李骁：一线城市是写字楼持有性物业大势所趋

【提要】写字楼2010年的关健词应该是“机遇”,一个是住宅市场的调控，业界比较普遍的认识是4000亿到5000亿的资金被挤出，会有一部分流入商业市场，还有保险资金获批，如果投资房产的话，首先追求的是安全边际比较高的商业物业，其中甲级写字楼一定是首选，所以我觉得这是2010年最大的特征，写字楼市场应该是明年很好的机遇。

　　2011年1月12日，全国最大的写字楼&商业地产&产业地产网络平台房讯网，联合中国房地产业协会商业地产委员会、中国写字楼研究中心（CORC）共同主办的“转型与使命--2010中国写字楼行业年会暨第七届中国写字楼年度风云榜颁奖盛典”在北京环贸会议中心举行。

　　2010年写字楼转型升级的一个重要标志是从原来是以销售为主体的运营模式开始转向销售和持有物业并重。如何创造和培育持有型写字楼的核心价值，是对习惯住宅模式的中国房地产开发商一种考验。上海乘星行行销服务机构总经理李骁为我们详细介绍了一线城市写字楼作为持有性物业是一个大势所趋。

　　李骁：写字楼2010年的关健词应该是“机遇”,一个是住宅市场的调控，业界比较普遍的认识是4000亿到5000亿的资金被挤出，会有一部分流入商业市场，还有保险资金获批，如果投资房产的话，首先追求的是安全边际比较高的商业物业，其中甲级写字楼一定是首选，所以我觉得这是2010年最大的特征，写字楼市场应该是明年很好的机遇。

　　从一线城市来看，写字楼作为持有性物业是一个大势所趋，写字楼本质就是持有性、经营性的物业，价值尤其在中国。我们说上海，九十年代初以港台资金为主造的写字楼，不但享受了这么多年中国资产的高速增值的好处，同时就租金收益来说也已经完全收回了成本，我们原来是对香港的楼盘做了初步的测算，在淮海路商圈比较顶级的写字楼，他们的租赁的受益已经基本于几倍于他们的投资，但是为什么这些写字楼的持有仅仅停留在甲级写字楼，二三线写字楼租金不足以支撑本身的运作，很多二三线的写字楼直到今天，如果是自己持有经营的话，每年都面临着要么亏损，要么现金流非常窘迫的境地，三线更差。

　　为什么说一线城市是大势所趋，随着租金的上扬，大的城市现在都形成了怎样的格局，传统的CBD和新型的CBD,另外还有泛CBD的崛起，拿上海为例，上海市政府规划了四个市级的城市副中心，都崛起了大量的写字楼，这些楼的租金就会有不同，在这些区域投资的写字楼我相信他们更多的选择持有，从业主的角度来讲是这样。

　　另外越来越多的地方政府，都要求写字楼的开发商必须要自己持有、经营，不能散售，去年创出了天价地王的苏州湾一号，周边住宅售价只有4万，写字楼只有2.8万，但是他的楼板价很高，我知道区政府规定他们所有的商业物业都不许散卖，地方政府考虑税收之后，也要求开发商自己持有，在一线城市这种持有性的物业越来越多，但是二三线城市则不同，我感觉二三线城市的写字楼应该是黎明前或者曙光，随着资产价值的增长，经济的增长，包括二三线城市发展的成熟，写字楼市场开始了萌芽，甚至跨过了萌芽，包括很多二三线城市也在拔楼王。