现在别墅市场上，由于房地产新政，成交均价在下滑，甚至出现了打折促销现象。据有关报道：6月份，上海市别墅成交均价为28190元/平方米，环比下跌26.4%。笔者认为，这种下跌现象很正常，因为市场供需关系，现在的住宅土地一直都低价成交，就拿上海来说，土地市场跌至09年来的最低点；整个房地产市场低迷，别墅市场也不例外了。除此以外，有些别墅缺乏自然资源的优势，又或者有些别墅品质较差，也可能有些连排别墅等并不非真正意义上的独幢别墅，怎么会具备保值、增值功能呢？一般来说，真正的高端别墅如独棟别墅，有很大稀缺性。我们认为，房地产新政对其影响不会很大的。具体来说：

首先，由于别墅的独特性和差异化，它对于其他商品住宅来说，它是个奢侈品，所以它的市场需求弹性不会像必需品那样；大部分购买别墅的人群是高端人群，不缺资金，个性也比较强，而且不少人是以自住为目的，因此新政对购买别墅的客户来说，影响不大。

其次，由于现在别墅有关用地政策，别墅产品只会越来越少，因此别墅市场受到影响不会很大。

再次，有些别墅收藏型的客户，既然他对别墅周围的环境或自然景观资源情有独钟，那么这种客户，一般不会受政策影响改变自己的主张。

现在新政后有些别墅或别墅展会受到冷场，但不等于说高端别墅已失去保值功能了，笔者仍相信，别墅市场未来依旧有好的前景，尽管整个楼价会缓慢下行、上升的空间有限。