普通百姓对高房价的怨恨在于真实的生存需求得不到解决，而房价涨幅却始终超过收入增长速度，市场上解决居住需求的途径又过于单一，进而使过多的居住需求无法得到保障。主要原因是从建国后到改革开放以来经济发展的结构性失衡与财富分配制度不公，造成贫富差距过大的原因。

　　改革开放前，社会分配制度是计划分配，虽然国力相对落后，但是没有贫富之差，所以没有人感受到贫富差距。但是这种计划经济受到大多经济规律的制约，所以78年邓小平开始着手推动改革开放，在市场经济下中国有了三十多年的快速发展。改革开放后，在以保障工业发展为中心的目的下，长期遏制农民收入增长速度，造成农民贫困，受政府三公消费与各种建设需求的膨胀，逐渐加重税收，最终将国民生产总值中70%以上收入政府手中。

　　98年房改取消住房分配，房地产进入市场经济体系，2003年房地产又被确认为支柱产业，并彻底放弃了廉租房、经济适用房等保障性住房的建设，又引进了土地招拍挂的出让方式，从此所有的居住需求都需要通过市场方式解决，从而地方政府得到了土地财政的依靠。10多年以来，地方政府从房地产上的收益超过10万亿，人均收入却仅增长1倍。在高房价对大众居住造成剥削后，百姓的消费力就大大降低，内需市场又因高房价的存在而无法发展，一个“高房价”直接影响着整个中国经济和社会的发展。笔者搜集了《新京报》关于高房价的系列评论，供大家参考。

　　调控重点宜转降低冲击危害

　　■ “叩问中国楼市”系列评论之一

　　北京“清明档”期房均价25010元/平方米，与去年同期相比涨了一倍还多（据《新京报》报道）。对楼市现状，马光远先生已有妙语形容：“政策打左灯，房价向右转。”

　　目前来看，调控楼市最好的时机可能已经过去。接下来，政策需要解决的，将主要是努力减少楼市崩盘给金融体系、人民生活带来的负面冲击了。

　　无论股市、楼市，最好的调控时间窗口都是在暴涨起点。具体原因很简单，一是在暴涨起点附近，启动调控措施相对容易，累及的利益总量较小，引发的既得利益者反弹也相对有限和可控；二是在起涨点附近，对调控手段的系统性、紧迫性要求相对有限，调控政策可选的力度、周期较为从容。

　　客观地说，我国楼市的起涨点并不止一个。最近十年，大致在1998年“房改”后是第一个起涨点，从此开始了一轮历时六年左右的缓涨，小步快走、涨幅有限；2006年开始是一个暴涨起点，经历了连续三年的大涨、快涨；2009年初是第三个暴涨点，又是整整一年多、延续至今的暴涨。历次暴涨期间，调控政策频出，但楼价越调越涨。

　　当然，调控政策的效果也不能全以楼价涨跌来衡量，实现市场的健康发展可能应该是最重要的。但必须注意的是，目前，在楼市产品供给方面，保障性住房的供应量仍然不足，随着市场上经适房、限价房、廉租房、商品房等划分层次越来越细，产品的覆盖面却越来越窄；在楼价方面，房子成为资本玩具，以致民众少有人看跌，到处是开发商不肯卖新房、老业主不肯卖旧房、买家求购无门、中介输赢吃糖的荒唐现象。

　　短期内，仅依靠政策手段系统治理楼市种种乱象存在巨大困难。举例来说，楼价之高如何救治———在京津沪穗深等一线城市，即使按照争议巨大的统计局口径，房价收入比也惨不忍睹；看租售比，目前出售一套房后，哪怕一年定存利息2.25%，也远高于正常出租收益率（低于或约等于1%），在此基础上，即使现在租金上涨50%（几乎没可能），也还没有卖房后，去银行存款吃利息有吸引力，更没有卖掉房子、放大财务杠杆去炒房有价值。换言之，如今的楼市，除了刚需就是吃差价的炒房客了。这样，即使再针对价格进行调控，又能如何？普罗大众虽无法接受“五环三万，六环二万”，但“五环一万五”便当真可以惠及多数？何况假如楼盘真降到这个价格，消费者还是买不起，楼市可真垮了。

　　现实已经在暗示，现在已经没必要期待调控力让市场回归理性，只能期待市场自行矫枉过正。决策者可做的，就是减少在楼市剧烈波动时，给经济基本面带来的巨大冲击。

　　土地、税收部门需要用政策组合拳明示投机房市的风险，拿出短期集中投放土地、长期增加交易税、物业税乃至遗产税等硬手腕，降低投机需求。

　　至于金融监管部门则更加责任重大。一方面需要提醒金融机构充分汲取二十年前的日本教训，对房地产领域的信贷投放比例不宜过多；另一方面也要设定指标红线，对于敢于越线者施以必要惩戒，例如严管新业务的准入审批。毕竟，在如今房地产领域信贷投放占全部信贷总量20%-30%的份额，着手注重信贷质量还有一些意义。真到了房地产信贷占比超过50%、卖掉北京换回纽约还有富余的时候，那才真是无药可救了呢。

　　□沈洪溥（北京 学者）

　　政府建廉租房应是主要策略

　　■ “叩问中国楼市”系列评论之二

　　来自中低收入者的购房需求成为房价持续高涨的主要推动力。这与低迷的购房能力之间的反差，使住房问题演变成了重大的社会问题。政府应加大廉租房的财政投入，这是缓解当前中低收入阶层住房矛盾的主要策略。

　　自2009年中央经济工作会议再一次明确加强廉租住房等保障性住房建设以来，各地方政府加大了保障性住房建设力度，如北京市计划2010年新开工建设和收购廉租房4000套，同时加快2万套在建房源的配租，重庆公共租赁建设工程已经破土动工，而且首次在城市中心大规模建设公租房。

　　但由于公共廉租房开发周期长，财政资金投入不足、融资渠道有限，自1998年推出廉租房制度以来，各项工作整体推进较为缓慢。截至2009年8月底，在中央预算安排的重大公共投资项目中，保障性住房仅完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。

　　廉租房作为一种具有社会救济性质的住房，是政府向最低经济收入家庭提供的一种非赢利的保障性租住用房，采取住房租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅的多种保障方式。与其他房产相比，廉租房具有较强的福利性，它体现了社会公平，对于解决最低收入家庭住房困难、保证市场机制的良性运作和社会稳定具有重要作用。

　　尽管政府对廉租房政策发展给予了高度重视，但中国的廉租房发展仍较为缓慢，存在诸多尚未解决的问题，究其原因，主要与公共政策中各利益主体间的利益博弈相关。中央政府、地方政府、低收入住房困难群体等利益方在制定公共政策过程中，他们都会为争各自的利益而在政策制定的过程中进行博弈，这些主体之间的利益博弈结果会影响公共政策的制定以及政策实施的效果。

　　2007年，中国政府下发的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》对廉租房的建设资金来源作出了具体规定：一是地方财政预算拨款；二是地方10％以上的土地出让净收益；三是住房公积金全部增值收益；四是中央对中西部地区的预算内投资补助和廉租房保障专项补助。

　　但是，巨大的资金需求使财政预算处于尴尬的境地。民政部2010年1月份民政事业统计月报显示，2009年中国享有最低生活保障人数已达2347万人。然而，2009年全国保障性住房预算支出仅550.56亿元，其中，中央本级支出26.43亿元，对地方转移支付524.13亿元。虽然政府财政拨款是中国廉租房建设和租金补贴的主要来源，但中国具体国情所导致的巨大资金缺口，使财政支出对于廉租房的资金支持显得心有余而力不足。

　　现在一些城市大多采取从住房公积金增值收益中收取的办法。如北京市就是由市财政局从住房公积金增值收益转化的财政性住房专项资金拨付一亿元作为廉租住房启动资金。

　　在土地出让金净收益方面。据统计，全国30个省会、首府、直辖市2009年的土地出让金高达7338.21亿元。按照《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，地方10％以上的土地出让净收益用于廉租房建设，即使政府全部按照要求投入，将可以达到730亿元，与政府的直接投入金额持平。因此，此项政策的出台无疑会对廉租房建设资金缺口较大的状况有所缓冲。同时，土地出让金属预算外收入，这给地方政府的财政收支留下了巨大的操作空间。

　　在中国当前房价快速攀升，广大中低收入居民没有经济能力购买合适的住房时，以政府为开发主体向社会提供一定比例的廉租房，是中国住房保障制度的核心。虽然中国当前大力推行住房市场化改革，但这并不是政府借此置广大居民切实购买能力于不顾的理由，尤其是在当前房价增长过快，占中国人口比例较大多数的社会阶层仍处于中下收入水平，个人购房能力的整体水平要远远低于西方发达国家。

　　从中国住房市场需求的构成比例来看，来自中低收入者的购房需求仍占主要比重，成为房价持续高涨的主要推动力。这一强烈的购房需求与低迷的购房能力之间的反差，使得当前的住房问题演变成了一个重大的社会问题，其重要性直接关系到广大市民安身立命的切身利益，关系到民众对政府、对社会管理的信心与期许。因此，中国政府应在抑制房价过度上涨的同时，加大廉租房的财政投入，这是缓解当前中低收入阶层住房矛盾的主要策略。

　　□巴曙松（国务院发展研究中心金融研究所副所长博士生导师）

　　以金融创新支持廉租房建设

　　■ “叩问中国楼市”系列评论之三

　　在房价快速攀升，广大中低收入居民没有经济能力购买合适的住房时，以政府为开发主体向社会提供一定比例的廉租房，是中国住房保障制度的核心。

　　笔者想重点谈谈公共廉租房融资模式的金融创新，以此逐步缓解资金困局。

　　一是开展房地产证券化。

　　中国的廉租房只租不售，因此其产权具有相当的稳定性。这部分稳定的房产可以作为抵押物向银行申请房地产抵押贷款。廉租房作为一种公共福利产品，其投入使用后的租金收益大部分来自政府的财政支出，因此具有很强的稳定性。虽然廉租房的投资回收期较长，但租金收益的连续性和稳定性可以得到保证。其实，这正符合资产证券化的特点，即发行证券到期后再支付投资者券款即可，这为廉租房收益回收的时滞性提供了便利。

　　房地产证券化作为一种创新的投融资工具，具有不易灭失、风险低、安全性好的特点，再加上房地产固有的保值增值性，可以使投资者获得较为稳定的收益率。

　　二是创新房地产租赁方式。2006年7月3日，建设部公布的《2005年城镇房屋概况统计公报》显示，2005年中国城镇人均住宅面积达到26.11平方米，住宅私有化率达到81.62％。从国际上看，法国的住宅私有化率为55％，荷兰为50％，经济高度发达的美国也只有68％。这些发达国家的住宅私有化率之所以较低，是因为它们拿出了相当数量的公房用于廉租，以解决特困户的住房需要。可见，中国住宅私有化率过高当然是一个成绩，但是也显示了一些缺陷。因此，要大力发展房地产租赁业，尤其是加快廉租房租赁方式的创新。由于中国的廉租房具有只租不售的特点，经营租赁、委托租赁等都是可以考虑的租赁方式。

　　三是建立房地产信托投资基金（REITs）。REITs实质上是一种房地产证券化产物，通常采用股票或者收益凭证的形式，赋予房地产这种不动产很强的流动性，同时还便于投资者参与或退出投资。仅靠租金收益的廉租房较一般的商业房地产更加难以回笼资金，而REITs正好可以解决这一难题，廉租房REITs可以将廉租房经营过程中产生的持续、稳定租金收入用来分红，从而吸引倾向于稳健投资的投资者。

　　四是发行住房建设公债。但是政府在确定住房建设公债发行规模的同时，还应根据财政收支运营状况合理确定债务的偿还期限。

　　□巴曙松(国务院发展研究中心金融研究所副所长博士生导师)

　　房价还会继续上涨

　　许小年

　　■ “叩问中国楼市”系列评论之四

　　房价上涨的原因很简单，需求大于供给，或者供给小于需求。

　　影响需求的有长期因素，例如城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。城镇化和人口的变化缓慢，收入的增长大致与GDP同步，即每年8%到10%，这三个长期因素都很重要，但不能解释房价在短期内的暴涨。

　　决定需求的短期因素中，最重要的是货币供应。2009年广义货币M2增加了27.7%，同年名义GDP仅增长6.7%。用通俗但并不严格的话讲，实体经济不需要那么多钱，多余的20个百分点的钱去哪里了？楼市和股市。就像给病人输血，一旦超过了身体的需要，必然会在脸上、腿上、臀上鼓起包来，经济学上称为“泡沫”。

　　多余的钱主要通过贷款进入楼市，不仅按揭容易借了，地产商的开发贷款不成问题，而且贷给工业企业的钱转化为企业的盈利和你的收入。收入增加了，“购房需求于是上升。请注意，增加的收入并不是企业和你创造的价值，而仅仅是央行印的一堆纸，经商业银行转交给了你。随着贷款、钞票的泛滥成灾，地价、房价扶摇直上。

　　货币超发对购房需求的影响还有另一渠道，虽然是间接的，重要性丝毫不亚于直接效应，那就是通胀预期。发了这么多的票子，通胀是早晚的事，百姓为防储蓄贬值，纷纷提出存款，购买实物资产。能买到的实物资产除了黄金，就是房子，房价岂有不涨之理？

　　再看供给方。

　　对短期供给影响最大的有两件事，2007年的宏观紧缩和2008年的国际金融危机，面对需求的下降和资金链断裂的危险，地产商不得不缩小开发规模，导致09年的供应不足。谁也没有料到，09年的货币供应会在几个月内放出天量，而房地产开发却需要时间，供给不可能立即跟上。货币刺激的需求狂飙得不到满足，巨大的购买冲动全都宣泄到价格上。

　　有人说07年的宏观调控过急，力度过大，其实不然。早在05、06年，经济已有过热征兆，那时就应适当紧缩。但那时GDP挂帅，迟迟不动。到07-08年之交，眼看CPI通胀奔着两位数去了，才慌忙投下猛药，不料08年下半年赶上金融危机，于是又来了个180度的大转弯。

　　楼市如同股市，需求越旺盛，卖家越是惜售。随着供应日趋紧张，开发商被拎出来当靶子，就像“看病贵”被归咎于医生收红包一样。开发商为何捂盘？道理和农民在歉收年囤粮完全相同———预期价格还会涨。为什么看涨？开发商算准了，在通胀的压力下，买房子是居民储蓄保值的最佳方法。这就又回到了货币超发和通胀预期，通胀预期一方面刺激了需求，另一方面减少了供给。

　　要让房价降下来，也无非两条路，增加供给，降低需求。可在当前的环境下，不具有操作性。具体的原因，我们将在明天分析。

　　□许小年（中欧国际工商学院经济学和金融学教授）

　　现行措施难以平抑房价

　　许小年

　　■ “叩问中国楼市”系列评论之五

　　昨天的“叩问中国楼市”系列文章里，我们谈到，超发货币造成楼市需求大涨；宏调紧缩又造成供给减少，通胀预期则同时加剧了这两种现状。今天我们继续说一说，为什么在当前的环境下，无法对症下药、减缓房价暴涨的趋势。

　　平抑房价的办法，无非是抑制需求和增加供给，而调节供需的关键是改变市场参与者的预期。

　　城镇化、人口和收入所引发的需求是自然的和健康的，不必调控，治理的重点是超发货币造出来的虚假需求。既然是货币惹的祸，“解铃还需系铃人”，央行收紧银根就是了。银根一收，不仅贷款少了，而且通胀预期下降，居民买房保值的动机减弱，需求进一步降低。

　　当需求疲软时，开发商就要考虑停止捂盘，增加供应，因为明年的价格可能比今年低。如果政府这时再增加土地供应，未来房价走低的可能性大增，就可以改变买、卖双方的价格预期。居民不再着急购买，地产商却急着开发和出售，房价调头向下。

　　小结一下，平抑房价的政策是收紧货币供应和放开土地供应。现状却是放开货币供应和收紧土地供应，整个搞反了，不出乱子才怪呢。

　　但问题是，谁愿意在这会儿收紧银根呢？“来之不易”的经济反弹又掉下去怎么办？今年还要保“八”呢。要收银根就得放汇率，紧缩银根就要加息，加息会伤及股市，股民骂娘怎么办？又要马儿跑得快，又要马儿不吃草，世上哪有这样的事？可世上到处都是这么想的人。

　　土地供应更是万万不能放，据说农地若少于“红线”，就无法保障中国的粮食安全。但在30多年前的计划体制下，耕地比今天多（因城镇和工业占地少），人口比今天少，我们还不能保证粮食的供应，靠各种票证限制居民的食品消费。可见粮食安全的关键因素是农业的生产效率，生产效率主要取决于制度，而不是耕地数量。

　　改革开放之后的1991年到2008年，我国小麦亩产增加了30%，农业劳动生产率提高了150%。在效率提高的基础上，完全有可能释放出部分农地，用于房地产开发而不致影响国家的粮食安全。

　　控制土地供应的真正原因是财政。近年来各级地方政府大兴土木，扩招人员，导致开支激增而入不敷出，除了向银行贷款，就靠卖地收入弥补赤字。除了财政，土地也越来越多地连着官员的荷包，怎么放得开呢？

　　货币和土地政策不变，有无其他办法降低房价？

　　78家主营业务非地产的央企退出地产市场。但是别忘了，16家主营地产的央企还在，相当于放走小舢板，留下巡洋舰。国企频频拍出地王，因为有金融支持，因为不怕楼面卖不出地面价，亏了，有国家兜底。这些造就地王的体制性原因，并未因78家的退出而改变。此举或可稍降民怨，对地价影响实在有限。

　　有人建议改革土地招拍挂制度。但是土地供应机制不变，供应总量不变，站着卖还是蹲着卖有什么本质区别吗？

　　还有人建议对捂地的开发商“动真格儿的”。问题是“真”到什么程度，房地产公认是“支柱产业”，“格儿”动得太真了，影响地产业的发展，对地方的财政税收和GDP都没好处。投鼠忌器。

　　出台物业税。这事儿议了好多年，一直出不来，猜猜谁手中的房产多，就知为什么出不来了。

　　还有什么招儿？

　　结论：房价还得涨，尽管不会永远涨。

　　《红楼梦》中的王熙凤说过：“千里搭长棚，没有不散的筵席”。

　　□许小年（中欧国际工商学院经济学和金融学教授）

　　房价涨背后是经济结构恶化

　　叶檀

　　■ “叩问中国楼市”系列评论之六

　　4月14日召开的国务院常务会议，再次剑指高房价，指出各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任，银行实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房；加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。政府希望压低房价，但现状是炒房者越来越多，房地产高涨是果，原因是货币流动性过剩、实体投资环境恶化、大公司化现象泛滥。

　　过多的货币导致通胀预期高涨，使房价成为现金贬值朝代的救生圈。投资收益远远超过通胀率，投资红利效应像瘟疫一样快速蔓延，所有的人都想方设法将自己的现金转换为房地产资产。试图使用复杂的固定税率稳定房价是缘木求鱼：在流动性大增、房地产卖方市场主导的情况下，征收固定税率等同于增加买房者成本。投资市场不变的规律是，只要投资收益远超风险成本，投资者就会前赴后继、源源不绝。

　　此外，中国经济结构转型产生了挤出效应，大量资金从实体经济领域撤出找不到未来的方向。比如温州、东莞等地，大量资金进入房地产、风险投资等领域。这些资金之所以投身投资品市场，是因为资产品价格收益远超实体经济收益。最新的例证是，北京通州成为第二个三亚，进入房地产价格疯炒期，投资收益之高让人目瞪口呆，3月初通州小户型均价为17000元/平方米，大户型15000-16000元/平方米，现在都已涨到26000元/平方米甚至更高。在炒房“乐园”，有炒家连购11套房月赚300万。

　　老实从事实体经济的企业无法想象有如此暴利。根据商务部的调查，我国的外贸制造企业大多数净利在3%到5%左右，大宗商品价格、原材料价格上涨或者人民币汇率升值3个百分点，企业利润就会泡汤。无怪乎，从2005年至今，有近40家上市公司转行做房地产，占到目前地产类上市公司总数的35%，而央企地王大行其道。

　　难道民间资金不能进入上游原材料等领域？能够进入的已经进入，不能进入的发一百道文件也无法进入。至于铁道部门大摇橄榄枝的铁路建设资金、地方项目融资等，一来有投资权无建言权，二来收益权无法得到法律保障，多数民资兴趣不大。一方面是地方融资平台不断融资借贷，另一方面是民间资金与企业资金流入投资品市场获取暴利，说明我国的资源配置出现劣质化倾向，配置资源的结构处处梗阻。

　　后金融危机时代的大公司现象导致实体领域的小资金、小企业无法生存，这一现象从金融危机以前就有，危机后更加严重。据笔者了解，1亿左右到千万元级别的资金量正在逐步退出制造领域，或者转移到中西部地区，退出实体经济的资金大多以集腋成裘的方式，通过专业理财进行风险投资，部分资金进入疯狂炒作的房地产、矿山等市场。

　　后金融危机时代是中国经济结构转型的关键期，而落后的行业分隔、资源配置体系与滞后的税费改革等，使资金逐鹿于房地产市场，这是实体经济边际收益下降的明证，也是资产泡沫的证据，更是中国经济制度需要改革的无声呼吁。

　　□叶檀（上海 财经评论人）

　　房市调控“宜将剩勇追穷寇”

　　王海涛

　　■ “叩问中国楼市”系列评论之七

　　在上周推出调控房地产的措施之下，昨日，房地产股和金融股全线暴跌。尽管有其他空方因素的存在如高盛事件以及股指期货的放大效应等，但不可否认，此次调控举措，必将对地产企业的业绩带来“负面影响”。与此同时，北京也出现了投资客集中抛售二手房的情况；调控的效果已经初步显现。

　　其实，在此之前，房地产股已经调整很久了，地产股股价并未随房价高歌猛进。资本市场对于房价的暴涨是相当警惕的，担心无形之手随时会给房价刹车。可以说，当房价失去理性的时候，房地产股已经提前回归理性。

　　但是，类似的调控和房价随之出现调整的情况，以前并非没有过。遗憾的是，由于种种原因，历次调控并没有成功。在调控措施出台一段时间以后，房价反而出现报复性反弹。那么，此次的政策，是否就真的能实现房价的稳定呢？这还要看此次调控能否持续，而调控能否持续，还要从此轮房价大涨的宏观原因分析：

　　首先，市场流动性充裕，房价的飙升已经成为一种货币现象。2009年中国的新增贷款达9.6万亿之巨。不管相关部门如何否认4万亿中央投资资金没进入房地产领域，毕竟，天量的资金从银行出去了。也就是说，市场上的钱多了。钱突然大幅增多，就必然稀释钱的“价值”，也就是说会形成通货膨胀预期。在此背景下，必然会有资金进入楼市避险。这些避险资金，我们往往将其斥为“炒房”，并不由自主地从道德上予以谴责。但这种谴责其实毫无意义，财富的拥有者，在不违背法律的情况下，采取保值增值的举措无可厚非。

　　其次，价格上涨必然是供需矛盾的体现。地王的频频出现，显然是土地供应不足所致。房价的频频上涨，必然是住房需求增加所致。

　　最后，或许是最为关键的，还是在面对房价大幅攀升的局面时，地方政府无降温的冲动。因为降温必然影响经济增长，地方政府显然不愿意上交一个经济增速下滑的答卷。也正因此，在屡屡的中央调控措施出台之后，地方政府缺乏积极性。

　　回顾以往的调控，不难发现，有些政策，在出台之初，不可谓力度不大，但在实施了一段时间后，却是不了了之，政策最后成了摆设。比如，2006年推出的“国六条”，曾规定凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。后来，这样的规定，几乎被人淡忘。

　　如果调控仅仅靠一个文件，其效果也容易被现实消解甚至遗忘。文件固然可以有很大的威力，但与法规比起来，其效用随着层层的落实，往往是递减的。相关主体违反的文件规定，面临的是上级的问责，但此类问责，随着层层的落实，其威力往往也是递减的。况且，上级如何有精力问责呢？再者，面对相关主体不遵守文件，民众往往是不容易监督的。

　　因此，在为这一轮房市调控初现成效庆幸时，也要注意“剩勇追穷寇”，保证政策的持续性和落实效果，以免“越调越高”的现象在中国楼市重现。

　　□王海涛（北京 媒体从业者）

　　开放垄断行业吸纳房市游资

　　■ “叩问中国楼市”系列评论之八

　　一旦强大的房产新政牵制住了房市对过剩货币流动性的吸附效应，又未能从根源上遏制基础货币被动创造，这些过剩流动性将在其他领域四面出击。而打破垄断行业的进入壁垒一直以来在促进经济高速稳健发展、避免通胀、吸纳过剩游资等方面成效显著。

　　国十条的重拳刚出，住建部的细则就迅速落地。日前住建部发出了《关于进一步加强房地产市场监督完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求严格实行购房实名制，并对炒楼花现象进行了明文限制。

　　显然，最近中央政府对房市调控的逐级加码、层层升级，其调控范围之广、手段之全充分表明了政府调控房市的坚定决心。高调的房市调控之下，政府能否既避免矫枉过正导致房价“腹泻”，又能遏制部分城市房价过快上涨？普遍的观点认为，只要地方政府和各级部门不打折扣地严格执行新政，房价回归理性轨道是大有可望的。

　　但这种对新政作用于市场的解读，不能遮盖当前房市问题实质。房价为市场机制的专属领地，就事论事地将调控房价作为最终目标，要么是调控目标的失败，要么将使房市驶向市场化的轨道。这两者都是决策层不乐见但又必须面对的后果。

　　当前房价的泡沫化飙升，反映了房市成为吸附过剩货币流动性和廉价货币创造的主要战场。有关部门必须高度警惕，一旦强大的房产新政有限牵制住了房市对过剩货币流动性的吸附效应，又未能从根源上遏制基础货币被动创造和廉价货币创造，这些从房市中被赶出的过剩货币流动性势必将在其他领域四面出击，寻找新的容身之所，从而很容易出现按下葫芦浮起瓢的被动局面。

　　从目前的经济金融形势看，股市是这些被房产新政赶出房市的“流窜资金”相对比较容易渗入的投资之所。不过，鉴于当前的房产调控不仅影响房地产市场，并将对金融、钢铁、水泥等诸多行业产生影响，因此即便股市可借助股指期货、融资融券等新业务容纳部分，但也无法全部吸附从房市流出和新增的货币流动性。另外一个流入的通道，就将是物价，即将加速通胀。无须讳言，持续近半年的南方大旱、北方和中部粮食主产区今年遭遇的倒春寒等将为横亘于市场的过剩货币流动性提供泄洪口，这将势必推高通胀；另外一个安置过剩货币流动性的出口是PPI，当前不论是铁矿石、煤炭还是其他大宗商品都出现了明显的炒作敞口。

　　显然，如果不能有效遏制基础货币被动过度投放和廉价货币创造的现状，房产新政将使过剩货币流动性涌向其他资产市场和商品市场，从而导致CPI、PPI的加速走高，以及股市的破坏性宽幅震荡。

　　在这个现状下，笔者认为，除适度提高利率汇率来矫正房市的非理性行为外，成本较低、副作用较小且容易产生效果的举措并非是通过加快垄断行业的市场化改革，开拓私人部门资金的全市场、全经济领域的配置。这不仅有助于遏制房价泡沫，而且有助于调整经济结构，促进经济效率的提升，从而激发新的经济增长点。

　　打破垄断行业的进入壁垒一直以来在促进经济高速稳健发展、避免通胀、吸纳过剩游资等方面成效显著。如上世纪80年代的农村和城市的准市场化放权改革，客观上避免了缺乏可投资渠道的社会资金四处囤货炒作，并促进了经济的稳健发展；而过度依仗政府行善之手的干预，则引发了1987年左右的价格闯关失败等后果，最终带来的是恶性通胀和资产价格泡沫。同样，改革开放以来政府对轻工业、家电等行业的市场化改革，不仅避免了资金的投机式炒作，而且促进了中国家电等行业的长足发展，并成为吸引外资、出口创汇的重要行业。

　　在面临世界金融危机创伤满地、国内通胀形势愈加严峻的现状时，应该积极推进金融、电力、电信等国有垄断行业的改革，真正引导社会资金进入这些传统的垄断行业配置资源，将有助于缓解过剩货币流动性过度聚集于资产市场和商品市场炒作的风险。以电信为例，可以首先开放电信增值业务，最后逐步形成以电信、移动和联通三大传统国有运营商提供基础性的电信设施服务，多投资主体公平地在增值业务、无线内容业务等领域展开市场化竞争，推动社会资金分享高速增长的中国电信市场的前景。金融、传媒等领域亦然。

　　唯有如此，才能有效缓解过度依赖“禁止、惩罚”等禁令式房市调控所带来的副作用。

　　□刘晓忠（上海 学者）

　　政策性融资匮乏引发房市泡沫

　　史晨昱

　　■ “叩问中国楼市”系列评论之九

　　央行4月20日发布的最新数据显示，一季度房地产贷款继续增长，其中，个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。市场普遍认为，房价高涨背后，信贷资金推动因素明显。

　　自二十世纪80年代以来，由资产价格泡沫引发的经济危机已成为人们心头挥之不去的梦魇。无论是80年代美国的储贷危机，日本泡沫经济，90年代的东南亚金融危机，还是刚刚消停的美国次贷危机，我们可以发现：银行信贷非理性扩张对资产价格具有推波助澜的作用。那么，银行信贷是否一定会诱发价格泡沫？

　　在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率。如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。

　　市场经济中，调节资金流向的是经典的收益-风险配比机制。由于住房行业本身具有一定的社会效应，尤其是中低档商品房和廉租房仍然属于生活的必需品，在某种意义上具有公共物品的性质，房地产融资可视为商业性与政策性的混合，纯粹的市场化激励机制往往不能得到充分的发挥。

　　即使在成熟和发达的房地产金融体制下，住房和住房融资都带有浓厚的社会性和政策性。发达国家普遍的做法是，针对住房市场的商品属性和公共属性，分别确立与之相适应的住房融资模式。出于居民住房保障的考虑，国外普遍建立的政策性的住房融资渠道，针对性很强，主要是保障中低收入家庭的住房需求。策略上除了强制的住房储蓄制度（如新加坡的住房公积金制度）以外，还逐步建立了以政府扶持奖励，鼓励个人自愿储蓄的非强制性政策性融资制度，而政府的作用也从单一的强制储蓄逐渐向多元化的公共支撑制度过渡，政策性融资渠道的辅助性特征更为突出，而操作中的灵活性也在加强。以新加坡为例，在公积金的“特准购房计划”下，会员可动用普通户头内全部存款加上每月要缴纳的公积金存款，来购买政府组屋；对于原来无资格购买政府组屋的中等收入者，另外安排一项“中等入息公寓计划”，使他们可以动用公积金购买公用住宅；对于那些收入较高，按规定不能动用公积金购买政府组屋的会员，又专门制定了“特准住宅产业计划”，允许他们动用公积金购买私人住宅产业。

　　目前，我国房地产融资名义上也包括商业性融资和政策性融资。政策性融资主要是强制性住房储蓄即公积金贷款。但其带有与商业性房地产融资的同质性。我国住房储蓄银行只有两家，烟台和蚌埠住房储蓄银行。虽然成立较早（1987年），但业务发展也受到了极大限制，谈不上在全国范围内发挥作用。现有住房储蓄银行除向城镇居民吸收储蓄办理与房地产相关的信用和结算业务外，不得向社会吸收存款，对工商企业发放贷款、办理外汇信贷业务等。2004年初开业的中德住房储蓄银行，尚处于在天津试点阶段，向全国推广还有待时日。

　　在一个融资体系不齐全的经济体中，无论是政策性房地产还是商业性房地产都把目光转向了银行业，银行信贷成为房地产融资的主渠道。同样，银行业在以信贷产品为主的业务结构、以贷款利息为主的收益结构的驱动下，争相进入房地产融资领域，将房地产业的大部分资金需求“义无反顾”地背在了自己肩上，同时也将融资风险积聚在自身体内。从银行目前存款结构看，各商业银行也还没有真正的住宅储蓄业务，因此，我国各大银行商业性住宅消费信贷依然主要是依赖于一般居民的储蓄存款。这样造成存贷资金不能在结构、数量和时间上合理匹配，形成银行房地产长期资产与短期负债的扭曲对应。

　　商业银行发放商业信贷，逐利心态无可厚非，但所谓个人住房贷款利率打折的做法，说明银行也承担了一部分社会职能，本身就是悖论。美国次贷危机最大的警示是，政策性住房金融业务如果过度商业化，或由商业银行替代，完全出于谋求商业利益的动机来安排资金的话，其有效提供必然失败。房利美朝不保夕的处境即为明照。

　　目前，我国的住房金融体系还很不完备，不规范，可以说还没有真正形成一个完整的房地产金融组织系统。房地产金融机构的合理设置和不断完善，是开展房地产金融业务的前提条件。政策性金融和商业性金融是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容，彼此之间既相互独立，又相互依赖和融合。针对我国的实际情况，进行住房金融体系创新，主要是创建政策性、专业性住房金融机构（储蓄、贷款和建筑协会或国家住房银行），应是未来住房金融的核心。

　　□史晨昱（北京 系资深金融人士）

　　开发商倒房不禁调控效果难彰

　　马红漫

　　■ “叩问中国楼市”系列评论之十

　　调控重拳接连而至，房地产开发商的心态发生了明显逆转。有媒体报道称，上海知名楼盘“汤臣豪园”在一周之前还以“号已拿完”、“房源挑选余地很小”等言语搪塞买家，近日却一改冷漠态度，向询价者热情回答，“建议你来售楼处看看吧，我们现在有不少优质房源可以选择。”（第一财经日报4月22日）

　　楼市组合调控政策威力彰显，开发商市场地位骤降、销售业绩不佳，是售楼者重新重视客户的直接原因。但汤臣豪园的房源在短短一周之内，便由对外宣称售罄状态突变为“有不少优质房源可选”，难免让人对其之前的销售真实性生疑。事实证明，开发商利用市场信息不对称的强势地位，一直试图以各种手法渲染购房紧张气氛。对此，主管部门有责任对开发商的违规销售现象予以调查，以保证提供一份真实的商品房交易数据。

　　汤臣豪园销售状况惨淡可谓当前开发商的典型个案。媒体调查发现，汤臣豪园曾拥有几百个房号一抢而空的鼎盛之景，号称是“日光盘”，而在此次楼市调控新政出台后则风光不再。主管部门二套房借贷门槛提高、三套房可停贷、收紧异地购房闸门等举措，精准地打击了楼市投机客的热情。购房者或观望、或退订，这或许成为开发商现有可售房源充足的原因。长此以往，开发商的资金链条将会渐次收紧，许多小型公司甚至面临倒闭危机。在这样的危机意识下，开发商自然希望尽快真实售楼回笼资金，故而重新将客户定位为“上帝”。

　　现在问题的关键在于，新政出台之前开发商的销售盛况是否存在“猫腻”。业内人士坦言“目前市场中虚假交易所占比例达到了20%至30%。”最近这些违规行为营造的迷局，往往让真实购房者深感困惑：为什么新房甫一开盘就售罄，而附近的中介却房源充足呢？事实上，房价操控的“三部曲”可以给出答案：开发商先让中介在开盘前陆续雇用民工排队，制造紧张气氛；在开盘时，将多数房源高价售给中介；基本垄断了房源的中介再加价出售。业内人士披露，40万的房子可能被中介加价到70万元出售，其中的暴利再由开发商和中介分成。

　　可见，虚假销售行为的成功都会让开发商坐享巨额“渔翁之利”，而这些行为却难以必然受到惩处，这是开发商铤而走险的根源所在。主管部门此前对部分楼盘的查处并未给业内带来“杀鸡儆猴”之效。以2003年上海紫罗兰家苑开发商违规销售案件为例，恰恰是因为当时的打击力度偏轻、且后续没有进一步跟进措施，致使之后的开发商利用类似行径屡屡成功，扭曲公众对房价走势判断，甚至让市场平衡观望情绪被彻底打破，房价再度进入下一轮升势。

　　当下，面对密集的房产调控政策，开发商依然在谋求改变市场的看跌预期。历史经验表明，在这一相持阶段，调控政策的执行力度与决心非常重要。如果调控部门能够依照《价格法》的规定全面介入，严查之前房产销售中的违规行为，将能够从根本上遏制住开发商操纵市场的冲动，而不至于让调控政策效果再度被扭曲。照此逻辑而言，主管部门应当建立起统一、完善的预警机制，将所有在售楼盘纳入到监控范围之内，透明市场交易数据，鼓励违规举报，坚持对于一人多套购房、退房率偏高等异常现状频发的楼盘进行重点调查。而且，这样的强势监管措施还需要针对问题的源头常抓不懈，防患于未然。

　　□马红漫（上海 财经媒体人）