【财新网】（记者 付涛）一份由房产经纪公司与商业银行提供的最新分析报告显示，今年4月中旬房地产调控新政出台之后，北京二手房交易中，全款购房者的比例明显上升，几乎占全部购房者的近六成。

 

　　8月26日，北京链家地产与光大银行联合发布的这份研究报告显示，2010年新政出台后，三套房不予贷款、二套房利率上浮1.1倍且贷款成数降至五成，使得不少购房人更倾向于向亲友借贷或利用名下其他房产扺押借款来筹措房款。这使得二手房交易中全款购房者和申办商业贷款购房者的比例出现逆转。

　　上述报告主要依据来自2007年1月1日至2010年8月15日链家地产及光大银行二手房成交统计数据。

　　链家地产称，2009年之前，北京市二手房的全款购房及商业贷款比例始终呈现旗鼓相当的态势，但2009年之后，受到诸多房贷优惠政策陆续出台以及投资型购房人积极入市的双重影响，购房人申办房贷的比例快速攀升，由2008年41%，快速升高到2009年的52.9%；而全款购房比例则由2008年的42%，降为2009年的32.4%。

　　一位业内人士表示，二手房全款购房比例高，还有一个重要的原因是，在实际操作中，大多数购房者希望通过全款购买方式能够逃避缴纳不菲的交易税费。

　　报告还显示，近年来北京购屋人的年龄呈逐年下降趋势，尤其是购房时申请房贷者的年龄从2007年的34岁，一路下降至2010年的32岁。同时，北京首套房贷款者的平均年龄只有27岁。

　　链家地产副总裁林倩表示，购房人年轻化，显然北京年轻人过早且过于依赖父母力量购房，是个值得政府关注的警讯。日本及德国首次购房人平均年龄42岁，我国台湾地区首次购房人平均年龄36岁，美国首次购房年龄亦达30岁以上。

　　报告称，随着房价不断攀升，北京市二手房的平均贷款额度也节节升高，由2007年的42万元/笔，升至2010年的75万元/笔。同时，二手房贷款者的贷款成数在2008年后连续三年出现下跌。至2010年，北京平均贷款成数约为四成八，新政后更降为四成七。

　　林倩认为，在三套房不予贷款的情况下，新政后平均贷款成数仍不到二套房贷的五成上限，显示多数购房屋人在申办房贷时，仍会考虑未来的偿还能力。目前，各银行针对首次购房人的差异化优惠信贷政策，对于多数购房者来说，仅仅是“看得到却拿不到”的大饼。

　　以目前北京二手房办理房贷的平均成交房价169万为例，首购且购买房产面积为90平方米以下者虽然可以贷得八成贷款，并取得基准利率0.7折的优惠利率，但依此条件计算，每月的还额金额高达9004元，远超过一般首购群体的负担能力。

　　链家地产董事长左晖认为，今年后八个月的北京二手房市场成交量可能与前四个月相当，较去年下跌约四成。

　　林倩向财新记者表示，今年底前北京市场二手房价格是否出现明显回调，可能由三个因素决定：一是一手房价格降不降；二是二手房市场交易量是否明显下滑；三是调控是否会加码。

　　林倩认为，目前北京二手房每月成交1.3万套至1.4万套，尽管比预计的合理水平（每月1.5万套至1.8万套）略低，但感觉市场整体上处于健康状态，“这个成交量对目前的价格仍有一定的支撑”。

　　对于传统“金九银十”的火热房市今年是否还会重现，林倩向财新记者表示，“但愿市场不要过于火热”，目前出现量价齐升的局面，很可能引来严厉的调控政策。■
 

附表：2010年新政前后商业贷款状况对比变化表
指标		新政前	新政后
成交价格(元)		1436773	1698263
平均单价(元/平米)		18187	21497
建筑面积(平米)		79	79
购房年龄(岁)		32	34
商业贷款占比		47.5%	31.4%
平均贷款额度（元）		709776	798185
贷款成数（成）		4.94 成	4.70 成
首套房	最高贷款成数（成）	8	8
	最低优惠倍数（倍）	0.85	0.85
二套房	最高贷款成数（成）	6	5
	最低优惠倍数（倍）	1.1	1.1

来源：链家地产·光大银行《北京市二手房房贷市场分析报告》