搜房网大话地产之"探春楼市 解读石家庄限购令"
庞建国发言 2011-2-28
一、政治和经济是分不开的
我们学经济的时候，学过政治经济学，因为政治和经济是分不开的，这要从两个方面来说，一个是经济层面，一个是政治层面。简单做一个漫画比喻，这是一台小轿车，里面有司机，在高速公路上奔跑，这边是一个警察，这个警察挥手示意要站住。这个轿车是中国经济，这个开车的司机是政府领导，这个警察就是政治。现在我们经济过热，这个问题出在哪？就出在政府这部分。我们2009年超量发行货币，致使2010年的CPI上涨过快，所以不得不给经济不刹车，不然就要出现政治问题。
针对这种层面，为了平复老百姓对政府的意见，就从两个层面下手，也是政治经济两个层面：一个是房地产，打压房地产。第二个是，反腐。前天中央召开了一个省级一把手的紧急会议，为什么召开这个会议？因为外国一些反对中国的力量，在网上大肆宣布要在13个城市搞颜色革命，针对这个问题，中央立即召开了省级领导的紧急会议，所以从星期一开始，我们上网就上不去了。但是这说明造舆论的一些反华势力，他们时刻在对中国的政治和经济下手。从现在这种情况看，我们需要的原则就是两个字----稳定，我们现在的“限购令”也是冲着稳定两个字来的。
去年万科的总经理在媒体上说要降价，中央立即让其改口，说我们不是降价，我们是促销。这个改口说明，政府不允许明目张胆的降价，你打折优惠都可以，就是不能降价，所以今年的政策也是不允许降价的。因为你要降价，政府就要买单，银行就要亏本。北京市的领导昨天下午发表了一个讲话：如果北京市销量下降速度太快的话，政策会放开一点。这明显已经告诉我们，这次调控就是为了解决2009年我们超量货币发行而引起的CPI过快上涨的问题，如果国家真想把房价打压下去，不会靠政策打压房价，会用法律。为什么现在不用法律，是因为后面还要变，因为政策是可以变的，法律是不可以变的。
根据中央这种调控思想，我们还分析石家庄和全国房地产的走势，它就是一个稳定的状态，所以房地产商也可以稍微歇会，如果CPI降下来了，我们要重新开始。但是如何把CPI上涨降下来？第一，资金出国，就是要把资金带出去，国家也是允许的。第二，大量进口，通过大量进口消费品，降低关税，会使我们的货币迅速流到国外去，这也是我们很多企业以纯进口的方式在销售一些商品，如汽车和电子产品，这是目前很明显的一个趋势。第三，打开了投资我国西部大门，把资金挤向西部。
通过这样的调控，我觉得今年差不多能够消化2009年过量发行货币的问题。
我们在2012年房地产会进入一个新的局面。虽然进入新的局面了，但是有政治层面的原因，所以今年我们会反腐，曝光一部分房地产方面的案件。这些负面的影响，实际上会在明年的4-6月份开始显现，有一部分土地和在建项目要进行拍卖。这是两个层面来说，政府和群众两个方面的关系问题。
我们地方在去年年底开两会的时候，明显跟中央政府不符。中央精神说控制房价，而地方政府说涨价涨价。中央说稳定，地方说大上。那是因为地方政府并没有真正理解中央的意思。
二、我们石家庄会出现什么样的情况？
首先，石家庄的房价涨幅会大大下降，但是保证还会涨。为什么，很多施工材料涨了，施工人员的工资涨了，你说房子不涨，那不可能，但是涨的幅度没那么快了。
第二，有一部分市场会损失掉，我们在2010年，石家庄房地产的消费者人群中，几乎有一半是外来人口，我们本地的刚性需求，大部分分散到二环以外了，因为出了很多新民居建设项目，这一部分房子很便宜，把一部分刚性挤出去了。但是在城市中心买房子的是外地人口，就是附近城乡、县里的人买的。但是这部分人不进城了吗？不会，那会买房吗？还会买的。但是会转移购买方向。
什么市场会火？卖身份证。任何政策的出台，都会有正负两方面的影响。在正面影响之后，肯定会出现负面的影响。北京现在有很多离婚的情况出现，很多人反复的结婚、离婚，你也管不住，但是房子就留下来了。
一部分想进城的人会到调控空白区买房，比如说正定和二环以外，他们离石家庄很近，他们会在这部分地区买房，等着石家庄扩大，一两年后就成了石家庄户口了。
这是“限购令”之后石家庄会出现的情况，我们房地产商该怎么办？
第一，很多人不会再拿地，因为拿地就把资金压住了，这样资金回流慢了，包括自己企业的经营就会受到影响。所以今年拿地不会出现高峰状态。
还有一个更详细的信息，今年一季度我们省里面没有给石家庄商品住宅留指标。因为今年强力要求必须建立足够的保障房和廉租房，所以这部分的指标被它们占了。今年商品住宅一季度的指标没有，只有三块商业地产的拍卖。我们企业如果拿到地了，而且现在还没有开工，或者只建了一、二栋楼，那么今后必须要修改规划。即使你要修改了，你要怎么修改？要多建小户型，而且要配备多功能，这样今年下半年的刚需就被你占领了。这是我们在规划中可能要变更的问题。
刚性需求的概念我们定一下位，但是这个定位并不是所有人都认可的。刚性需求对于我们目前的情况来讲，实际上它的销售能力不如改善型需求，因为改善型的人都是自己有收入的，他的资金来源还会继续，所以他能买得起第一套，还会买得起第二套、第三套，买不起第一套的永远都买不起。所以他们要靠保障房或廉租房来满足自己的居住需求。
石家庄去年有50%的购房者是外地人，他们占据了石家庄一半的房源，最起码是350万平米，这部分客户必定转移，要转移的出口就有很多了。比如公寓，或建成公寓式住宅，所以公寓里面的设施必须非常全，能够达到住宅的需求，这样不受住宅政策的约束，可以随时买。或者搞一个小户型，这两个户型中间拆开，这也是可以的。还有比如说投资，在调控的时候，是投资的最佳期，为什么？因为涨幅降低了。所以我觉得，今年是投资最佳期，等明年刚需释放的时候，他再把房子推出来，因为他在买房子的时候，他只付了一部分钱，什么时候准现房出来了，调控期也过了，我再转户。
有一个人是开发商，但是去年土地流拍的时候，他去拿地，结果他拿了两块，去年下半年这两块地火了，发财了，结果今年他在石家庄拿了400亩地。但是现在调控，后面这400亩地出不了手很着急。他给我打电话，说我把所有的钱都押在这儿了，现在没有指标。我说好办啊，你把你的地分开，你把100亩给政府建廉租房，但是要政府给你指标，政府肯定会给你指标，剩下的300亩明后年再用。因为房地产不是当年开发当年住的，它是有阶段性的，针对这个阶段性的特点进行投资，其实这是一个很简单的事情。
三、2011年房价如何呢？
到今年年底，可能刚刚超过10%的涨幅，但是政府公布的数字会说3-4%或6-7%。我们目前的涨价不是说在哪一个行业，而是全部的行业都在涨，其中包括建材、人民的收入全面涨价，既然是全面涨价，房子不涨价那是不可能的。
但是今年政府控制的紧，涨幅肯定会比较小，今年上半年涨幅没有，下半年稍晚一点的时间才会涨。就像我们刚才讲的，涨幅永远是有的，优惠也永远是有的，在原有的基础上打折优惠，并不是代表真降价的趋势。从石家庄的整体趋势看，你就是把中心城市的房价控制下去，周边郊区的房价还是控制不下去，这样整体的价格是不会降的。
去年4月26号，在卓达开了一个“迎接房地产春天”的高层论坛，当时有人问我，什么时候买房最合适？我说现在买最合适，他们问，如果不买什么时候会后悔？我说半个月之后会后悔，当时很多人都笑了，我就讲了几点原因。当时是4月26日，结果5月初石家庄房管局公布了一个数据，这个数据比4月份的数据增长了1000多块钱/平米。为什么？当时正好万达、恒大进来了，它们一开盘，把石家庄的整体价格都提上去了。
今年万科什么时候开盘还不清楚，这样大的公司会影响房价的走势。还有目前专业房地产投资已经把专业投资做到什么程度了？已经不是买房子了，他以买房子的名义跟房地产商谈，你缺钱吗？缺，缺钱你要给我40套房子，也就是他前期给你投资，如果他的房子卖了，他就不要你还钱了，如果卖不了了，你就得给他钱。也就是现在的投资已经成为了前期炒房，这还没有办法抑制。所以大伙想一想，如果你不买，自然有人去买，你不买，你肯定会后悔。