地产界郁闷的亮仔

文、水水

近来，王石远走他乡痴心做一名大龄学子。身后留给郁亮一个千亿级的世界最大的房地产商企业大摊子。自上世纪1990年加盟万科，94年任董事的郁亮，顿时感觉身上的担子加重了。至少有如下两个燃眉之急亟需指挥应战。

1、万科只做买卖，不做（租赁）经营。

一家企业经营所用物业可能是自有的，也可能是经营租赁而来的。两种方式企业承担的费用是不同的，前者企业要承担拥有物业(可能是自建，也可能是购买)的支出和物业的折旧，后者企业要支付租金。此前在中国房地产企业当中，持有性物业作为主要营业收益的还是非常少的，可能没有，特别是房地产上市企业。近些年，在物业租金飙升，同时物业价格翻几番的过程中，就连地产商也是把稀缺物业持有经营，其中以商用物业为主。

因此销售市场一旦变坏，万科的压力极大极险。香港偏远的屯门市中心广场年租金收入即达70亿，新地年收租以百亿为单位。随着一线城市进入深度城市化阶段，必须要增加经营份额，要快！可是，当大量商业项目的建成与后期持有经营，对原有国内大部分以住宅开发销售为主的开发商来说，无疑将是一个巨大的挑战。在业务转型的过程中，伴随的管理、组织、流程、企业能力等一系列变化，使得开发商需要考虑在原有管理体系中新植入的“持有型物业管理”的这条腿对整个组织机体的适应性与贡献能力。

听说万科要以“8020”为准则做20%的商业地产了。据说盐田的项目即是转型期。其实在万科九州的项目商业已占有相应的比例。可是九州项目目前还在脑海里而已。而熟地万科盐田地块将以航母级商业面貌问世。这对于以资本运营出身的郁亮是个问题不？

2、万科的人事动荡期，去留的大局问题。

整体来说，目前对国内许多开发商而言，持有型物业的管理探索将会成为促使其在新形势下发展蜕变的主要动力，地产企业在这一过程中，能力将更加走向多元化、管理的精细程度得到提升，地产与资本、产业的融合度加强。虽说持有型商业物业是房地产开发商的一种长线投资模式，其持有商业物业(不做出售)，如购物中心、酒店写字楼等，进行有效的经营管理，通过租金收入、不动产升值等方式取得收益的一种开发经营模式，但是俗话说没有金刚钻难揽瓷器活。

再说，商业物业的持有经营管理需要在组织设计与管理模式这一生产关系的有效设置，也就是说管理人才才是新一轮生产力解放的坚实基础。如今万科去将、换将风波一起未平势必再起。年前，万科执行副总裁徐洪舸及副总裁肖楠双双辞职，这是继万科时代的丁长峰、肖莉等高管先后发生人事变化或者位置虚化的后续。今又闻“任深圳万科总经理杜晶被升任万科执行副总裁，主管徐肖职权。现任东莞万科总的周彤将上任深圳总经理，而由东莞万科副总王海武上任东莞万科总经理。”

人事管理这盘棋是郁亮的拿手菜吗？拭目以待。

恐怕，此时正是亮仔的郁闷期！不是每个月的那几天，而是一段时间的振荡器。激情洋溢，春意盎然。这个振荡器需要多久？

[原] 孔锐：调控政策正在逼开发商向美国投降

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