初步了解您的时候，我发现对您的介绍并非以职位来介绍，而是都称您为张先生，我向来觉得被称为先生的都是有学者风范的人。您在前年出版了自己的首本专著《商业地产真相》，业内的评价很高，我想这本书是您从业多年来的感悟和总结，那么写这本书的初衷是什么？

自2002年进入戴德梁行，近几年我更多的关注点逐步从对业务的发展转到对同事的发展上，我看来只有同事的不断成长才会有工作品质的持续提升，而分享就成为了日常工作的一部分，成为了习惯。在这个行业已经做了不短的时间，看到商业地产在中国发展很快，而市面上的相关书籍并不是很多，如果通过自己的努力，借助书籍把经验做更广范围分享的话，我也觉得是个很好的事情，这样的想法亦得到了出版方、业内及媒体朋友的鼓励与支持，从而促成了这本书的快速上市。

那您是不是也很关注慈善？

所做得一点点事情是微不足道的，日常在实践与倡导的是更多是环保。去年我有一个很好的机会去参与北京南城一个片区的改造工作，结合地缘特征为项目确立了低碳发展方向，得到了政府方的认可与支持，这种工作与兴趣结合出具的成果很让人兴奋。工作中我对日本的设计会比较认同，因为其理念是还原事物本身的一些功能，而非用另外的材料资源去做代替，是对资源的尊重。生活中在环保和低碳上我都在做一些努力，在机场的休息室，喝水的杯子我会一直用到最后而不更换。现在看起来有十分丰富的生活物质供应，但都是取自这个地球中，会越消耗越少，我常常跟家人说，不轻易买新东西，要尊重每一个东西的使用机会。

您去过很多国家，觉得哪里的商业地产市场比较成熟？如果单从旅游的角度来说，更喜欢去哪里？

这个成熟的标准是要与区域文化相结合的，从亚洲看东京比较成熟，但是看看美国，你也不可以说他的商业不成熟，其城市与居民的消费文化与亚洲很不相同，两者横向比较也不易得出优劣结果，而我看来中国城市更值得参考的是东京。

休假我比较愿意在美国，今年也有计划过去。我觉得一些地方更能吸引我的还是当地的地域文化。也许因为职业的原因，我休假更喜欢呆在城市，赴美的假期我也特别让朋友安排了家庭住宿，希望住在当地人家有更多生活感受，与当地人交流、感受城市的氛围是我最大的兴趣，而风光是在其次了。

大连目前做商业地产的开发商一个是万达，一个是海昌。海昌集团主要做旅游地产，比如发现王国，您怎么看待中国旅游地产的现状？

中国的旅游地产从起因分析，是有点被动的。目前政府在土地出让的方式上还是比较单一，从国外来看，商业或者旅游地产，都会给予更多的优惠条件。我们现在没有这个基础或者说给予的不够，要发展只有靠地产去补旅游的部分，所以我说这是一个被动的方向。如果把旅游地产、教育地产归类可暂称为产业地产的模式，这种模式如果得当的话会是更大层面上的共赢，因为单纯的一个地产项目并不能改变城市，但如果跟产业相结合，就能带来更大的能量。对很多到访城市的人来说，城市的印象是由一些令人兴奋的点串成的，像发现王国或者另外一些令人印象深刻的地点，对城市是一个很好的正面形象引导。

这些年我陆续都有来大连，大连的商业地产实际上经历了两个阶段，第一个阶段是天津街改造的阶段，这个阶段大连是走在了中国商业地产发展的前面，比如那个时候有海昌，罗斯福项目等等，但那时的一个特征是内资开发商在做主导，而且整个商业的档次定位并不是特别高，还有就是更多的项目为了解决资金来源问题，采取销售产权。这么一个激进的时期，给后来的商业地产发展埋下了不良的伏笔，天津街的改造结果也不能说是成功。到了07年、08年的时候，第二波出现。其特征是大部分都是外资、富于经验的开发商来做这个事情，比如时代广场、大连中心，这一轮令人觉得是非常良性和稳定的，为高端品牌进入城市奠定了很好的基础。

从范围来讲，我觉得大连还是要看亚洲的城市发展，比如曼谷，泰国国家发展情况跟中国是相近的，大连是中国著名的旅游目的地，曼谷也是旅游目的地。一个城市的商业发展除了惯常思维以外，时刻要思考创新的机会，并需注重跟城市的气质契合。大连作为北方的一个旅游休假目的地，它的商业配套在倾向性还不是很强，仍是惯常的消费场所多，而曼谷有很多SPA、Massage，还有很多属地的一些特质品牌。随着旅游向前发展，一定是由旅游过度到游憩，旅游是一个很短的时间，观光的功能更多，但游憩就是要停下来，感受更多的东西，感受不一样的文化，这样才会给人感觉是完整的。目前中国的问题就是，没有东西把人留下来，我想在这方面大连有机会应该做得更好一点。

万科、保利等一些致力于住宅领域开发的地产商，纷纷进军商业地产，这似乎已经成为房地产领域发展的另一种趋势，这对商业地产的发展是好事么？您怎么看待目前中国商业地产的发展？

好跟坏是要透过时间去最终判定，但从目前我所在的行业来看，我觉得这种现象是一个必然。第一，作为一个公司运营来讲，住宅地产是一个节奏性的商品，每一个项目的开始到完成，就好比一个车间完成一批订单，没有下一批的话公司的收入就会受影响，而商业地产是相对平稳的，租金一般不会有停滞的时候，因此作为一个稳定运营的公司，都会考虑这两个产品对现金流的平衡作用。第二点就是商业地产的本质是商业，住宅地产是一个政策市场，所以最近新政策一出，住宅地产马上就慢下来了。但商业地产没有影响，对商业地产而言，如果城市的经济没有发生大的问题，人们的收入没有本质的变化，消费就不会停下来，租金就不会下跌，商业地产就不会受到遏制。所以从公司稳定运营来说，很多有实力的发展商，到一定阶段都会考虑一些持有物业去平衡风险，最近大家都在关注万达，在低潮的现在，万达销售额还是能够有好的表现，原因是在于商业地产在它的业务中占据的比重较大。

商业地产对现金流及自有资本有很高依赖度，开发商业地产的收入更多的是有赖于租金的进账，不像住宅可以大量预售，而让更多有实力的发展商介入，对商业地产运营是一个很好事情。大连的商业地产以前之所以有了问题是因为很多投资商持有的能力不够，需靠卖商铺获得持续回流的现金来做循环投入，很有风险。所以，目前实力发展商转型介入不是坏事情。

中国商业地产发展已经经历了超过7年的时间，目前仍然是一个起步期。从几个角色来分析就可以做出判定。首先，从消费者来看，中国目前的消费潜力或者人们的品牌意识还是有极大的发掘机会。比如原来在百货看到的品牌更多的是国外注册的国内品牌，而新一轮的风潮是真正的外资品牌快速进入开店，让大家看到了更多有品质且价格实惠的产品，将会使消费者习惯产生变化。其次，从零售品牌来讲，中国这两年外资进入速度非常快，目前一个新的商场开业，从中我们都会看到不少之前没有看到过的品牌，但这还不够，仍与国外发达地区存在很大距离。第三个方面就是商业地产商，其虽然比之前积累了更多经验，但在细节的运作方面仍有待加强。

另外，多中心和城市扩容一定是中国阶段内的重点，要实现更多的人口进城就要扩展城市的规模，城市规模扩展后要提升效率就要有多中心，而在每一个中心都会有商业地产的发展机会，所以中国城市化发展的空间巨大就意味着中国商业地产的巨大机会。

您平时关注奢侈品吗，中意哪些品牌，觉得自己是奢侈品控吗？

我常玩笑地对新加入的同事讲，做商业很大压力，你一定要很努力。因为我们的工作主要就是“逛商场”，逛得时候难免要买，因此你的支出一定会比别人多，需努力多赚。我由于工作的关系，更多时候穿正装，就比较喜欢Zegna，它比较正式一点，有的时候也会选CK之类副牌。

在消费品牌时，我是欣赏品牌背后的文化，有时因为某一个设计师，也会以赞赏的眼光去给他投票买东西。我很喜欢东南亚的一些国家，那边有很多有意思的东西可买。一些设计师的小品牌也常让我眼前一亮，如果能让我进入到一个能淘货的那种设计师品牌店中，我会觉得很有乐趣。但在国内有时候并没有太多的选择。所以我觉得品牌并不是唯一，喜欢一些品牌是因为受它的文化吸引，出于认可或赞赏。