房地产降价潮将迅速蔓延至三线城市

吴其伦

日前，一位名为颓废的网友在我博文下发评论：吴其伦，您好！我是一个三线城市的市民，今天看了你的答记者问，我有个问题很迷惑，国家调控政策应经实施了很长时间了，可是我们三线城市的市民没有感觉到房价在下调，而是在上涨，那么，国家的调控政策是否能影响到三线城市，而且，国家的调控政策只是针对的如北京、上海、广州、深圳等一些国际大都市的房价过快增长，调控的是大都市的楼市泡沫，现在由深圳万科房产，北京恒大房产率先降价，那是不是就在预示着这次的调控会把房价下调到08年的那样！新楼盘的降价是否会直接影响带二手房的房价？请吴其伦能否告诉我呢？如果你现在在线就请您回答下好吗？我在线等您答案！

由于时间关系，今天才得以看到此则评论，故对于网友颓废的等待表示歉意。因工作关系，今年以来，笔者在三线城市的时间较多，故对于三线城市的房地产状况了解得相对多一些，现就网友提出的相关问题作答如下：

首先，本轮调控并非仅仅针对一线城市，而是针对全国市场。从“新国十条”、住建部预售监管、央行上调存款储备金率的密集出台，结合两部委高官关于住房消费税的表态、各地银行叫停开发贷款、针对开发商的土地增值税清算，我们不仅可以看出此次新政的延续性非常强，更可以看出此次新政是针对全国性的。

其次，三线城市的房价泡沫已经非常严重。很多人以为，三线城市房价不高，还有上涨空间。可以笔者看来，三线城市的房价已经非常严重。以江苏连云港为例，2009年连云港市区商品房均价为每平方米3656元。而连云港市区居民年人均收入为16850元。这样，以90平方的房子、每户两个人获取收入进行计算，连云港的房价收入比达到9.7倍。按照国际公认的标准，房价收入比在4—6倍之间。由此可见，连云港的房价泡沫已经非常严重。而其他三线城市，尽管房价泡沫程度不同，可从近年来方价涨幅来看，所有三线城市的房价均已超出当地居民的承受能力范围。

第三，三线城市房地产市场的投资比重已经非常大。房改之初，由于房地产还不怎么热、炒房团尚未触及、房价上涨还比较慢等原因，三线城市购房人群中投资比例还处于低位。而近年来，尤其是2009年，三线城市购房人群中投资比重日益增加。政府此轮调控的核心是打击投机、抑制投资，这样，对于投资较为严重的房地产市场，势必产生较大的影响。

第四，三线城市保障房供应力度日渐加大。据悉，今年，连云港市将完成经济适用住房建设投资4.5亿元，新建经济适用住房39万平方米、5000套，廉租住房773套，提供人才安置房100套。将15平方米以下的城市低收入家庭全部纳入住房保障体系，对申请廉租住房租赁补贴的低收入无房家庭实现应保尽保，并按时把租赁补贴资金发放到位。可见，像连云港这样的三线城市的保障房供应力度日渐加大，这样，将在很大程度上令供过于求局面在相当长的时间得以延续。

综上，结合各三线城市成交锐减，市场观望气氛日渐浓厚，开发商融资变得更加困难等因素。笔者以为，房地产降价潮即将蔓延三线城市。较之7月将迎来大跌的一线城市，三线城市将于8、9月份开始步入下行通道，房价下跌幅度应超过30%。