据21世纪经济报道国土部拟修改土地出让制度,调整出让方式结构。摘要如下：1月6日本报记者从国土资源部获悉，《深化国有建设用地有偿使用制度改革实施方案》已经形成文件，经过国土资源部和有关部委会签后，将报国务院审批实施。
据称方案将是改变地方土地财政的开始，其中包括改革和完善“招拍挂”出让制度、规范和完善征地制度、建立城乡统一的建设用地市场等内容。方案制定的背景是2010年6月国务院批转发改委发布的2010年深化经济体制改革意见，其中提出由国土资源部牵头负责国有建设用地有偿使用制度改革问题。
据中国地价网监测数据，2010年前三季度，全国居住建设用地“招拍挂”出让比例在90%以上，工矿业用地“招拍挂”出让比例在80%以上。有土地专家表示，建设用地有偿使用制度改革的方向依然是坚持和扩大“招拍挂”出让的范围。不过，在当前“招拍挂”制度执行当中，存在挂牌和拍卖的比例过高，招标的比例较低的情况。
由于土地拍卖的操作比较简单，同时也有利于推高地价，地方政府积极性一直较高。方案改革的方向之一就是，在继续坚持“招拍挂”制度方向的前提下，调整土地出让方式的结构。方案的主要内容就包括改革“招拍挂”制度，解决当前土地出让当中，“价高者得”的情况比较多的问题。通过对于各地实行“招拍挂”制度进行法律评估和调研，得出改革和完善的办法。
北京市在2010年试水的土地出让“综合评标法”备受国土资源部关注，也被作为“方案”的借鉴。2010年4月份，在“国十条”的调控背景下，北京连出几块“地王”。在此情况下，北京市推出了土地出让“综合评标法”，即尽量多使用招标的方式出让土地，而且在招标的评标当中，土地出让价格的分数占比下降。同时，采取限制地价、配建保障房面积等方法，进行招标竞争。
2010年5月份以来，北京市出让的43宗居民用地37宗采用综合评标的办法，占86%，挂牌出让中，对配建公租房地块试点限地价，竞公租房面积方式；竞买报价达到预先规定的上限时，不接受更高的报价，而是配建的公租房面积多的获得土地。由此，北京市土地成交价明显下降。2010年4月份以来，平均楼面土地成交价由13976元降至5958元每平方米，土地成交的溢价率由119%降至27%。
方案被寄予期望的之一，是改变地方政府依赖的卖地财政，改变地方政府推高地价带动房价的逻辑链条。有专家表示，地方政府对土地财政的依赖虽然短期内不可能完全扭转，但是这种路径依赖将被调整。调整的方向包括：调整土地财政的使用方向，加大民生支出，减少城市建设支持，减少城市摊大饼发展，减少高价卖地。
此前，财政部曾发文要求地方政府将卖地收入纳入地方财政，实现收支两条线，但是很多地方政府并不交出“家底”。在此情况下，通过国土部门的地价监测，加上建设用地有偿使用制度的改革，来限制地方政府土地财政的规模和增长速度，也是土地财政转向的一个标志。
2010年很多城市土地出让收入都创了新高，说明在现有土地有偿使用制度下，地方政府的土地财政依赖越来越强。将通过限制征地范围和土地储备范围，来界定地方土地财政的范围；除此以外，城市规划范围外的集体建设用地和城市规划范围内但是不属于公益项目规划的集体建设用地，都应该给予其流转的政策。方案应该将构建城乡统一的建设用地流转市场作为前提，在此基础上，再通过规范“招拍挂”制度等方式，来逐步改革地方土地财政。
点评：终于看到要调整规范土地招拍挂的制度。如果排除或不考虑房地产周期性变化因素，可能土地招拍挂制度的实施与2004年以来房价不断飙升有直接的关系，也是地方政府对土地财政依赖越来越高的原因之一。
因为，土地招拍挂制度赋予了地方政府土地垄断的权利和地位，地方政府不仅是土地的管理者，同时也是土地唯一的供应商。但由于地方政府土地储备和供应的能力不足和主观上存在少供地、多收钱的指导思想，导致土地供应严重失衡，结果造成地价、房价不断飙升的状况。
然而，光是调整和规范土地招牌挂制度还是属于头痛医头的做法，这样的小修小调还是治标不治本。因为，土地财政的根本原因还是中央地方之间分税制不合理，如果不做根本性的调整，还是难以从根本上解决问题。
此外，像北京市那样用通过改变土地拍卖方式，将地价和土地溢价率大幅压下来的做法，其实对房价未必能起到抑制作用。反而，有可能让开发商用低的地价卖贵的房子而赚更多的钱。等于是地方财政减少的土地收益并不一定会回馈给购房消费者，反而让开发商给截留了。除非你土地出让时是采用限价销售的方式，才有可能不让开发商从中大幅获利。
但不管怎么说，我还是赞同改变大一统的土地垄断制度的，单一的招拍挂制度确实应该退回到多元化土地供应的市场形态。不仅有政府统一的招拍挂，还可以有三旧改造的灵活方式，使得不愿意通过政府收购方式来改变土地性质的土地也能进入市场。
我也很赞同要增加一定比例的招投标方式来供地，因为不需要过度强调价高者得，也可以价中者得，甚至价低者得也有可能。尤其是，对那些地方政府想指定给某些企业的地块，应该不要搞定向式拍卖的做法，让人觉得政府可以公然践踏公平公正公开的原则，有损政府的权威、形象和公信力。
但如果从一个极端走到另一个极端，同样会出现问题。即使是多招标、少拍卖，一样不能杜绝营私舞弊的漏洞。因为，招标其实也可以有很多猫腻，围标、收买评标专家或人为指定评标条件都可以改变其公平性和合理性。
我觉得，最彻底的做法是应该从中央政府的层面再进行一次系统的、全面的制度改革，包括现行的分税制度、税收制度、土地所有和供应制度以及财政信贷制度和体系。
要有当年邓小平和朱镕基那样的胆识和魄力才行。如果总是前怕狼后怕虎、投鼠忌器地来调整或调控，本届政府可能在解决社会民生问题上恐怕难有突破。
今天好像是周恩来总理的忌日，不免有些悲从中来。
2011年1月8日