探春石家庄楼市


搜房网大话地产之"探春楼市 解读石家庄限购令"

  庞建国发言 2011-2-28

    一、政治和经济是分不开的

    我们学经济的时候,学过政治经济学,因为政治和经济是分不开的,这要从两个方面来说,一个是经济层面,一个是政治层面。简单做一个漫画比喻,这是一台小轿车,里面有司机,在高速公路上奔跑,这边是一个警察,这个警察挥手示意要站住。这个轿车是中国经济,这个开车的司机是政府领导,这个警察就是政治。现在我们经济过热,这个问题出在哪?就出在政府这部分。我们2009年超量发行货币,致使2010年的CPI上涨过快,所以不得不给经济不刹车,不然就要出现政治问题。
    针对这种层面,为了平复老百姓对政府的意见,就从两个层面下手,也是政治经济两个层面:一个是房地产,打压房地产。第二个是,反腐。前天中央召开了一个省级一把手的紧急会议,为什么召开这个会议?因为外国一些反对中国的力量,在网上大肆宣布要在13个城市搞颜色革命,针对这个问题,中央立即召开了省级领导的紧急会议,所以从星期一开始,我们上网就上不去了。但是这说明造舆论的一些反华势力,他们时刻在对中国的政治和经济下手。从现在这种情况看,我们需要的原则就是两个字----稳定,我们现在的“限购令”也是冲着稳定两个字来的。
    去年万科的总经理在媒体上说要降价,中央立即让其改口,说我们不是降价,我们是促销。这个改口说明,政府不允许明目张胆的降价,你打折优惠都可以,就是不能降价,所以今年的政策也是不允许降价的。因为你要降价,政府就要买单,银行就要亏本。北京市的领导昨天下午发表了一个讲话:如果北京市销量下降速度太快的话,政策会放开一点。这明显已经告诉我们,这次调控就是为了解决2009年我们超量货币发行而引起的CPI过快上涨的问题,如果国家真想把房价打压下去,不会靠政策打压房价,会用法律。为什么现在不用法律,是因为后面还要变,因为政策是可以变的,法律是不可以变的。
    根据中央这种调控思想,我们还分析石家庄和全国房地产的走势,它就是一个稳定的状态,所以房地产商也可以稍微歇会,如果CPI降下来了,我们要重新开始。但是如何把CPI上涨降下来?第一,资金出国,就是要把资金带出去,国家也是允许的。第二,大量进口,通过大量进口消费品,降低关税,会使我们的货币迅速流到国外去,这也是我们很多企业以纯进口的方式在销售一些商品,如汽车和电子产品,这是目前很明显的一个趋势。第三,打开了投资我国西部大门,把资金挤向西部。
    通过这样的调控,我觉得今年差不多能够消化2009年过量发行货币的问题。
    我们在2012年房地产会进入一个新的局面。虽然进入新的局面了,但是有政治层面的原因,所以今年我们会反腐,曝光一部分房地产方面的案件。这些负面的影响,实际上会在明年的4-6月份开始显现,有一部分土地和在建项目要进行拍卖。这是两个层面来说,政府和群众两个方面的关系问题。
    我们地方在去年年底开两会的时候,明显跟中央政府不符。中央精神说控制房价,而地方政府说涨价涨价。中央说稳定,地方说大上。那是因为地方政府并没有真正理解中央的意思。
   
    二、我们石家庄会出现什么样的情况?

    首先,石家庄的房价涨幅会大大下降,但是保证还会涨。为什么,很多施工材料涨了,施工人员的工资涨了,你说房子不涨,那不可能,但是涨的幅度没那么快了。
    第二,有一部分市场会损失掉,我们在2010年,石家庄房地产的消费者人群中,几乎有一半是外来人口,我们本地的刚性需求,大部分分散到二环以外了,因为出了很多新民居建设项目,这一部分房子很便宜,把一部分刚性挤出去了。但是在城市中心买房子的是外地人口,就是附近城乡、县里的人买的。但是这部分人不进城了吗?不会,那会买房吗?还会买的。但是会转移购买方向。
    什么市场会火?卖身份证。任何政策的出台,都会有正负两方面的影响。在正面影响之后,肯定会出现负面的影响。北京现在有很多离婚的情况出现,很多人反复的结婚、离婚,你也管不住,但是房子就留下来了。
    一部分想进城的人会到调控空白区买房,比如说正定和二环以外,他们离石家庄很近,他们会在这部分地区买房,等着石家庄扩大,一两年后就成了石家庄户口了。
    这是“限购令”之后石家庄会出现的情况,我们房地产商该怎么办?
    第一,很多人不会再拿地,因为拿地就把资金压住了,这样资金回流慢了,包括自己企业的经营就会受到影响。所以今年拿地不会出现高峰状态。
    还有一个更详细的信息,今年一季度我们省里面没有给石家庄商品住宅留指标。因为今年强力要求必须建立足够的保障房和廉租房,所以这部分的指标被它们占了。今年商品住宅一季度的指标没有,只有三块商业地产的拍卖。我们企业如果拿到地了,而且现在还没有开工,或者只建了一、二栋楼,那么今后必须要修改规划。即使你要修改了,你要怎么修改?要多建小户型,而且要配备多功能,这样今年下半年的刚需就被你占领了。这是我们在规划中可能要变更的问题。
    刚性需求的概念我们定一下位,但是这个定位并不是所有人都认可的。刚性需求对于我们目前的情况来讲,实际上它的销售能力不如改善型需求,因为改善型的人都是自己有收入的,他的资金来源还会继续,所以他能买得起第一套,还会买得起第二套、第三套,买不起第一套的永远都买不起。所以他们要靠保障房或廉租房来满足自己的居住需求。
    石家庄去年有50%的购房者是外地人,他们占据了石家庄一半的房源,最起码是350万平米,这部分客户必定转移,要转移的出口就有很多了。比如公寓,或建成公寓式住宅,所以公寓里面的设施必须非常全,能够达到住宅的需求,这样不受住宅政策的约束,可以随时买。或者搞一个小户型,这两个户型中间拆开,这也是可以的。还有比如说投资,在调控的时候,是投资的最佳期,为什么?因为涨幅降低了。所以我觉得,今年是投资最佳期,等明年刚需释放的时候,他再把房子推出来,因为他在买房子的时候,他只付了一部分钱,什么时候准现房出来了,调控期也过了,我再转户。
    有一个人是开发商,但是去年土地流拍的时候,他去拿地,结果他拿了两块,去年下半年这两块地火了,发财了,结果今年他在石家庄拿了400亩地。但是现在调控,后面这400亩地出不了手很着急。他给我打电话,说我把所有的钱都押在这儿了,现在没有指标。我说好办啊,你把你的地分开,你把100亩给政府建廉租房,但是要政府给你指标,政府肯定会给你指标,剩下的300亩明后年再用。因为房地产不是当年开发当年住的,它是有阶段性的,针对这个阶段性的特点进行投资,其实这是一个很简单的事情。

    三、2011年房价如何呢?

    到今年年底,可能刚刚超过10%的涨幅,但是政府公布的数字会说3-4%或6-7%。我们目前的涨价不是说在哪一个行业,而是全部的行业都在涨,其中包括建材、人民的收入全面涨价,既然是全面涨价,房子不涨价那是不可能的。
    但是今年政府控制的紧,涨幅肯定会比较小,今年上半年涨幅没有,下半年稍晚一点的时间才会涨。就像我们刚才讲的,涨幅永远是有的,优惠也永远是有的,在原有的基础上打折优惠,并不是代表真降价的趋势。从石家庄的整体趋势看,你就是把中心城市的房价控制下去,周边郊区的房价还是控制不下去,这样整体的价格是不会降的。
    去年4月26号,在卓达开了一个“迎接房地产春天”的高层论坛,当时有人问我,什么时候买房最合适?我说现在买最合适,他们问,如果不买什么时候会后悔?我说半个月之后会后悔,当时很多人都笑了,我就讲了几点原因。当时是4月26日,结果5月初石家庄房管局公布了一个数据,这个数据比4月份的数据增长了1000多块钱/平米。为什么?当时正好万达、恒大进来了,它们一开盘,把石家庄的整体价格都提上去了。
    今年万科什么时候开盘还不清楚,这样大的公司会影响房价的走势。还有目前专业房地产投资已经把专业投资做到什么程度了?已经不是买房子了,他以买房子的名义跟房地产商谈,你缺钱吗?缺,缺钱你要给我40套房子,也就是他前期给你投资,如果他的房子卖了,他就不要你还钱了,如果卖不了了,你就得给他钱。也就是现在的投资已经成为了前期炒房,这还没有办法抑制。所以大伙想一想,如果你不买,自然有人去买,你不买,你肯定会后悔。