温家宝总理去年12月表示：“在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平……今年我们采取十条措施和五条措施，现在看落实得还不够好……我相信，经过我们不断的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心。” 因此预计2011年，针对住宅的房地产调控预计会更严厉，更多的细化政策将出台，一些调控的死角将被格外“关怀”。就住宅价格而言，预计2011年很难上涨，不少地区将小幅下跌。

　　2009年商品房新开工面积增11.54%，2010年前11个月大增48.7%，由于新房销售多为预售，因此2011年供给将增长较多。但投资性需求已被抑制，今年也不大可能放松，政策力度还会加大。对于自住需求，毕竟目前的房价是多数家庭承受不起的。目前住宅库存也逐渐增加，北京可售住宅已超10万套，上海挂牌的二手住宅已超过15万套。市场天平将开始倾向于买方。

　　2011年一、二线城市的住宅销量将会保持低量，基本不可能回到2009年的水平。全国的住宅销售面积增幅可能在10%以下，很有可能负增长。2010年一、二线城市销量已出现下滑。当年前52周，10个重点城市中，住宅成交量除武汉小涨1.18%以外，其余城市均下跌。跌幅较大有：深圳50.83%，南京45.45%，杭州44.47%，上海40.32%，北京39.7%，而跌幅较小的有：天津23.43%，长沙13.69%，重庆7.40%。

　　全国而言，限购令和投资性购房首付提高及上浮贷款利率的威力将逐渐展现。2007年9月末，中国曾出台二套房贷款首付四成（目前是五成），利率为基准利率110%的调控政策，对投资需求的打击较大。2008年，在雷曼倒闭引发金融危机前，中国经济仍在高速增长，但2008年前8个月房地产销量负增长14.74%。说明二套房首付提高和利率上浮的影响非常大。去年前11个月，全国住宅销量仅小幅增长7.4%。由于房价涨幅高于货币供应量的增幅，随着2009年过度投放的货币被逐渐消耗和“稀释”，适度宽松的货币政策的结束，住宅市场的货币将不再过剩。这将影响房企销售金额的增长。

　　如何理解货币被“稀释”呢？同样1亿元的钱，在2009年比如能买100套房，但到了2011年，可能只能买50-70套房了。房价涨了，货币就被稀释了，对房价的推动力就不如以前那么强了。

　　房企去年前11个月资金来源达63220亿元，开发投资仅42697亿元，资金较为宽裕。但4.23万亿元的商品房销售额少于开发投资额。由于全国地价短期内难以下跌，未来房企购地支出将较多。对闲置土地的清理和去年大增近一半的新开工面积的后续投资将消耗房企较多的资金。另外，虽然统计局的数据显示房企整体资金充裕，但多数上市公司的现金流为负，不少中小房企以企业股权质押贷款，或许说明多数企业资金并不宽裕。2011年房地产开发贷款及房地产信托仍将继续收紧。因此，从房企的资金情况来看，也需要平价销售获得销售款。

　　通胀预期下的购房需求的释放，长期以来房价上涨形成的强烈的看涨预期，刚性需求一根筋式的购房思维的普遍存在，同样令房价在2011年不大可能有大幅的下跌。目前有很多人都有一个坚定的信念：房价跌一成就买进。于是这些人的购买力就会阻止房价的进一步下跌。当然，如果房价跌20%的时候，很多人反而不敢买了。有多少人在股市1664点的时候买进了？

　　我估计大多数人，都会认为今年房价不会跌。这种看多的理由，全国能比我说得更多，看起来更充分的人，应该不多。这里提醒一句：股市任何时候不要忘了看市盈率，楼市任何时候都不要忘了房价收入比。比如同样因为中国人收入的增长而看好中国房价的，那么当中等收入的家庭，五年收入可以买下一套房的时候，和中等收入的家庭20年收入才能买下一套房的时候，楼市的上涨空间或下跌的概率是大不一样的。当北京和东京的房价已经差不多的时候，还有人说中国城市化的前景，中国有多少人有灰色收入，就比较危险了。

　　预计今年中国大多数城市的房价至少下跌10%。

　　本文发表于今天的《京华时报》。