受限购令、信贷控制、提高利率、增加保障性住房供给等政策综合作用的影响，近期房地产市场呈现出成交量显著下行的局面，房地产市场不断降温，房地产调控政策取得了一定成效。未来房地产调控政策，需要更加注重市场性工具，推动机制体制改革，避免把短期政策长期化。在遏制投机、促进房价基本稳定的同时，促进房地产市场健康、可持续发展。
当前房地产市场运行的主要特征
1、房地产开发投资呈现高位放缓态势
在货币政策趋紧和房地产调控政策作用下,1-10月,全国房地产开发投资49923亿元,同比增长31.1%,较上半年和前三季度分别下降1.8和0.9个百分点,较1999-2010年同期均值高4.4个百分点,总体仍保持较高水平。
从月度数据看,前5个月房地产投资增速相对平稳,6月份出现明显下滑,但7月份又大幅回升,从8月开始到10月,连续3个月保持高位放缓态势,10月当月房地产投资同比增长24.5%,较7月下降12.5个百分点。
2、住房销售增速逐步减速
住房销售增速对房地产调控政策反映比较敏感,实施房地产调控政策后,首先在销售环节上见到效果。进入2011年以来,住房销售增速在2010年下半年大幅下降的基础上略有回升,总体呈现波动放缓的态势。1-10月商品房销售面积、销售额累计同比增长10%和18.5%,分别较上半年下降2.9和5.6个百分点,虽然略高于上年同期的数据,但与1999-2010年同期均值比,分别低11.4和12.3个百分点。
从月度数据看,2011年住房销售增速经历了三个阶段。第一阶段是年初到4月份,出现大幅下滑,4月份销售面积和销售额出现负增长,增速分别为-10.1%和-11.8%;第二阶段是5月和6月,出现大幅反弹,6月份销售面积和销售额分别达到25.4%和47.5%;第三阶段是7月到10月,连续4个月下滑,10月份销售面积和销售额再次出现负增长,增速分别为9.8%和11.1%。同时,二手房交易量持续为负增长,说明房地产市场交易景气并未上升。4月以来,北京、宁波、深圳、广州等城市二手房成交量均表现为同比负增长;北京、宁波目前二手房成交量已接近2008年金融危机时的水平。
3、房地产价格放缓迹象初现
新建住宅价格同比、环比增速持续回落。9月份,70个大中城市新建住宅价格同比平均上涨3.7%,环比平均上涨0.10%,涨幅继续回落。价格同比上涨的城市有69个,价格回落的有1个,同比涨幅超过5%的城市有17个;价格环比上涨的城市有24个,持平的城市有31个,下降的城市有15个,环比涨幅均未超过1%。
二手住宅价格同比涨幅下降,环比实现负增长。9月份,70个大中城市二手住宅价格同比平均上涨2.4%,环比平均下跌0.07%。9月份,70个大中城市中,二手住宅价格同比上涨的城市有61个,持平的城市有2个,下降的城市有7个,涨幅超过5%的城市有10个;二手住宅价格环比上涨的城市有24个,持平的城市有21个,下降的城市有25个,环比涨幅均未超过1%。
4、土地价格增速全面放缓,土地交易逐步趋冷
土地价格增速全面放缓。2011年第三季度,全国主要监测城市综合、商业、居住和工业地价环比增长率分别为1.33%、1.98%、1.69%、0.64%,较上一季度分别下降0.54、0.79、0.48、0.49个百分点;同比增长率分别为8.37%、11.54%、10.48%、4.61%,较上一季度分别下降0.48、0.22、0.25、0.84个百分点,地价环比、同比增幅全面回落。12个重点城市平均楼面地价10月份降至1794元/平方米,较去年同期低1605元/平方米。据中国指数研究院的统计数据显示,今年前三季度,130个城市住宅类土地成交楼面均价同比下跌11%。
土地交易逐步趋冷。从土地供应市场上异常交易地块的情况来看,高价地块数量明显减少,溢价率和竞价轮次相对平稳,市场热度降温。12个重点城市10月份居住用地土地供应804公顷,而成交量为444公顷,相差360公顷,且缺口又扩大趋势。进入10月,随着各地不断爆出楼盘大幅降价的消息,楼市下跌预期增加,土地市场进一步冷清。上海、广州、北京等地出现多宗地块被撤牌和商业用地流拍的情况,开发商拿地意愿重新走低。三季度末,地产开发贷款余额7887亿元,同比下降4.8%,比上季末低5.3个百分点。在严厉的房地产调控政策下,全国土地市场趋冷,可见一斑。
5、保障房建设完成预定目标
11月2日,国土资源部发布公告称,截至2011年10月14日,全国31个省(区、市,含兵团、西藏除外)今年落实中央下达保障性安居工程建设任务用地42614公顷,用地落实率超过100%,已超额完成今年中央下达的保障性安居工程用地落实任务。
今年中央财政已分批下达1522亿元保障性安居工程补助资金,各地也通过建立保障房融资平台等方式积极筹措资金。11月10日,住房城乡建设部公布,截至10月底,今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套,实现了年初计划的目标任务。
房地产领域存在的主要问题
去年4月份以来，房地产调控政策不断加码，取得了一定成效。不过当前房地产领域仍然存在一些问题，主要包括以下几个方面。
第一，一线城市房价稳中趋降与二三线城市房价快速上涨形成鲜明对比。目前来看，一线城市房价已经出现松动，部分楼盘房价降幅较大。与此形成对比的是，二三线城市房价上涨势头迅猛。尽管从城镇化加速推进、大量农村人口进城的角度看，二三线城市房价上涨是一个长期趋势，但是过热的投资性需求充斥楼市，房价过快上涨，势必会重蹈一线城市覆辙，透支楼市未来的发展能力。
第二，限购政策在遏制房地产投机的同时也对刚性需求形成影响。以往出台的房地产调控政策在抑制投机方面往往收效甚微，“限购令”的政策效果却十分明显。然而，限购政策本质上属于行政手段，而且影响范围不仅仅是投机需求，对于因劳动力转移形成的刚性需求、因家庭收入增长和人口变化形成的改善型需求也产生影响。因而限购政策对于非投机性需求的影响需要引起关注，是否需要择机退出值得探讨。
第三，货币政策收紧的滞后效应对住房供给形成抑制作用。2010年以来，货币政策采取连续收紧的操作，到2011年，其滞后效应逐步显现出来。在货币政策收紧的条件下，房地产信贷资金逐步减少，三季度末，房产开发贷款余额2.64万亿元，同比增长14.9%，比上季末低3.5个百分点。房地产开发投资资金来源增速不断下降，1-10月份，累计同比增长20.2%，较上年同期下降11.8个百分点。其中国内贷款增长1%，较同期下降25.3个百分点；自筹资金同比增长30.8%，较同期下降19.9个百分点；其他资金中个人按揭贷款同比增长-4.9%，较同期下降20.1个百分点。据统计，140多家房地产上市公司中，50多家公司今年前三季度净利润同比下滑，17家公司甚至出现了亏损。不仅如此，这些房企经营性现金流总额为-600多亿元，同比降幅为16%左右，环比降幅约20%。其中，80多家公司前三季度经营性现金流为负值。资金紧张对于房地产开发投资形成严重的抑制，进而对未来住房供给产生影响。
长期发展 短期降温
综合来看，中长期内，房地产市场仍将保持较快发展，而短期内房地产市场继续保持降温态势。具体而言，有以下几方面原因。
首先，基本面——房地产市场需求仍然旺盛，经济增长短期内难以实现“去房地产化”。
第一，城镇化背景下住房需求仍然旺盛，短期内住房需求快速增长的局面难以扭转。我国2010年城镇化率为49.68%，到2030年估计稳定在70%左右。根据国际经验，一个国家的城镇化加快发展阶段往往伴随着住房建设快速发展。因此城镇化基本稳定之前，房地产市场总体将保持较快的发展格局。尽管保障性住房建设在未来五年将提供3600万套住房，大体解决1亿人住房问题，然而保障性住房供给的瞄准对象有限，难以完全满足广大人民群众住房需要，更加无法满足由于收入增长和家庭人口变化形成的改善性需求。
第二，房地产业仍是支撑投资和经济增长的重要产业，短期内“去房地产化”难以实现。房地产业及其相关行业的投资、增加值在GDP中占有很高的比重。目前在新兴技术没有实现重大突破之前，很难实现经济增长的“去房地产化”，而且现阶段我国消费结构正处于由“衣食”向“住行”升级的过程之中，无论是供给、还是需求都呈现出“房地产化”倾向。
第三，地方政府财力与事权不匹配，以“土地”换“公共基础设施和民生建设”的发展模式短期内难以改变。长期以来，土地出让金作为一项政府预算外收入，在支持地方建设方面也发挥了积极作用的同时，也导致了地方政府对土地收入的过度依赖，造成较大风险。然而未来一个时期，地方政府融资渠道仍然有限，基础设施、民生建设等建设任务却越来越重，因此地方政府对于房地产开发的热度仍不会降温。
其次，政策面——限购令等调控措施效果进一步显现，“需求冻结”的局面转为“供求双冻结”的风险上升。
限购令发挥效力的时间是需求冻结后销售量大幅放缓，而投资资金完全断裂“供求双冻结”之间。预期效果是，需求下降但投资仍然较快，供给较充足，减少了信贷资金和预付款，在把自有资金用完之前，开发商降价以获取资金流。然而一旦资金链断裂，房地产投资出现大幅下滑，将导致供需双冻结的局面，一方面导致房价上涨，另一方面导致金融风险。然而限购令一旦放开，房地产价格势必大幅回升。正是存在这种担忧，限购令短期内难以退出。
最后，预期面——居民购房意愿持续下降。
根据央行城镇储户调查问卷的分析，一季度末，30%的居民对未来房价持上涨预期，比例比上季度低10个百分点；二季度末，25.9%的居民持房价上涨预期，比例进一步降低；三季度末，75.6%的居民认为“过高，难以接受”，较上季提高1.3个百分点，为2009年有调查以来的最高值。城镇居民购房意愿持续下降，未来3个月意欲购房的居民占比由3月下旬15.4%降至6月下旬的14.6%，又进一步降至9月下旬的14.2%，创2009年调查以来的新低。
调控需注重市场化手段
房地产调控政策需要准确把握房地产市场发展的总体规律，针对当前房地产市场存在的主要问题，坚持“供给、需求两条腿走路”的原则，更加注重运用市场化手段，推动机制体制改革，促进房地产市场健康、可持续发展。
第一，稳健的货币政策将由“紧操作”转向“适时适度预调微调”。遏制投机需求和扩大供给一直是我国房地产调控的两条主线。而政策实际操作中，“控需求”做得较好，而“扩供给”有所不足。为防止房地产企业资金链断裂导致的房地产投资过快下滑和未来住房供给不足问题，同时防止由于资金链问题导致房地产企业破产倒闭造成的不良影响，应密切关注重点房地产企业资金状况，适时调整对房地产业的信贷政策，适时预调微调。
第二，逐步完善推广房地产税，降低房地产的金融属性。房地产市场之所以存在投机性需求，核心原因是由于房地产本身具有金融投资的属性。而限购令政策尽管也抑制了投机，但没有从根本上解决其金融属性的问题。下一步，应在总结上海、重庆等房地产税试点工作的基础上，逐步完善并推广房地产税制度，以房地产税这一市场化手段替代限购令这一行政化手段，实现降低房地产的金融投资属性，逐步使其回归消费属性。
第三，妥善解决地方政府融资机制，弱化地方政府对土地收入的依赖。房地产价格持续居高不下，与地方政府对土地收入的依赖密不可分。而解决问题的关键在于，完善地方政府融资机制，逐步弱化土地收入。为此，需要完善并适时推广地方债试点相关管理体系，积极探索信托融资、产业投资基金、股权基金、政府投资项目资产证券化等多元化融资方式。
第四，合理规划保障性住房建设进度。目前，保障性住房建设尽管全面开工，但存在着规模过大、占地较多、进度过快、资金不足、质量不高、配套不全等诸多问题。保障性住房实现覆盖率20%的目标是合适的，然而未必需要在较短的时间内集中完成。我国发展和建设的历史上，不乏因“大干快上”而造成损失的教训。保障性住房占地较多，而每年的用地计划是年初制定好的，这对于商品房用地形成了“挤出”，无疑会进一步增加土地上涨的压力。此外，保障性住房进度过快势必造成资金来源不足，尤其是公益属性最强的廉租房建设主要依托政府性资金，这对于地方政府财力将形成更大的压力。因此要合理规划保障性住房的进度，逐步探索保障性住房健康、可持续发展的机制。