中经联盟---北京楼市调控政策细则15条解读实录
主题：中经联盟土地与投融资专业委员会深入解读北京房地产调控政策细则
时间：2011年2月19日13：30
地点：北京理工大学
盛朝婧：各位来宾，大家下午好，首先我代表中经联盟土地与投融资专业委员会感谢大家的到来。今天我们是为了对2月16号出台的政策进行深入的研讨，我们的张春华张总和杨少峰杨总他们都在路上，还有我们的陈顺主席也要来。我们先开始，等他们来了以后再进行研讨。
大家先认识一下，今天主要是中经联盟内部的常务理事和秘书处的同志们，也有我们新的一些伙伴，我先给大家介绍一下。
谢建平：大家好，我是中国世纪新城集团有限公司的谢建平，很高兴参加这个会。我们也跟土地有些关系，我们是做综合的区域开发和城市运营的，在这一块做的比较大。其他的像商业地产之类也做，还有投资方面的一些业务，主要是做投资的。
盛朝婧：谢谢，非常感谢谢总的到来。这位系我们水电地产的周总，请您给大家介绍一下。
周涛：大家好，我叫周涛。加入中经联盟之前，我是在中国水电地产，目前是资产运营部的副总经理。主管几项工作，一个是土地拓展，与政府和一些企业进行谈判合作，另外还有一个是股权并购相关的工作。我跟中经联盟合作已经有一两年的时间了，我原来是规划设计委员会的委员。现在由于工作的原因，向张主席申请加入咱们土地投融资的专业委员会。今天我是第一次参加活动，更多的是想在这种场合和以后类似这样的机会上向各位老总们请教和学习，请大家多多支持，谢谢！
盛朝婧：非常欢迎周总的到来。这位是民生银行的曹行长，请您给我们介绍一下。
曹圣国：大家好，我是民生银行和平里支行的行长，我叫曹圣国。我是09年加入中经联盟的，过去的陈秘书长是我们的客户，他最早的时候是在国美的。现在他又跳槽了，是自己干了，一直在不断的向前发展。我先介绍到这里，谢谢大家！
盛朝婧：感谢曹总对我们的支持，曹总和陈总还是很有缘分的，一直在联系。我们这次的研讨也想听听银行的政策，因为存款准确金率也加了，我们也想研讨一下。下面请石总介绍一下。
石生荣：大家好，我叫石生荣，我是老会员了。这是头一次参加投融资专业委员会的活动，目前我也负责一些项目的对外拓展。包括市场方面的一些事情，通过这个专业委员会想跟大家多进行一些交流，与大家共同学习。谢谢！
车轮：各位朋友大家好，我叫车轮，是来自高策顾问公司。我们公司主要是跟谢总他们搭档的，我们住是做城市开发项目运营咨询的。我们跟中经联盟已经有很长时间的交往，包括和春华这边的合作委员会，从成立开始我们就积极参与。最近随着经济的变化，尤其是地产行业的政策出台，我们觉得今年是一个特别的一年，非常高兴能够在今天下午跟大家一起探讨我们将来面临的格局。谢谢！
许大金：大家好，我是香港Space商业管理公司的许大金。我今天参加这个土地与投融资专业委员会是头一次，我也很高兴今天能跟大家交流一下。昨天我也跟别人讨论过这个政策出台的事，也是想借这个机会跟大家交流一下。
王杰民：大家好，我叫王杰民，来自北京华光机电公司。我们也做一些大的地块的推荐，利用政府的关系做一些资源的对接，希望在以后的工作中得到大家的支持，谢谢大家！
吴有龙：大家好，我是土地网的，我同时经营一家律师事务所。我们主要是做土地方面的信息和法律方面的专业服务。土地网已经有三、四年了，今天商业委员会也在，现在是对住宅的调控，可能将来商业地产也会有一个很好的发展。北大专门研究地产的专家就说了，日本的房地产泡沫首先是从住宅转向商业地产的。下一步商业地产将会是一个热门投资的方向，谢谢大家！
盛朝婧：谢谢吴总，今天我们还得到了秘书处的大力支持，郭总，您带头挨个介绍一下吧。
郭利勇：大家好，我是中经联盟秘书处的郭利勇。
（秘书处同事介绍）周晓英,解宇靖,杨瑞雪,腾春燕,牛妞等
盛朝婧：这次活动非常要感谢理工大学的周教授，给了我们非常好的支持。先请周教授给我们说两句。
周毕文：首先非常热烈的欢迎中经联盟土地与投融资专业委员会来理工大学进行活动。联盟来理工大学做活动不是第一次了，最早是08年做了体验中学习管理活动，因为搬家的原因，活动在我们这个据点就没有延续下去。这次是我们理工大学管理与经济学院主楼新据点新开张，由原来老的办公地点搬到我们学校的主楼。整个这栋楼是管理学院专用的，利用这个条件，我想表个态，为我们联盟各个专业委员会的活动都提供场地条件。像今天30人规模的会议室到50人的教室，到100人和180人的国际的报告厅，我们都可以提供。主要是想把这个平台给利用好，今年贯彻我们陈顺主席和张春华主席的一个基本思想，因为中经联盟的一个特点就是要更多的体现它的专业化。专业化的专业委员会的活动，我们会大力的开展，这是一个想法。
第二个，作为北京理工大学管理经济学院，可能很多人既了解，又不了解。我简单介绍一下，它是来自于延安的第一所理工科大学。9月26号举办了建校70周年，管理与经济学院建院30周年庆典，我们管理学院放在学校东大门主楼这个位置，也体现了理工大学对管理经济学院的重视。在我院非常重视和市场化结合最紧密的MBA教育中心，我从去年7月份开始到MBA教育中心开始任职，现在是全面负责MBA教育中心的招生、教学和就业管理方面的工作。我们每年招收300到400人，是国家科班最早批准具有MBA办学资格的26所院校之一，我们1994年就开办了。所以，我们也要把这个平台提供给各位老总。
怎么提供呢？一个是恳请各位老总把你宝贵的企业管理实战的经验到理工大学MBA这个讲堂来讲一讲，传授一下。我们的许大金老总代表商业地产委员会已经来我们理工大学讲过了，再早的时候，我们还举办过中国房地产经理人互动论坛，当时是陈云峰秘书长、王哲主席和陈俊经理，他们三位都给我们讲过一个专题。我们也要把这个平台利用好。
另外，MBA本身也是有工作经验的人才队伍，在这个人才队伍里面，也可以招一些实习生，在实习过程当中，如果你发现他真是一个非常有用的人才的话，也可以录用。通过这种实习录用是一个比较好的方式，开场是由您来讲座，这也是一个直接的面试，这将是一个非常好的途径。当然，我们MBA还有许多方面需要各位老总的支持，像论文指导，我们希望不仅仅是各位老师的指导。像王总、谢总这些有经验的老总，可以做我们MBA的论文企业导师。您来我校讲座几次以后，我们还可以根据学校的基本要求聘请兼职的教授，这也是为企业的老总提供一些合作和服务的机会。由于时间的原因，我们还是继续今天的主题，非常感谢投融资专业委员会的常务理事和听到这个消息积极来参加这个活动的嘉宾，包括搜房网和新浪网。
我先说到这里，谢谢大家！
盛朝婧：真的非常感谢周教授给我们提供这么好的一个平台，从会议室，硬件平台、软件平台都非常好的提供了给我们，现在就进入我们今天的话题。先对这个政策我们来从头到尾的看一下，我这里也做了一个PPT，大家都比较忙，过来的时候可能也没有带资料。我们一起来看一下这个资料，这次政策的调控确实对于我们房地产界来说是一时击起了千层浪。因为所有的业内人士都说这是最严厉的调控政策，这次政策出台之后对开发商和购房者都有很大的限制，它的影响力在哪里呢？我们来逐条解读一下。
第一条就是认真落后房地产市场平稳健康发展的责任。主要的我觉得这一点就是抑制投机性购房。我想这一条也是我们这次主旨的思想，就是把投机的泡沫都挤出去，就包括了一些限购、土地限价的一些政策。我们大家可以看一下，然后大家再发表意见。
第二点，就是它为了把投资的泡沫挤出去，要做好住房保障的工作。
第三点是加强税收的管理。税收是直接调节开发商的成本的，把税收的力度加大之后，开发商的成本也会得到一定的限制。那么对高价房也会进行一个调整。包括实行土地增值税的差别化增收。
而且还对房贷的政策更进一步强调了，首付不得低于60%，基本利率不得低于银行的1.1倍。在执行的过程中对个人购房的信贷和购房的各个部门都联合起来加强管控。
从土地的源头来说，第五条我们就看到是严格土地用房的供应，确保保障性住房占全市住房供地的50%。这个就从源头界定了你就是要有一部分是保障性住房。同时，对市场的资金的来源和准入的资格也进行了非常强的制约。
其实最主要的就是对购房人的限购，这一块我们听了少峰的意见，他说至少削减了40%、50%的购房能力。首先它是分为本市户口和非本市户口。对于本市户籍的居民，是指限购一套。对于非本市限购拥有一套住房要提供连续的五年的社保证明才能购房，因为这个对于购房来说确实有一定的压力。因为有的人辞职了，不是连续五年，这个购房资格就会取消。而且对购房资格人的审查是会同公安、税务、民政、人力社保等来一起审查，购房资格不是一个人说了算，而是各个部门一起来审核。而且对于完善个人信息要采取问责制，第十三条也是要保证各个监管部门的监管力度，同时把这个政策落实到位。
第十五条就是要加强舆论的引导，对媒体要正确去解读这个政策。包括发布一些虚假的信息，都要追究当事人的责任。
通过我们粗略的看了一下十五条的细则，国家现在从个人购房、土地政策、税收政策以及对媒体的控制，从各方面都在限定楼市的涨幅。所以，大家也认为这是非常严厉的，以前都没有这种严厉的政策。针对这个政策，大家先看一下，然后自由的发言，每个人都可以谈谈自己的观点。
我们可以看一下周教授在博文里的观点，就是“让房子回归到居住的本源，这是解决房地产市场的过热的最有效的手段，需求控制不光是经济问题，也是社会问题。我们没有足够的土地和钢筋、水泥、玻璃、木材等物质资源，投机客们像股票一样炒作和空置，为了子孙，为了地球，别玩了”。周教授，请您给我们说说您的观点。
周毕文：房屋市场这么火，肯定是各方面都在起作用。我是不做股票的，因为对股票真的是不知道，也不了解。但是，房子现在就像股票一样被当做一个投机品在炒作。政府在初期对我们的投资确实有拉动作用，但是做过了以后，就会出现一个负面的作用，比如说房价的高涨超过人们的生活水平的时候。我有时候坐飞机的时候，看到中国的大地我特别的恐惧，因为你看到绿色的面积和灰色的厂房面积比的时候，已经不到一比一了。有些区域的建筑面积，不管是做住宅还是做工厂，都已经这样了。以后我们想吃到自然生态的粮食恐怕就没有了，都是工厂化生态的。现在新农村一改造，养猪的都不养了，都是工厂化养的，所以你吃的猪肉永远不如原来散养的好吃。这是我的第一点感悟，我觉得应该控制了。
现在的反映也很大，一控制以后，很多人可能还受不了，怎么协调这个矛盾，各位老总也可以谈谈自己的观点，我就说到这里。
盛朝婧：周教授还是从爱护地球，爱护生命的角度来给我们阐述的。许总，我们大家都想听一下您的看法，您上午开过一个会，可以跟我们分享一下。
许大金：我对住宅研究的不是很多，我对这次政策的解读有两点。这次把市场是分成两个市场，一个是叫保障性的住房体系和商品住宅体系。这个是从政府的角度对市场来进行严格的区分。
第二个是为了打压房价采取的一种方式，把限购，尤其是对二套房的购买作为一个非常严格的限制。这是这个政策的一个核心。
另外，从两个市场体系的划分，对未来整个在房地产的管理，政府肯定会出台一些更细的措施。对不同的市场采取不同的管理方式和体系，这次政策是非常明确的。对于限购也确实是对投资，还写了一个投机，实际上我认为很难讲什么叫投机。投资本身就是一个获利的属性，投机也是获利。这两个名词是不是可以放在一起，这是我个人的一点观点。
但是，我们在这一块对政策的解读，第一个我们是比较拥护的。因为这两个市场确确实实应该分开来看，因为不可能让所有的老百姓都去做商品住房。因为肯定有一部分是属于政府保障体系的，从发达国家的一些经验来看，他们也是这样的。比如说公租屋或者是一些安置性的住宅，这肯定是要有的，而且是必须政府来买单的。我也希望政府能承担起这个责任，现在从土地上来管理，批你地的时候限定价格，在操作的时候中国的事情往往可能还会有一些变质的东西。在这样的情况下，这一块到底谁来做主体，可能在未来的政策调控方面是需要调整的。真正的商品房这一块，确实应该对它的管理和控制未来的政策还会越来越严格，对住宅的政策解读我是这样看的。
同时，对限制投资的问题，我觉得最关键的一点是你把这部分的投资的需求遏制住了以后，那么中国经济发展以后富裕起来的人们，大量的民间资本的出路在哪里？如果不解决问题，可能会对中国的经济带来更深层次的问题。比如说从去年以来调控政策不断加强以后，很多的民间资本开始转向了其他的一些领域，炒绿豆的、大蒜的等等这些农产品。只要是有炒作的机会，他就会炒。
所以，客观回顾整个房地产商品房价格不断攀升的根本原因就是中国的民间资本缺乏一个合理的渠道。这个渠道在哪里？如果说限制房价只是把这条路给堵死，那我们对待民间资本的方式是不断的在堵路，现在股市也不景气，风险也比较大。产业经济，尤其是加工业是受到现在成本上升的影响，加工业的投资实际上是在削弱的。那么这部分资金出来以后，它往哪里去。如果在这样的情况下，没有一个合理的资本疏通渠道，堵住了房地产这个渠道以后，这也会带来更多的问题。
回顾我们房地产之所以作为投资性的产品，不是说这些人要炒房子。是因为你在市场里面提供的可供投资的产品比较少，像我们国内一直讲的，买房置地这是中国人传统的投资理念，在这样的情况下，他能够保值或者增值的最大属性，由于我们整个经济的发展和人们改善生活的需求愿望比较大，所以房地产投资必定要增强。这就是因为需求大于供给的状态，造成了投资的旺盛。所以，才产生了今天的问题。所以，根本的东西不在房地产本身，而在于整个宏观经济的资本疏通的渠道。这是解决我们现在房地产一个重大的问题。
当然，这几天也有很多的媒体和一些朋友都在探讨，住宅被控制以后，作为房地产另外一个板块商业地产，是否就是一个利好。它在里面能赚多大，实际上我们觉得这个政策出台对商业地产既存在有利的一面，也存在有弊的一面。因为商业地产不是一个简单的商铺或者是一个大型的商用购物中心，它包括的面很广。我们讲的还是一个广义的商业地产的概念，包括像酒店、旅游地产、购物中心、街铺、底商，也包括了像写字楼等等这一系列的东西。那么在这种不同的商品投资的属性的前提下，在这次调控以后，每个板块其实受到的影响也不一样。比如说像酒店这一类的商业地产，它一般的投资回报基本上在15年到20年以上。在这样的情况下，你让一个散户的投资者去持有的话，首先是资本量太大了，很难消化。第二，他也很难去在获利方面变现，这是很大的一个原因，所以对这一块的影响不会太大。
另外，大型的商业用地，国家去年6月份已经出了政策，大型的商业用地是不许分割销售的。这两个部分对整个的商业地产来讲，在这次调控中相对来说影响比较小，这是从市场层面来讲。
从投资的层面来讲，这一类型的物业都是大型的机构和基金来持有的。所以，从民间的散户投资来讲，这不是他们的投资属性。有一些产品可能是会受到一些获利的空间，比如说现在好多原来公用置业用地或者是商业置业用地改成公寓类的，类似住宅性质的产品，可能会在这方面有些获利。因为我最近在成都的市场上看到了，还有北京市场上也有这样的项目，这些销售由于没有受到住宅政策的影响，相对来说还是销售的比较好，价格也都是在上升的阶段。
但是，国家现在对这一部分产品批地的时候带来的各种限制也非常多。不是因为这个住宅卡死了，那这部分就获得更高的利润，市场放的量国家还是要有一定的制约的。那么对于写字楼，我们今天上午也在探讨。发现在北京的市场上，其实政策的显效性还会有滞后，一般是一年左右的一个显效性。在这样的情况下，北京的写字楼市场在去年就已经是一个攀升的阶段了，涨幅基本上在10%到15%之间，像CBD的达到20%这样的一个租金的价格。尤其是供应量，现在北京之所以涨价，是由于什么呢？原因我们也分析了，第一个是经济的发展向好，中国的经济逐步在摆脱金融危机的阴影。
第二个就是供求关系，实际上现在市场新增的写字楼的供应量较之于我们08年的时候下降的非常多。市场向好，供应量减少，那涨价是必然的。包括现在商铺类的租金也是在增加，接近5%到10%的增长幅度。在这样的情况下，写字楼产品现在基本上整售为主的比较多，散售的还是比较少。所以，民间投资想进入到写字楼这个领域，在短期内也很难有一个获利的机会。因为市场没有这方面的产品能够供应，现在在北京核心区域的写字楼出来一个基本上被人买了。大型的国企，还有一些民营的企业，今天上午很多代理机构的人也跟我们讲了，一万平米的写字楼就很难找。原来代理机构是从开发商那边拿佣金，以后可能会变成从租户那里去拿了，因为现在不是买方市场，而是卖方市场。所以，在这样的情况下，你即使是有很多的资金想投入到写字楼的领域，但是这个机会是非常少的。从政策显效性来看，我们看一下一年的新增的产品供应量会给我们市场带来一些什么样的变化。
从商铺性的投资来看这个是有风险的。像在北边，比如说中关村的北区，那些商铺，如果单纯算资金回报，有的连1%都不到。但是，它的投资属性还是很强的。很多人也在关注这一块，这一块也有一定的风险。我们也看到，网络经济对我们零售业的冲击。在街铺里面原来占的比重比较大的是以零售业为主的，除了餐饮、便利店等等这些是无法取代的。很多的一些业态在整个经济发展的过程当中都受到了很大的冲击。在这部分产品，在这次调控里头，我个人认为会在短期内有一个机会。可能将会被一些投资人所关注，但是这里面的风险问题还是存在。这是我对这个市场的一个分析和判断。
总体上来看，对于整个这次的市场调控，刚才我们分析了哪些是有利的，哪些是持平的。但是从风险上来看，还是有很多的风险。
第一个风险是来自于政府的风险。作为政府的风险来看，我们现在看到政府在批地的时候，现在对于商用或者是公用地块的比重是越来越大。在这样的情况下，他们把商业用地放到市场上，这是有风险的。比如说像望京，本来那个地方三、四十万的人口，去年新批的一些项目商业用地额度是比较高的。可能随着经济的增长在未来的五到十年内可以消化，但是短期内压力是比较大的。
第二个是郊区型的这部分物业，实际上商业的经营是比较大的。有很多的区域现有居住人口满足不了基本消费的需求。在这样的情况下，过早的进行商业用地的开发也会带来很大的风险，我们认为这是从政策上政府盲目的扩大商业用地的比重会给市场带来一定的风险。
从未来整个资本政策来看，从投资方面来看，也存在一个风险。当住宅这条口子堵住以后，实际上我们认为商业用地最大的终端是理性的，但是它的投资是无法控制的，可能存在一些非理性的东西。这样的情况下，盲目的去炒作一些商铺或者是一些商业用地的话，对整个商业的发展是不利的。在这样的情况下，就会出现投资买卖非常旺盛，最后商业是终止或者是失败。这样的例子比比皆是，咱们以前的经验已经很多了。在这方面，我们觉得也存在着一定的风险。所以，我想在这些政策出台以后，如何去看待一个市场，这需要我们去看待整体的因素。当然，我觉得政策的出台往往前期预测、分析是一方面，还是要靠市场去检验的。我觉得这些政策现在只是一个判断，要看政策的显效性，还要看一段时间，比如说在年底或者是明年初，这个政策到底会起到一个什么样的影响。
我就说到这里，谢谢大家！
盛朝婧：许总的意见还是非常全面的，是比较客观的来看待了这个政策对商业用地的影响。希望大家保持一个清醒的头脑，因为商业的介入是非常有风险的。我们再介绍一下四方联达的杨总，杨总因为政策出台以后就非常忙，一直在电视台接受采访。杨总今天下午刚好有时间，先请杨总给我们说两句。
杨少峰：这个政策实际上是一个迟到的政策，为什么说是一个迟到的政策呢？我认为这个政策应该是在去年4月16号出台的调控政策之后，接着这个政策就在全国铺开。如果国务院不是因为考虑到宏观经济的因素，把限购在36个城市强制性推开的话，房价的上涨将会得到一个比较有力的遏制。
首先大家要有一个明确的认识，这次的政策出台的力度超出我们的预料。但是，它的这个出台本身是在意料之中的。去年从4月份开始，国家已经一次、两次出“黄牌”警告，这个政策是怎么出来的？是我们逼出来的。所以，我也写了很多文章，行业内觉得我的观点听起来很不舒服。我觉得一个行业，如果说有少数的人游离于规则之外，也是可能的，全世界的每个行业都有。但是，我认为全世界没有一个行业像中国的房地产一样，连一个小小的县级市的开发商都说政府不敢挑战房地产。我们都是从事这个行业的，我们跟朋友们聊天的时候，不要说开发商，甚至一个开发公司的一个小小的部门经理都说调控没有用，政府哪管得了房价。这说明了一个什么道理，这说明规则到失效了，所有的开发商都可以凌驾于规则之上的时候，政府会允许我们的行业失控。
回过头来，如果没有这次政策的调控，我们的房价还控制得住吗？所以，这次的政策是在预料之中，在情理之中的。所以，不要因为房地产对GDP的贡献很大，所以调控的时候要怎么样，这是一个政治的问题。我不知道大家能否理解这个问题，我原来在政府部门，我很清楚的知道，政府在做抉择的时候在想什么。
第二个是资金方面的问题，我们算算房地产市场达到了4.5万亿，这是一个什么概念呢？是不是因为房地产对经济的贡献特别大，就不能控制。正是因为它占的份额太大，所以不控制不行。4.5万亿，再加上我们的货币成数。这样开发商要去买材料，按照社会GDP来算，房地产的贡献就占了1/3。如果房价还在涨，投资还在加大，那房地产马上就会占到60%、70%，所以我们要认识一个问题，从经济的角度，房地产必须降温。
我认为这次中央的政策第二个态度明确了，那就是让进入房地产的资金必须退出。两个方面，一个是民间的投资，老百姓投资这块也要退出。第二个就是开发商这一块，就是要让一大批人淘汰一个行业，房地产行业以后就是很多人不能干的。所以，第二点，我觉得这是在经济结构上的调整，房地产这次的调整对宏观经济今年付出2个点的代价，但是这种代价和阵痛是非常必要的。
我们也受这个政策影响很大，在这个政策公布的前两天的时候，我给我们公司开年会的时候，把我们的销售目标下调了80%。我觉得我的调整很客观，我们想一想这几年在北京买房的人44.8%的是外地人。这些外地人已经有房产的就不能买，没有房产的在北京还得连续交五年的社保和纳税的证明。交完这些，你还要考虑买得起，买得起还要看目前市场房价下跌的预期上你愿不愿意买。北京现在算一算四环以内买房的人有几个名下是只有一套房的？再加上现在大家买房，我问大家一句，我们大家手上如果有一千万，我们都想买房，会在这个时候入市吗？肯定不会。我们会等半年以后，所以现在是一个什么时期？我认为成交量跌70%，需求跌90%，这将不是一个夸大的数据。
许大金：这比你上次在电视台说的更大。
杨少峰：北京的基数比较大，所以我认为北京的成交量至少会下跌50%到60%。大家问今年的房价会不会跌，北京的地都是大开发上的，降价也卖不动，还不如不降价。还有二手房，一个交易契税的差额就足以让这个市场降温，在现象的政策下，交易量会跌多少呢？
石生荣：政策第二天跌了80%。
杨少峰：名下有房的外地人可能不一定把房子卖了，就像之前我们买车一样，我的一辆帕萨特想换了，想卖了。现在能卖吗？这就是第一个问题。
第二个，二手房的业主是小业主。他们没有什么抗风险的能力，也没有大的分析能力说这个市场会怎么样，他们看什么呢？看媒体。舆论在一边倒的情况下，别忘了在这次“国八条”里面第一次强调了所有的媒体必须把立场搞明白。我不知道大家有没有注意这些细节的问题。那么在媒体一边倒的时候，二手房的业主他们能不能撑得住，我认为这是一个非常严重的问题。
第三点，二手房他们买的时候，现在卖三万，买的时候是一万五买的，他降价以后，还是赚钱的。他跟开发商不一样，你现在把房子降价了，前期买房的人怎么办。今年北京房价的波动将会从二手房开始，所以，今年一手房的价格会首先二手房的影响。
还有，现在的地一万平米买的，加上成本是两万二，你的定价是三万五，我就不给你发预售许可证。我可以告诉你，你的定价只能定到两万八，超过两万八，就不给你发预售许可证，这一招也是比较厉害的。或者说你一定要卖到三万块钱以上，那就给你增加增值税。这次大家对政策的判断，要有一个意识。“十二五”期间要建保障性住房120万套，它会非常有效的解决中低端购房人群的问题。而且从现有政策来看，很可能中央会出台下一步的政策。两个指标挂钩，第一你的城市建设用地指标强制性的用于保障性住房。第二个，房地产的土地出让金的出入强制性的与保障性资金挂钩。也就是说，中国的房地产住宅开发这一块，将来空间会越来越小。政府这次的调控就是要让很多的资金回到你该到的地方去。
同时，有一点许多提醒大家，中国现在是流通性过剩。从世界经济来看，流动性达到最旺盛的时候，一下子达到紧缩的时候，是没有办法解决的。我22号参加了关于房产税的论坛，我也讲了这个观点。我们现在中国流动性很大一部分是虚拟的，现在大部分资金是虚拟的。举个例子，我们这个小区有一千套房，每套是200万买的。在成交的时候，年底有50套房成交，50套房只卖了400万。剩下的950户都是按400万来算的，它所有的投资、消费都是按这个资产的评估来做的。当资产价格在缩水的时候，实际上是整个社会的资产整体水平在缩水。
所以，2011年中国循环经济前景不太乐观。在这个时候，股市也跑不了，今年大家要是抱着房地产不太好，是不是股市一定能好，这个观点我不太赞同。所以，我建议大家今年要投资股市也要慎重。但是，今年概括起来有几点，就是第一能尽量持有现金的尽量持有现金。但是，通胀可能还在膨胀，这个时候从企业的角度来讲，能贷款就贷款，短期的债务变成长期债务，就变成长期债务。能持有现金就持有现金，因为马上就有另外一个问题摆在我们面前。由于经济的大幅度下滑，政府政策调控在最后收尾的时候，留下一个烂摊子。所以，在今年和明年两会期间肯定会有一个相应的放松，但是真正的放松完了以后，市场的观望还有一个时间，所以大家要在这比较艰苦的一年多的时间做好准备。咱们已经过了这么多年的好日子，也得学会勒紧裤腰带。我先讲到这里，谢谢大家！
盛朝婧：非常感谢杨总跟我们分享他的真知灼见，杨总的观点一直很尖锐，也分析得很到位。先欢迎一下陈顺主席和张春华主席，他们在白忙当中抽出时间来到这里，我们这次的活动也得到了他们的支持。下面请二位主席给我们说两句。
张春华：我今天迟到了，但是心跟我们的联盟在一起。我们的秘书处也做了很多的工作，在这里表示感谢。我现在主要的工作是跟委员会的主营业务是很契合的，像搞的投资、金融等等。在去年，把大量的工作都放在联盟方面，我也经常出席我们很多委员会的活动。我们的联盟在北京地区的影响力也是非常大的，在各种场合和各种活动中大家也会提到。一个人所在的组织，包括他的企业、他的圈子以及公益性的社团机构，这些组织如果受到社会尊重，你作为这个组织的一员，人家也会非常的尊敬你。在我出去的时候，也常常以身为这个组织的一员而感到自豪。
今年，陈总担任主席，从个人的感情来讲他是我非常尊敬的大哥。从产业领域来讲，也是受到我们尊敬的房地产界的企业家、领袖。从我个人来讲也是希望我们委员会能做更多的活动，像很多在座的各位公司的主营业务和我们委员会也是非常契合的。所以，我们也多多请求车总他们的真知灼见。
对于政策上来讲，我是后知后觉的，完全是被动的。在各种场合听了之后，就了解了一点。所以，不要说是深度解读，粗浅的解读都很难。刚才听了大家的意见，在很多方面都比较深入。前几天在微博上写的关于“凌驾于规则之上”等等这样的意见，有的观点我们是接受的，但是，有的观点我们是要批判的。
另外，党叫我们干什么，我们就干什么，他认为你是支柱产业你就是支柱产业。他叫你慢一点，你就慢一点，无非就是这样。我们一直在做一个“好孩子”、“乖孩子”。房地产行业由于城市化、人口红利等等原因带来的一系列快速的发展，它跟城市也是互动的，跟中国的经济发展也是互动的。但是，在任何一个行业，任何一个区域都有优先的企业和企业家。也有一些害群之马，这些都是理所当然的。这个行业是在快速的扩张当中，在这十年左右的时间，中国的城市化进程和房地产行业的发展都在“大跃进”的发展。很多区域一开发就是几百万的项目，这在世界上发达国家都没有什么案例可以寻找。我们也要自我检讨一下，党叫我们放慢脚步的时候，我们可以坐下来聊一聊，可以揣摩一下我们每个企业的发展战略的调整、资源的配制、组织的配制等等。比如说中国电子商务的发展对商业地产的影响，对于这个也和做商业和文化的企业家做了一些交流。未来的商业地产和电子商务会有一个什么样的关系，它是会影响商业地产的发展还是会制约商业地产的发展，这也值得我们来研究和探讨。
另外，从反周期的投资理论来看，我觉得对我们的土地投资这也是一个比较好的机会。在这个机会中无论是从资金的进和出方面，从融资、销售都带来了很大的问题。人都是有一种恐惧感的，在未来的几个月，人们可能会存在一些担心和担忧。因为对未来没有信心，在这种情况下，资金的出去会比较少，大家也会比较谨慎。像去年和前年在土地市场上非常激烈的竞争，可能会没有那么火热。这个时候，我也不完全赞同少峰的观点，说钱放着不要用。在这个过程中，我们还是要寻找一些更加优秀、更加优质的投资的机会。在这个时候，也是要谨慎的，比如说有一些资产的对冲和置换，或者是对一些多产业的公司把一些资产卖掉，把一些好的投资机会引进来。
从公司的内部来讲，在这种情况下，资产的对冲是非常重要的。所以，在这样的过程当中，对我们来说还是有非常好的机会。限购已经谈了很多了，这是铁律，没有办法。从我个人来讲，在我们陈顺主席的支持下，也希望能给我们多指点指点。陈顺主席对我个人也是非常支持的，所以我希望未来我们的投融资专业委员会的活动能得到陈顺主席大力的支持和全力的支持。也希望在座的同仁们在我们秘书处的支持下，未来把这个队伍办的更有我们的特色。同时，在中经联盟这个大的家庭里面，这个小家庭更有人情味，更有气质。在业内也能有小小的影响力和小小的口碑。
谢谢大家！
盛朝婧：张总是我的老领导，张总一直是比较谦逊和低调。刚才张总从联盟的发展到我们专业委员会的发展，也给我们引导了一下。从政策方面，从开发商的角度拿地的情况，也给我们分享了一下他的思想和想法。下面请陈顺主席给我们说两句。
陈顺：现在我们有十七、八个专业委员会，我个人觉得土地与投融资专业委员会是一个思想附加值非常高的专业委员会。大家在这里可以通过思想的碰撞以及一些交流，产生一些新的思想。新的“国八条”出台以后，北京市颁布了“十五条”。我个人觉得新的“国八条”可操作性已经很强了，它有定性的、定量的。今天晚上广州又出台了它的细则，它规定就是一年还是两年对于没有户口的规定。北京采取了所有城市的上限的上限，而且它前面还有一个“连续五年”如果真是严格执行的话，可能购买力只有原来的20%、30%。现在有很多人还采取一些歪门邪道来解决，上有政策，下有对策。我个人觉得，我们的政策是被“逼”出来的。
如果假如我们去年出台这个是一个什么样的状况？一个人小的时候应该喝牛奶，吃鸡蛋来补钙。现在到50了，非让他去喝牛奶、吃鸡蛋来达到这个过程，那可能流失的会很多。这就是政府要付出的代价，包括执行、制定政策的人，也是在不同时期揣摩领导的一些用意。这次对开发商来说，其中还有一条对开发商要追究责任，就是成本和售价之间的幅度如果大的话，要追究开发商的责任。我个人觉得这个可操作性会很差。就是什么叫利润风险过大，开发商的成本是公开的，楼面成本是公开的，其他的成本是不公开的。在这种情况下，怎么追究开发商的责任。
另外，如果人们只有一次置业的机会，在买两居室和三居室中间，可能就要买三居室。因为有小孩、老人或者是保姆，这样的话，使房屋的功能性就更强于其他的房屋。这样，房屋功能性的设计就要满足人们，要一次性的到位。所以，这里面还有我们要研究的问题，在房屋的设计上是不是以功能为主，是不是可以满足两代人以上居住功能的需求。否则的话，人们在改善的时候，就会付出很大的代价。允许人们买了再卖，但是，还有一个“五年税收”的要求。所以，如果你买一套房没有20%的盈利是不赚钱的，因为你有时间的成本、资金的使用效率等等方面的问题。所以，开发商在调控政策方面是被动的，这次包括追究开发商的责任，政府他也很难掌握这个尺度。如果一万五拿的土地，你是精装修，我是毛坯房，你是带电梯的，我是不带的。这些从开发商来说，都要再研究一下。
现在有各种各样的声音，对北京市政策负面的很多。从现在社会的发展来说应该鼓励人们自由的发展，到适合你生活的地方去。但是，现在由于买车和买房子受到户籍的影响，人们在流动中会有一些限制。开发商在这个层面上是被动的，我们自己也是消费者，也是要买房，要居住。最起码我们从事这个行业应该对这个政策有条件可以吃的更透一点，我先讲到这里。谢谢！
盛朝婧：谢谢陈总，我们这次也是临时组织发起这个研讨的，主要是应对2月16号的政策。希望通过我们的深入研讨之后，让对于指导开发商下一步该怎么办，如果购房人买不到房，下一步怎么办。我们也是希望通过今天一系列的研讨，给我们能够指导出一个新的思想。王总，把您的看法跟我们方向一下。
王杰民：在这方面我没有什么发言权，我想问一下张总和陈总。如果现在急需用房，买二手房和现房是不是合适，在半年之内或者是一年之内是不是有降价的可能，我自己本身就有需求。
盛朝婧：如果你是属于限购的人群，有需求也买不了了。
王杰民：我必须要买房，是刚性需求，纳税五年这些条件都有，但是现在买房是不是可以？半年之内这个房价是不是有降的可能，是买二手房，还是买现房？
陈顺：我觉得涨是涨不上去的。
盛朝婧：建议您去陈总开发的项目看一看，建议去张总开发的项目去看一看。这也是一个很好的渠道，我们复地拿的都是非常好的地块，奥林匹克也拿的是非常好的地块。吴总您也给介绍一下。
吴有龙：我觉得这个政策对短期有作用，北京的市场房价还是没有涨到位。出台这个政策还是末，不是本。“本”是什么呢？是通货膨胀，整个宏观经济的形势。如果整个宏观经济形势通货膨胀压不下来，地还是最值钱的，房还是最保险的。那么在这种情况下，资本的属性是堵不住的。当流动资金有这么多钱的时候，不买这个就买那个，没有买的地方，就只能是买房。如果限制不让我在北京买房，外地的学生这些拿到北京户口的也可以买。我想办法弄个户口，或者是想办法跟北京人先结婚、后离婚等等这样的模式，老百姓的创造力是非常巨大的，在资本的属性之下，流动性的问题不解决，中国的实体经济发展不能给大家找一个资金出口的话，所有的钱还是会流到房地产上面来。不往北京流，往二线城市流。现在小县城，有的乡镇房价原来是一千多的，也涨到三千了。现在有的三四线的城市，也有八九千、一万的。像温州那个房子绝对没有北京的结构和环境，它能够涨到四、五万。所以，在整个经济形势下，大家的钱没有地方投的时候，股市又不景气的情况下，短期之内如果解决不了这个问题，即使出台再严厉的政策，也还是存在这个问题。这是发展的一个经济开发规律，这也是不是开发商决定的。只是这个“大潮”把你拍上岸的，不是说你游泳多厉害，资本的属性决定了房子给我们带来这么大的契机。
第二个方面，北京市政府其实在这块短期内对结构会有一个凸显。比如说现在的保障性住房供给比较大，住宅供给又加大力度了。但是，商业、旅游、郊区的板块，实际上北京的土地供应量也是比较充足的。在这种形势下，开发商的信心又出现一个问题。现在的开发量一下锐减的话，会导致整个房地产的周期问题，到了想卖房的时候，经济的波动性会带来整个市场不健康的发展。比如说到明年的时候，房屋供应又会比较紧张，又会出现暴涨。北京四环以内到不了四万，这个价格北京是能够承受的，还是有一定的发展空间的。而且通货膨胀货币贬值必然带来这个问题。银行还是要抓住时间放款，它不通过按揭放款，还是会通过经营形式放款，这个钱还是会流到这个里面来。所以，对于开发商来说，要抓住这个结构性的投资特点。不一定非要投入到住宅里面，可以投到旅游、老年公寓、酒店、写字楼等等。北京的地还是有限的，只要抓住这一轮土地投资可能也是一个契机。土地市场应该是会有一个比较好机遇的。我就讲这两个观点，谢谢！
车轮：我想说一下对政策的理解，我觉得有三点：
第一点，我觉得这个政策有效。不管它的方式、方法如何，但是结论是有效的。我相信可以预见到未来一段时间整个房地产有一个冷却期。
第二个，近来一年多以来，多种复杂因素的增加，我们已经进入了一个全民房地产游戏的时代。不要责怪政府，也不要责怪开发商，大家都是这个游戏的参与者。从长期来看，中国是在玩游戏的过程中，透支未来的发展。所以，在这个时候，对这个形势进行一个冷却，对我们的经济是有好处的。像刚才吴总说的，让资金慢慢的回到实体经济去。
第三，这也意味着政府政策的调控进入了一个轨道。前期是既想控制地产，又想获得一定的收益。现在，这次“十五条”已经有一个明确的信号，我们鼓励租，有保障。第二点，租之外先鼓励小的，再鼓励大的。已经是正确的疏导人们的需求，不是说我调控了谁都买得起，这是不可能的。
另外，对我们每个从业者来说，我们会关注到在现在的形势下对未来会带来什么样的影响。大家是从商业的角度来说的，陈总也从产品的角度来说了，这些都是我们值得下一步深入探讨的机会。从我们的角度来说，我们是从城市发展的角度来看。一个最基本的就是随着北京、上海这样大城市的调控加大以后，这对大城市的周边和外围地区会提供新的发展机会和空间。同时，这样对中国的城市发展格局也是有好处的。因为现在资产的过分聚集，已经使所有的人和资金都投到这里，城市中心被调控以后，慢慢的把一些需求往外挤是有利于中国形成一些更加普遍或者是更合理的一种城市群的发展的。从这个角度来说，我们也可以考虑未来结构化的机遇之一。
我今天就简单表达一下我的几个想法，谢谢大家！
周涛：我今天是第一次参加这个专委会活动。刚才听了前面几位老总精彩的发言和观点，令我深受启发。我来到我们会议室的时候，看到这个标题，我觉得非常好。之前我不知道今天是一个沙龙，关于调控政策方面，我的感受也很深。
我今天中午跟一帮同学吃饭的时候，其中有律师，大家一直在讨论两个问题，全都是怎么样离婚，怎么样打官司。因为在不同的场合，很多的人都在讨论房价的问题。房价是社会矛盾的一个表象，这个政策出台的是非常严厉。但是，我非常支持政府出台这种政策。因为这样的话，对整个房地产健康长久的发展还是有好处的。前一段时间房地产炒的太火、太热，炒到最后咱们自己都心虚。
这个政策的出台效果会怎么样，可能会打一个疑问。我只有一个希望，就是时间和空间。空间是三大矛盾，什么矛盾呢？一个是区域经济发展的不均衡；第二个是中国产业结构发展的不均衡；第三个贫富差距太大，还有就是投资的渠道太单一。这样导致的马太效应非常突出，一线城市、二线城市的房价成为一个矛盾。
还有大家对房价的憎恨，甚至对咱们开发商背黑锅的问题就不多说了。从03年、04年到现在，一直各种观点和争论都有。我想回到这次调控政策上，我想谈一下自己的灼见。
我对这个政策是不乐观的，我对一、二线城市近期看空，三线城市我看多。但是这是一个长期的问题，因为三线城市它的周期会比较慢。我认为房地产行业将会是一次大的调整，有许多的项目公司已经开始靠近了。他们贷款的利率非常高，而且不一定能贷出来，拿地的成本也非常高。所以，有钱的开发企业他们可能会好一些，越大的做的越强。另外的可能会进入一些其他结构的转型。
关于政策的影响，我想对部分的商业产品形式会有一些促进。还有就是租房市场，可能会有一定的带动。三线城市刚才也提到了，长期会有一些好处。一、二线城市短期来看，行业可能会受影响，但是对能扛过去的大型的开发企业后期将会有一个利好。这是我的一个简单的观点，还请各位多批评、指正。
盛朝婧：周总也非常的谦虚，希望周总以后经常来参加我们的活动。下面请谢总分享一下您的观点。
谢建平：今天参加这个活动，听了很多专家的发言也受到了很大的启示。
今天的题目也很好，可以说是一个热点。我觉得这次中央从去年开始对房地产严厉的调控政策，中央政策确实是在动真格的。而且是一个政策比一个政策更加的严厉，中央政府采取这个政策本身也有它的苦衷。确实这些年中国的房地产一路高歌猛进，到最后有点像脱缰野马有点失控。中间虽然有一些小的波折，但是随后那么猛烈的上涨，在美国金融危机对我们造成冲击的时候，地产出现了一波下探。那年我还在深圳一家公司当老总，深圳关外的房价很多已经都被腰斩。当腰斩以后，就会出现一个断供的现象。银行的贷款首付是20%、30%，但是商业银行根本就没有做到20%、30%，有的是零首付。比如说有的前期付了几个月，全部的成本加起来，还不到整个价格的20%。后来跌到了50%，就干脆不交钱了，不还了，想赖帐。我们也是经历过这个情况的，后来中国为了防止通缩，四万亿下去以后，这些断供的人又去银行闹。
这就给国人造成一种误解，中国的房地产给大家造成一个什么印象，就是中国的房地产不会倒，只会涨不会跌。所谓的小跌大涨，要跌也是小跌。这样，不是搞房地产的都进来搞房地产了。没有住房需求的人也进来了，就把一个人类生活的需求变成了一个投机的要求。很多人买了房以后不是为了住，很多的新区、很多的地方到了晚上是漆黑一片的，没有几户人家亮灯。你到售楼处一问，确实是卖完了。而且，现在有的楼盘开发不是一年、两年，已经好几年了。我在长沙这些二线城市都看过，很多房子都卖掉了，早就销售告罄。但是，几年下来，还是没有什么人，晚上就是星星点点的几盏灯火。没有人去住，都把它作为一种投机的手段。
中国还有一个特殊情况，中国本身投资的机会很少。我们的金融投资方案、投资品种都比较少，这几年股市也不是很旺。所以，就靠楼市。大家就都买房子，如果不买房子，就觉得吃了亏。再加上我们现在整个的流动性一放量以后，势必带来由很多大宗商品带来的涨价。这样通货膨胀就来了，通货膨胀来了以后的最终结果很明显，把钱存在银行的人是最傻的人。因为利率是负的，这样就加重了人们的恐慌情绪。那么，这个钱用来干什么呢？那就落在买一些什么东西放在手头上，这是比较安稳的。买什么好呢？大家众口一致都会说买房子好，到今天为止，中国人买房或多或少都赚到了钱。因为房价没有往下走，买了就赚了。而且，这种思想到今天为止都是这样。政府也没有办法，也遏制不住。
政府意识到刚需，开始采取一些手段。以前很多人根本就没有买房子的冲动，脑子也不想，现在有了这张票，身份证都值钱了。于是想办法从中赚一笔钱，中国在这个问题上已经造成了一个误导。如果长此以往，将会非常危险。从经济学的角度来讲，人同此心，各国都是一样的。我们整个房价收入确实是比较高的，这一点是事实。现在看美国、英国，别墅就几十万美元。可能北京、上海的房子都已经超过了这个价格。但是，我们整个国民的收入确实还没有到这个水平。所以，在一片歌舞升平的时候，你可能看不到它的危险性。但是，这里面又有两个问题：
第一个，普通老百姓的怨气，它会通过各种各样的渠道来发泄，会形成对社会稳定的伤害。从共产党来讲，它是最讲究这个东西的。如果什么事情影响了社会的稳定，影响了整个社稷，它是不能容忍的，这是最大的问题。实际上，我们也知道，这几年政协和全国两会每次开会的讨论都是很激烈的，只是对外没有报道。有些人大代表在会上已经开始拍桌子骂娘，有些政协委员说的话很重。中央政府也承受了很大的压力，他们想解决这个问题。但是，很难解决。包括地方政府，从利益的诉求上来说，没有哪个愿意这样做。现在中国的地方政府全是靠房子，大家都清楚。所以，你说房地产贡献大，它也确实大。中央政府也下了一种铁腕的手段，据说现在中组部对干部的考核已经不是很过分的强调GDP，如果把对中央宏观调控房地产政策不支持，中央就要拿你开刀。对于大的发展商，刚才杨总讲的那个问题，我也知道一些。我甚至可以断定，很可能中国的房地产大颚里面马上就要抓几个来开刀，将全方位的来保证中央政令的倡导。我认为在我们中国这样一个国度里面，党中央国务院真的想搞一件事，它肯定能做成。
最大的问题是各地地区政府为了把土地利益最大化，通过土地局、规划局找一些人，把一块地卖了长期不开发。为什么？因为他叫的太高了，没人接。他自己接，过了一段时间再找个借口把这块地卖出去。有的时候拍的比前面还高，就是这样，他自己来做的。这种事情有很多。如果中央要下这个决心，从这个上面可以改革一下。而且很多问题可以从上面限死，售价也可以限死。我只给你20%的利润，有的地方是这样的，像改制的地，它把价值给限制死。还要综合给你打分，最终不讲土地价格，就讲这块地造的房子，只能卖多少。
还有比如说房产税，现在房产税下来也并不是很严厉的。特别是对以前不予追究，现在很多人手上拿了很多房子，把它作为一个投资品。它并不是要把房地产怎么样，它只是意识到这种狂热如果不控制的话，将会很害怕。但是，也不是要把房地产这个行业一下子打到深渊里面去，这不是中央的初衷。所以，我觉得中央的政策是希望把房价稳定住，不能这样继续的疯长，控制在一个非常合理的程度里面。甚至，适当可以跌一点，但是，假如超过一定的百分比，中央是可以采取措施的。
中国的银行对做房地产是最感兴趣的，因为这来的很快，房地产没有什么风险。如果不行，把房子拿过来就可以了。他不怕，如果做别的东西，投入很大的。像高科技，每个人都说自己能上创业板，但是真正有几个能上。国家去年一年的时间八次上条存款准备金率，不让你贷款，把钱放出去不放心，把钱放在中央银行里面。这样的比例是前所未有的。
中国这样做也是有它的道理的，实际上我们中国的贷款都是银行在做。我们跟美国是不一样的，美国金融微机最后不是出现在贷款的程序上，银行跟这个的关系不大。银行本身已经分离了，从这个角度来讲，美国的银行系统是没有风险的。只不过后来通过投资银行打包，搞金融创新，搞了很多的投资产品打包政权化，到资本市场去上市，让全世界的人都来买它的。最后这个产品本来只值一千亿，最后变成了十万亿。所以，最后是输在这个上面上。
中国一旦如果出现这样的问题，中国的银行体系马上受到冲击，不会像美国绕这么大的弯子。现在房屋主要的出资方，不管是开发商，还是购房人，直接的钱都是中国的银行在承担。所以，出问题，中国的银行要出问题。现在讲银行商业化，实际上还是会对国计民生造成重大的伤害。哪怕是在西方的国家，包括美联储，就是美国的中央银行，它都是私有化。但是，私有化也会对国家造成伤害，这个没有机制的问题。一旦出问题，整个国家都要承受。所以，从长期来看，持续的疯长必须进行一定的遏制。但是，如何掌握这个度是很关键的。
如果现在把房地产打的太狠，或者是出现一个大的拐点以后，老百姓就进入到另外一个极端。比如说美国的金融危机，在资本上伤的最深的是中国人。我们的股市指数从6000多点掉到一千多点，美国的跌了多少，始作俑者都没有像我们这样。这说明中国人比较好走极端，大家都以为自己聪明，认为这一棒不可能打到我。要么就是很绝望，牵一发动全身，所以一旦形成这种拐点，大家都不买了。买涨不买跌，明天跌了，他就想后天他还要跌，就是不买。所以，在中国出现了很多可笑的事情，股市到了1600多点没有人去买了，有些上市公司，现在把这个厂关掉，卖废铜烂铁都不止这么多钱。所以，中国老百姓不能去炒股，如果炒股的话一定会输。一些大机构有政策，有手段，怎么做都可以。
作为房地产行业，大家要习惯这种情况，既要习惯吃鱼吃肉，也要习惯清苦的日子。一个行业走到成熟以后，都会向另一个方向发展。这种暴利的年代不会持久，也不要再指望像09年、2010年这样的时代。政府会变的更加理性、民众也会更加理性，竞争者也越来越多。蛋糕就这么大，我们不必过分的悲观失望。中国还有更好的一个东西在那儿等待着，中国的城市化进程还有很长的一段路要走。而且美国和欧洲，他们的今天很多就是我们的明天。我们未来肯定要向美国和西方去靠拢，在生活方式和人们的追求上，城市化也要加大力度。在这个里面会产生很多的刚性需求，从这个意义上来说，大家也不要对房地产失去信心。但是，我们要去提高产品的品质。前几年做房地产的每个人都赚钱，昨天定个价，明天又把这个价翻一番。像09年一年的价格可以变十几次，有的一个礼拜就可以变几次价。
我简单的谈一下我的想法，谢谢大家！
盛朝婧：感谢谢总的发言，您的发言太精彩了。下面请曹行长跟我们分享一下您的意见！
曹圣国：我是房地产行业的局外人士，我谈一下自己粗浅的看法。京版的“十五条”出台以后，这次政府是真正的想调控房地产。这次主要是两条，一条是保障房规定了每年拿出50%的土地利用保障放的建设。第二个就是限购。
先说一下限购，限购它调控北京市人口数量和人体结构的目的，大于它调控房价的目的。我认为是这个措施要长期执行下去的理由，就像车的调控一样。北京的资源已经无法承受这么多的人口数量，必须进行调整。以房管人，这是最有效的一个手段。但是，保障房的建设是一个应有之意。
前几年我跟北京普外医院的一些大夫进行交流，他们很多都是研究生以上的学历。他们就说买不起房怎么办，那会北京的房价还没有这么离谱。但是，我说北京的房价会一直上涨，在座的各位都很优秀，买不起房是政府的责任。政府应该保障那些这个城市需要人才的住房需求。过去大家都卖地，没人去搞这个。这次出台这个政策，政府到明年3月份要交班，要给人民一个交代。如果这个措施要执行，真正干活的是下届政府。
中国的财政是没办法的，从94年税收制度改革，中央拿走了70%的税收，地方只拿了30%的税收。但是，70%的事是地方政府来干的。那时候地方政府很多地方是发不出工资的，因为你把钱拿走了。如果这次保障房建设，这么大的力度，5年100万套的话，地方政府拿什么去做这个建设。因为保障房建设是需要政府投钱的，政府不拿这个钱，谁拿这个钱。地方财政的收入从哪来，这个事是好事，但是怎么干？除非下届政府在地方和中央财政收入比例上要做调整。如果不做调整，这就是一句空话。
从信贷的角度来说，大家也是比较关心的。银行肯定是愿意做房地产贷款，刚才几位老总也讲了，这么多年我们是高歌猛进的。而且，投到房地产上是非常安全的。房地产不让发了，我们也做了一些抵押类的，放给企业或者是中小业主。因为它有一个大的前提在这儿，中国的房价一直在涨，银行的资产是安全的。即使这次这么调控，我个人认为北京的房价，尤其是四环以里不会降。五年之内再翻番的可能性还是存在的，为什么这么说呢？
我去年去了莫斯科，莫斯科市区的房价在两到三万美金一平，折合成人民币差不多是20万。韩国首尔是七、八万一平，北京的房价高吗？我认为还有上涨的空间。因为100万套的保障房五年之内是很难变成现实的，我刚才说了原因，钱从哪来。没有钱作为前提，人口没有减少的迹象，这些人只要没住在马路上，不管是买房还是租房都构成了对住房的需求。
2009年当时调控的时候，有人跟我说房价要下降到30%。我说没可能，因为如果掉到10%，政府就急了。房地产在GDP里头占的比重是非常高的，已经是一个很危险的因素。如果这时候把它抽了，肯定是受不了的。就像08年金融危机的时候，谁先出来救房市，政府先提出来的。因为房地产确实带动了GDP，带动了就业，带动了相关消费。因为房子是最大的内需，房子没有了，车没有了，北京靠什么呢？所以，我个人对建100万套的保障房是持有怀疑的。
但是，限购是不会调整的。限购不是为了房价，是为了人口结构。保障房这一块，对商品房的冲击至少在五年之内不会形成很大的规模，造成对现有房价那么大的冲击。所以，开发商完全没有必要那么悲观。我就谈到这里，谢谢！
盛朝婧：石总，下面请您跟我们分享一下您的意见。
石生荣：前面的几位老总和专家都已经深入解读了政策，我简单的说一下个人的感受。
房地产市场跟其他的市场也是一样的，我们今天在这里探讨这个问题，无非是三个方面。
一个是供应，一个是需求，一个是交易这样的三个环节。房地产调控从09年就开始了，大家都讲的比较多。包括去年下半年的土地拍卖变成挂牌，改成招标，这就是控制土地供应的价格。包括以前拿了地，囤地的这个事给释放出来。
另一方面，包括刚才几位老总提到的保障性住房，还有廉租房的推出。从另外一个角度讲，增加了一些替代品，尤其是中低收入的替代品。这是从供应这一块来解决问题的。
第二，大家从交易的环节也想了很多的办法。比如说中间一度实施又取消了的5年的交易税，还包括个人的贷款，第一套利率优惠，第二套首付要增加，第三套首付更多了，利率增加的更多。当然，现在第三套已经不可能了。
现在京版的“十五条”很干脆，就是抑制需求。从需求上直接给你加压，别的角度虽然起到了一定的效果，但是没有产生直接的效果。从需求这儿给你堵上，不让你买了，看你怎么办。所以，这个招是力度比较大，也是比较彻底的。
就像我刚才一直在咳嗽，因为嗓子很疼。因为年底的活动太多，每天喝酒，它是慢慢累积而成的。后来我去看了医生，医生我开了很多药，吃了开始没有什么效果。医生说必须系统性的来进行治疗，后来又开了两剂药，要慢慢吃才有效果。这个问题就像我们的房市一样，它不是一朝一夕形成的，也需要一个系统化的治疗。
这个招是一剂“猛药”，它肯定会管用。但是，它可能对某些人会有一些“副作用”。像我这么相对健壮的，可能副作用不会太大。但是，如果不健壮的，瘦一点的人就会落下残疾。还有平时虚弱的，这一剂药下去可能就会死掉了。如果我还有一些并发症的话，这个药将要持续吃下去。如果吃了这个药对于改善我的血脂或者是精神状态有好处，那就可以把它当成补药吃下去。我们知道这个政策的落实将会是一个阶段性的东西，会有一个结束的时间。这个结束的时间，我们不一定看得清楚，管理层也不一定看得清楚。大夫看病，也得看这个药吃进去以后，根据病人的反应来调节一些相关的药量和药剂。
这样的话，我们把地产看成一个有机体，目前出台的一些政策是有一定的道理的，有一定的需求。它有些是要控制阶段性的，有些要从机制上去解决它。我们从这个角度去理解的话，现在网上看到的一些观点可能比较偏激。包括有些在内的京籍的外地人和无京籍的外地人等等，它首先是要保障你住的，有保障房，有廉租房，有改善性住房。对这些问题，我们可以换一种角度去思考。至于政策下去以后是什么样的效果，不同的企业会有不同的价值。其他的企业会不会效仿，可能会，也可能不会。所以，我们要辩证的看待这个问题。
吴有龙：我想借着石总的话来说，我过年的时候去看中医，吃了很多药，结果虚了。然后就撑不住了，中医就说要健体，是虚火不是实火。我们的经济也存在这样一个问题，它也要健体，要打开其他通道让它消化。消化什么呢？消化这个资金，这个资金量太大了。中国是外向型经济，有多少外汇储备就印多少人民币。另外，资金的膨胀特别大，没有这个东西是消化不了的。光靠房地产在这儿消化，如果消化不了怎么办？就上火。只有下“猛药”泻，下火。堵是堵不住了，要想办法把它疏通到其他资金领域。如果这个通不了，房价这种趋势是解决不了的。
盛朝婧：石总给我们打的比方是非常形象的，国家的调控就跟自己治感冒一样，也是切身的体会。今天非常感谢各位嘉宾的到来，我们在一起渡过了一个非常愉快的下午。而且每一位嘉宾都跟我们分享了他们特有的观点。我们在座的每一位都受益，我们对新版的楼市政策也有了更深的解读，对我们的工作也有一个指导意义。虽然嘉宾的言论各不相同，但是总结起来有一个共同的观点。这次调控政策政府是严厉的，开发商也面临着严峻的考验，这是毋庸置疑的。但是，从我们个人的角度来说，如果符合购房条件的，还是要乐观的去买房。作为开发商的从业者，我们也要抱着乐观的精神和积极的态度，不能因为国家政策调控就产生悲观，在这样的调控政策下，也出了更多的产品。有我们的商业地产和其他的投资领域，国家出台这种政策，把我们的房地产市场调控的更加健康，更加走入正规，也是我们每一个从业人员所希望能够看到的一个好的方面的发展。这也是我们今天在这次研讨中的一个共识。所以，今天的活动非常有意义，特别感谢在座的各位嘉宾和我们秘书处同仁的支持。我们以后还会开展系列的论坛和研讨，也像张主席提的要求，把这个投融资专业委员会搞的更专业，希望我们以后能多多的交流。最后请陈主席和陈主席给我们做最后一个发言。
张春华：我们的新浪微博发展的非常好，这也改变了我们的生活方式。大家开会的时候也多了一份很愉快的事情，大家可以互动，这是非常好的。几年前有QQ，有MSN，那时候大家都交流很多了。虽然我没有QQ号，但是新浪微博出来之后，多了一种人与人之间交流的方式。几年以后可能又会有一种人与人及时沟通的工具出来，所以社会是在进步的。
最早奥巴马上台的时候，新能源的战略，包括美国现在硅谷的这些策略，不断有创新的东西出来。这些东西不断的在改变和影响着全球，作为我们中国来讲，未来欧美也是我们的一个榜样，我们也将向这个方向发展。很多人也谈到了调控的严厉，小到是一个行业的调控，但是大的是中国产业结构的调整和升级。房地产在行业里面利润是很大的，国家的获利是很多的，作为开发商来讲，我们在交易中的税费，开发的利润里面有一半是交给了国家。在这个过程中，未来我们的房地产行业是不是也像其他的行业一样，它的收益都回归到一个比较正常的状态。当然，不可能像零售，这样太低了。房地产的土地和其他的能源都一样，是资源类的东西，它是越来越少。不像快速消费品，它是可以进行生产和销售的。它是一个资源性的，开发一块就少一块。所以，我们要回归到一个正常的状况。从这个角度来讲，中国产业结构的调整让房地产这个行业发展成为一个相对来正常的行业，下点“猛药”也是应该的。从行业的规则、制度的保证、从业人员的共识，来使这个行业调整的更加合理和理性。
同时，中国的产业结构也做一些调整，中国从原来的制造大国向一个消费大国转变。这个过程中，可能会带来中国未来战略性的产业的调整。这是一个比较大的背景，我们集团也在研究中国是从制造大国向消费大国转变。
第二个中国要从制造大国向资本大国转变。因为国家有钱，民间也有钱，肯定是向资本大国转变。包括人民币的地位都有一些提升，这对我们行业来讲，未来都是有巨大的影响的。我们刚才很多的同仁谈到的都是这些方面的观点。
刚才很多同仁也谈到了中国未来的发展的平衡。原来西部不发达、南部也不发达，中国出台了很多这样的发展计划。要把这些区域均衡发展，要减少贫富的差距，提高贫穷地区老百姓的生活，改善民生。大城市、一线城市、发展的二线城市，甚至三、四线城市都存在很大的发展空间。未来中国的发展，特别是房地产行业的发展都有很多的发展机会。中小城市均能性的发展也产生了，老百姓的生活也好了，就不至于一定要跑到北上广了。这对我们整个行业的影响，包括现在高铁、高速公路快速的发展，以北京为中心打造8小时的快速通道，这也为未来的发展带来了一个长远的转变。这也为我们房地产行业的从业人员提了一个深层的思考。
另外，从北京来讲，北京政府在考虑什么，一个就是北京的人口快速的增长，北京的交通速度和北京的产业链。北京要打造一个更加具有创新力的城市。产业结构的调整，北京在这个过程中怎么发展成一个超级城市。从人口、交通到产业结构，很多方面都是跟房地产相关联的。所以，必须通过一些刚性的手段来解决，看上去是很不近人情，很不合理，网络上是一片骂声。但是，政府是不得已而为之而采取的一些方式。从这个方面来讲，网络上最近谈到的中国的效率低，既得利益的群体以及中国制度的障碍。更多的是行政的干预，包括很多的管制，这都不是很市场化的，但是也没办法。中国的问题确实是世界上很多国家的案例解决不了的，因为它的差异性太大了。中国是一个五千年的历史古国，很多东西在人们的思想当中是根深蒂固的，想要改变是很难的。
还有一种情况是摸着石头过河，30年前提出要大胆的改革开放，那个时候，我们的邓小平总书记也法国想到中国这么长时间内，在他的南巡之下，会日新月异发展的这么快，也没有想到会产生这么多的问题。加上中国外部全球的环境有很多变化莫测，这种环境无论是从经济、金融、政治方面都产生了很多变化，这种变化是想不到的。
另外中国民生的问题，下个月就要开两会，毫无疑问，这些政策，这种组合拳肯定是要到位的，这种猛药肯定是要下的。我们国家的管理层他们都是听取了各个方面的意见，最终下了这些决定。我们相信他们这些决定和举措都是有作用的。也是不段的在调整，所以，这些规定我们肯定是要拥护，要理解，要尊重他们。我相信这也是我们联盟中共同的一个方向，最后的目的国家肯定不会是要搞垮一个行业，肯定是为了这个行业更加的健康。中国的产业结构要升级，要调整，让整个经济的发展更加良性。从这个角度来讲，我们要理解这个政策。就像中国的中庸之道，我们在这个过程中还是要遵守和遵从我们的传统的儒家思想的文化，在这个过程当中来辩证的看待和应对。这是我们共同的心声。
最后感谢中经联盟秘书处和专业委员会同仁们辛勤的劳动和付出。我前面有很多的职责，去年来的不多，今年在这方面，从委员会来讲，做事情没有组织，没有人是干不好事的。所以，我们还是要在这个组织上、人员、队伍上给你们再思考、树立一下，把我们的组织、人员配制和委员会的成员做一个名单。就是把相对有一些高端的人员能够进来，另外是有一线的和投融资方面相关联的，无论是投资的、融资的、中介结构的、投行的，包括一些学者和专家，只要是对我们土地投融资有利的人员配制我们还是要到位。
第二个，我们去年也做了一些活动，今年我们能不能策划一下，考虑一些常规性的活动。另外，还要考虑一些品牌性的活动，未来能够叫得响，成为我们中经联盟或者是在行业内有影响力的活动。前几年我们也干得不错，我们应该要打造一个正常的商业生态环境，在不同的组织里面必然存在着竞争，但是我相信这些竞争中未来是和谐的、生态的、自然的。关于活动中的一些声音、观点能对我们行业有一些影响，有一些支持，在这方面我们也要做起来。这样，我们的活动才能火起来了。所以，这个活动还是要好好的策划和树立。
第三个，中经联盟内部有这么多的专业委员会和俱乐部以及活动的组织。外部也有很多不同团体的组织和机构，我们联盟能够树立和发展一些合作伙伴，以后一起来做一些活动。外部的组织比如说一些媒体或者是跟我们相关的一些机构和组织。还有一些能够提升我们生活品质的组织，能够跟他们建立一些关系，这样也能给我们带来一些新鲜的血液和空气。也能让我们的工作和生活更加和谐，更加有品位。
最后谢谢大家来参加这个活动！
周毕文：非常感谢在座的各位老总，张春华主席、陈顺主席，杨总他们在百忙当中来这里解读这个政策。这个话题是非常热点的问题，刚才有几位来听了一下，是新营销经理人联盟的领导.。他们听了跟我说研究的很深入，联盟的定位是落实专业化的发展。我看到联盟起草了一个文件，就是要进行落实专业委员会轮值主席的方案。还感谢媒体的支持，像新浪微博和搜房。再一次感谢各位，谢谢大家！