热焦点评（10-59）：地王晒太阳的原因

彭澎接受《南方都市报》采访

 

题外话：广州有如此多的地王，究其原因，大致有：（1）多年来房价不停上涨，使得“面粉”贵过“面包”，开发商干吗要把更贵的“面粉”做成便宜一些的“面包”来卖，而且，虽然“面包”、“面粉”都在涨价，但做成“面包”就得卖出去，开发商无法囤着“面粉”等涨价；（2）地方政府与开发商都受益于土地价格上涨，但“面粉”卖给了开发商，政府还有源源不断的“面粉”供应，而“面包”卖出去后是购楼者的了，无论是自住者、投机者、投资者都持有“面包”，共同享受着“面粉”涨价的好处；（3）政府手持《城市房地产管理法》，理论上是可以在两年后无偿收回土地的，但作为“面粉”批发商与“面粉”零售商，关系是唇齿相依的，现实中也很少有批发商去零售商哪里收货，除非零售商不缴款；（4）开发商一方面让地王晒太阳，另一方面又说房价太高是供求矛盾决定的，也就是说政府提供的土地还不够多，应增加供应量。但如果政府把“面粉”都卖给了开发商，到时零售商就变成了批发商了。

 

6年制造44地王 34块没卖楼 19块晒太阳

2010-05-21 南方都市报(广州)　

 

核心提示：走访广州历年“地王”，得出的结果更令人吃惊：8·13以来，全市44块“地王”居然有34块还没有变成住宅上市，占地面积超过4平方公里，是去年全年土地出让总量的1.5倍。在这当中，从来就没有动工建设的“晒太阳”地块共计19块，占地面积达2平方公里。

 

南方都市报5月21日报道 广州市国土房管局一纸“收地令”，让员村绢麻厂和鸿荣源金沙洲两块“老赖地王”曝光在众人眼前。

然而，黄金楼市用两周时间走访广州历年“地王”，得出的结果更令人吃惊：8·13以来，全市44块“地王”居然有34块还没有变成住宅上市，占地面积超过4平方公里，是去年全年土地出让总量的1.5倍。在这当中，从来就没有动工建设的“晒太阳”地块共计19块，占地面积达2平方公里。

囤地收益好过卖楼，是开发商不愿盖房的主要原因，政策法规缺失及执行失位，则为这一行为提供了方便之门。而随着亚运会停工期的逐渐到来，这当中的大部分地块还将至少“沉睡”到明年。

 

未上市“地王”相当四分之三个CBD

自2004年“8·31大限”至2009年12月31日，广州楼市先后出让过136块商住用地，当中共有44块获得过“地王”称号，总占地面积高达463.54万平方米，规划建筑面积达到1311.25万平方米，涉及土地出让金额高达612.64亿元。

到目前为止，没能够变成商品住宅产品上市销售的“地王”还有34个之多，总占地面积高达434.35万平方米，规模相当于四分之三个珠江新城。

在所有未上市的“地王”当中，一直没有开工建设的达到19块，这些“晒太阳”地块当中有14块在2008年5月之前便完成出让。根据《城市房地产管理法》相关条款规定，超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发的，将无偿收回土地使用权。而实际上政府部门迄今对外公布的已罚款并没收的“地王”仅有4块，另外还有纺织路1号和德政南路40-46号地块规划改为城市绿地。

正在建设中的“地王”共有15块，既有种鸡场这种拿地将近5年仍处于建设之中的“慢热型”，也有凯德置地金沙洲地块这类仅举办开工仪式便无下文的“蛰伏型”，还有南堤二马路36-40号项目这类马上可以入市销售的“蓄势待发型”。

如果按照区域划分，未上市“地王”出现频率最高的地方是白云区，共计9块之多，其中有6块位于金沙洲区域。其次是越秀和荔湾组成的老城区，共有7块“地王”未见登场亮相。番禺以6块的数据位列第三，其未上市“地王”主要分布在番禺城南中心地段和大学城板块。

 

地王≠楼王

开发商用付出比普通用地更高昂的代价获得“地王”，当然不仅为了吸引眼球这么简单，其目的是希望能够在盖好房子后变成“楼王”，至少在利润上不输给普通项目，不过事实却与期盼存在出入。

对比已经售罄的5个“地王”项目，“地王≠楼王”的结论同样成立，它们推货时与区域内同时期在售最高商品房相比，存在10%-30%的价格差。

 

估计年内5个“地王”有楼卖

有多少“地王”可以在年内上市？从目前的施工进度来看，正常情况下应该在5个左右，其中包括亚运城、种鸡场地块、金沙洲B3701A 04地块、南堤二马路36-40号等。

 

● 关于“地王”

何为“地王”？房地产业界一直有不同的评价体系，在此次专题当中，黄金楼市确定了地王的四大标准：即楼面地价或总价刷新过当年区域最高值、中心城区建筑面积超过10万平方米、近郊区域建筑面积超过30万平方米、出让时产生相当大的市场影响力。只要符合其中一个条件，就被视作地王。

 

有的地王成“烫手山芋”

前几年“地王”高发周期，正值房地产企业上市潮方兴未艾之时。土地储备是不少企业上市的筹码，而上市融资后又愿意花大笔金钱圈地。这种地价与股价的“对赌”，使得一块块“地王”你方唱罢我登台，地块的价格“泡沫”逐渐放大。

广州市社科院科研处研究员彭澎指出，“地王”在变成成品之后容易成“烫手山芋”，使得越来越多的开发商干脆选择囤地不建，这种以不变应万变是对付最近几年起伏不定楼市的最佳方式。

也有少数开发商选择了与囤地截然不同的一条路，那就是——退地。这些地块大多在2007年土地市场最高位时入市，甚至一度出现地价与房价“倒挂”的情形。员村绢麻厂和金沙洲B3702A 06地块便是其中代表，楼面地价分别为13053元/平方米和7935元/平方米。

 

业界观点

监管缺乏导致地王开工慢

在业界人士看来，多数“地王”没法变成住宅产品进入市场，政策执行不够严厉是其中的重要原因。

 “两年未动工，可以无偿收回土地使用权。”虽然后续细则对于闲置土地有了“一年内动工面积不超过三分之一，或投资额不足25%”的解释，概念仍然模糊，对于释放土地所起的作用仍然不大。

 

专题策划：南都记者 朱大尉 专题采写、摄影：南都记者 朱大尉 邱锐泉 邓恒 罗斯丁 严艳 实习生：冼铭列 梁世玲 本版采写、摄影：南都记者 朱大尉

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(本文来源：南方都市报 作者：朱大尉 邱锐泉 邓恒罗斯丁 严艳)

 

（因篇幅本文有删节）