月房价基本保持上涨。由于今年1月开始，国家统计局对住宅销售价格变动，导致价格指数的总平均价格删除，很难根据价格指数判断房价上涨的情况。因此，根据房价上涨的城市比例和上涨的幅度看，今年一月房价涨幅比去年12月有所缓，甚至在局部城市的价格出现下降的现象。一是去年二轮政策调控影响到楼市买卖双方，同时影响到政府土地供应和市场供应的计划。尤其是限购限外限贷限售限价等一系列的信贷，土地，税费，保障房，金融的调控影响，市场陷入“被动”的局面。 但是，政策的影响产生负面的效果，今年1月16日新国八条和各大城市的落实细则及扩大限购政策等房产税的影响，反而导致购房者积极入市，甚至往二三线城市的投资。二是市场上流动性过剩，热钱和人民币再次升值及CPI不断上升等货币量放大，导致通货膨胀压力巨大，买房投资依然是有利可图。三是产品结构供应不平衡。受到今年一月大部分开发商推迟楼盘销售和新品上市及高端产品入市，虽然郊区的楼盘普通产品供应增加，在一定程度上拉低了价格。四是开发商目前不差钱，没下降房价的压力。但是，中小开发商部分楼盘采取了价格打折等促销策略，对于大开发商而言，目前的政策对他们很难起到下降房价的压力。 笔者认为，新国八条政策基本给楼市调控定调，一是继续执行和落实新国八条等原有的政策，出台具体细则。二是扩大到限购城市和房产税的政策。三是保障房实行问责制度。四是为抗通胀，或者加息或上调存款准备金率。五是增加土地供应。因此，两会期间不会有新的政策出台。目前房地产市场进入观望阶段，受到限购和房贷政策的影响，购房的成本增加和门槛的提高，导致市场30%-50%的投资购买需求被阻入市，甚至部分改善需求和刚性需求都受到影响，被阻挡的购房门槛以外。 如果限购政策和房贷政策调控一直持续，今年一季度楼市将“量价齐跌”，而二三季度楼市“价量齐稳”，四季度“量价齐稳”现象。另外一方面，开发商将面临销售压力，甚至不排除部分开发商为回收资金“保量弃价”的情况。当然，限购政策和房贷政策也有可能调整，如果成交下降到50%，限购有可能取消，而房贷会放松，或者是放松首次购房的。 笔者认为，从今年一月公开的房价指数数据看，国务院政策调控是有效果的。首先遏制住了房价继续上涨的趋势，今年首个月房价上涨幅度出现回落。其次是控制住了二三线城市房价继续过快上涨的趋势。再次是遏制住了投资投机炒房的疯狂局面，抑制住不合理的购房需求。最后是防止了楼市泡沫扩大化的现象，销售成交也有明显的回落。但是，受到通胀和政策调控的效果不明显及结构性等开发商不差的因素影响，目前的房价没有出现大跌的情况。
长期影响，平衡住房结构。在“国八条”中，明确提出鼓励“限房价，竞地价”的土地出让方式，同时，国务院要求加快推进保障房建设，市场将增加大量中低价位的住房。 住宅市场重心转移。北京、上海、广州、深圳等一线城市增量商品房将饱和，以二手房交易为主。住宅市场将向二三线城市转移。商业地产产业地位上升。房地产的下一个黄金阶段属于商业地产。在人们解决了基本的住房需求之后，对商业配套、旅游地产及其他高层次需求会上升。 调控常态化与此前“先调控再托市”不同，此轮调控开始，将常态化。经济基本面良好，没有因素能干扰楼市调控了,但是调控未涉及到楼市核心问题。
2010年9月27日“新国五条”中，首次提出限购，随后十余城市发布地方版限购细则。2011年1月26日新国八条，国务院办公厅发出通知，对新一轮房地产市场调控作出具体部署，要求进一步做好房地产市场调控工作。通知要求，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。
可以预见未来土地、税收、市场监管、金融、融资渠道等多种角度还将有不断的紧缩政策出炉。政策的威慑力明显还将加强。
从全国开发商角度看，由于2010年市场成交连续放量，资金普遍比较充裕，故短期内缺乏降价动力。近期开发商将会减少购地金额并谨慎推盘，这将使各地市场短期内新房供应缩量。由于2010年全国房地产新开工面积同比增长50%以上，按通常1年到1年半的施工期计算，2011年下半年开始上述供应将逐步释放，预计市场调整很可能出现在下半年。但是北京上海等一线城市因为城区的供应绝对稀缺，房价调整很可能跟随供应增加从郊区开始。
从市场需求情况看，此轮调控政策对市场的影响程度主要还是取决于不同城市楼市的泡沫程度以及投资投机所占比例。凡是泡沫程度和投资投机比例越大的城市，受调控政策的影响也就越大，尤其是一二线城市的需求因受“限购政策”的影响将出现较大幅度的下降局面；而大量二三线城市市场由于自住需求强烈，受调控政策影响相对就较小。
限购政策持续，楼市调控效果值得期待。作为前两轮调控政策的延续，“三次调控”在限购、营业税、二套房贷等方面全面加强调控力度，更是叠加了上海、重庆的房产税试点。终于给持续火爆的国内楼市浇上一盆冷水。鉴于“三次调控”所产生的强有力影响，未来国内楼市的走势将由不同城市供求对比状况、地方政府政策执行力度强弱、各个城市楼市本身发展特点等因素来决定，但总体来看，市场正在向有利于购房者一方的方向倾斜。
笔者认为，目前市场观望情绪浓，房源多“转售为租”。自限购令实施以来，各地房地产市场销售均有不同程度的影响。北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的二手房门店新增客源和盘源数量2月以来都大幅度下降，买卖双方观望情绪浓厚。