商品房预售制缓解了开发商的资金压力，促进了住房的市场供应，成为我国新房销售的主要方式。但是近年来商品房预售制度饱受诟病，甚至被认为是导致楼市秩序混乱、房价飞涨的“帮凶”。两会期间,多份提案议案建言改革或取消房地产预售制。是去还是留？关于商品房预售制命运的讨论再次展开。（人民日报2010年04月06日）

    广西南宁年内将成为国内首个取消商品房预售制度的试点城市！1月23日传出的上述消息震动了当地楼市。南宁市房产管理局政务信息网的数据显示，1月24日的商品房成交量仅为38套，与之前单日平均交易量200多套相比，下滑近80%。在一些分析人士眼中，由于开发商没有足够资金继续建房，未来南宁地区的商品房市场很有可能长期开发量严重不足，导致出现供小于求，并推动当地房价上涨。 

    作为近几年的楼市热点话题，商品房预售制度应否取消，一直备受各界争议。中国内地的商品房预售起源于香港，并逐步传入内地并被广泛采用，这种制度的实行对内地房地产市场的快速发展起到了极大的促进作用，在若干年的实践过程中，其存在的各种弊端和问题逐步暴露出来，有关商品房销售期改现的争论也已旷日持久。

    预售制度是1998年国家为了促进楼市发展而出台的，然而，随着房地产市场的不断发展，目前经营良好的房地产商已积累了一定的实力，再实行这项制度只能助长房地产的投机行为、只能助推房地产泡沫风险。目前预售制已失去建立时的初衷，并且其弊端已经远远大于其益处。该制度不仅导致面积缩水、设计变更等问题得不到解决，更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。预售制度其本质应该是一种金融信用行为，但却没有严格的金融监管，到最后成了一项制造不公和风险的制度。

    国外也有房屋预售。在美国，房屋预售基本上发生在房地产市场比较“热”的地方。业主愿意支付预售款的原因是：房地产市场火热，预期的房价上涨比较确定；预售款占总房价的比例比较小，如果因对建成后的房屋不满意或者其他原因想要退房，风险和损失都不大。对开发商而言，房屋预售可以减少市场成本和提高资金流转速度，而可能的损失是预售价与建成后房价之间的差值。从投资大师本杰明·格雷厄姆的《证券分析》一书中可知，美国上个世纪20年代房地产开发情况与中国现在的预售制较为相像。预售制导致房地产业和金融业隐患重重，并最终毁于一旦。

    商品房预售制，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。在商品房预售制下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。预售制的弊端在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他们就没有了后顾之忧，便通过囤积居奇等方式推高房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。

    如果这个政策真的实施了，会对南宁地产业造成重大影响，至少会直接或者间接导致4个后果出现。一是出现蜂涌推盘潮；二是引起短期房价波动，引发新一波促销潮；三是加速地产行业洗牌，甚至造成不少实力不济的企业出局；四是开发成本空前加大，成本转嫁后，导致长期房价一定大涨。

    去年3月份，新浪网调查显示，有超过九成的被调查对象支持取消商品房预售，主要是因为这可以使房屋质量、入住时间以及购房人的利益更有保障。但同时也有超过六成的被调查对象担心，取消商品房预售会进一步推高房价。

    开发商空手套白狼主要表现在两个方面：一是在参与拍卖时用很少的首付款获得土地，再用土地做抵押来贷款或融资；二是住房建设阶段，可以通过商品房预售制度将在建商品房先卖出去，用这部分资金来盖房子。从购买土地到盖房子，有些开发商几乎不用付出任何资金成本，就可以赚取暴利。

    房地产业盘根错节，乱象丛生，无论是居高不下、节节攀升的房价，还是雾里看花没人能看透的交易量，都让普通民众心里纳闷、愤怒，可又不可奈何。预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一，该制度不仅导致面积缩水、设计变更等问题得不到解决，更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。

    取消期房是重磅炸弹掉下来，让开发商跳起来了！一家在当地开发商品住宅的大型房企品牌部副总监说，如果未来南宁真要取消预售制度，相当于引爆一枚“深水炸弹”，威力还要比物业税正式出台还要猛十倍。

    这就是取消期房的实质，房市中人都说会因此涨价。中国房价涨价的原因多了，不在乎多一条，何况，各地都在遏制房价，再涨又能涨多少。所以说，涨价也是短期局部的，最致命的收紧了开发商的资金链，杜绝了从购买土地到盖房子，有些开发商几乎不用付出任何资金成本，就可以赚取暴利的运作方式。从长远看，也保护了购房者的权益，预售制度是一项早就被发达国家抛弃的陈旧东西，也是房地产泡沫风险的始作俑者之一，更是中国房地产市场鱼目混杂、腐败横行的根源之一。取消商品房预售制度有利于净化房地产市场，有利于促进开发商加快销售、回笼资金、杜绝捂盘，有利于防范金融风险，更有利于房地产业的健康发展。