姜仁：调控物价不能根治房价
文 / 资深房地产全程策划营销实战专家 姜仁
姜仁地产机构董事长
有专家认为，应该把调控物价的机制运用到调控房价上，这样做是房价一种调控手段，但实际上单纯用物价来调控房价，是纸上谈兵，九牛一毛的事情，因为房价的增涨特性，从根本上来说，不是一个物价问题，而是一个房市体制问题。体制不改，一切皆为空谈。
今年两会，又把房价问题推到了全社会关注的制高点，也是关注的焦点。房价问题本身的重要性，不仅是关系到千家万户，也是民生中最重要问题之一。从宏观的角度来看，房价的大起大落，会把整个国家的经济拉入衰退之中。要防止未来中国经济陷入严重危机，保证国家长治久安，就应该探索一种根本的机制来防止房地产泡沫的出现。
首先，房地产的土地“招、拍、挂”制度就有问题。土地的稀缺性，让城市土地竞争成为必然。本身制度的制定，就忽略了或者说就没涉及低层次收入者的感受，也没有全面顾及社会弱势群体的根本利益，制定出来的政策从市场角度，偏向于有钱人，这本身就说明制度存在问题。
开发商（或投资者）对于竞拍的土地“楼面地价”，不一定是愿意或认可的，于是就会把成本转嫁到房价上，并且打着市场的旗号，努力拔高房价，造成“政府基价偏高，开发商再次拔高房价”的恶局。而在整个房价增高的过程中，政策又没有一个“度”或措施，来控制房价，于是任其拔高，造成社会恐慌局面。
再说说各级政府，关注地价之后，也就万事大吉了。因为在房地产整个开发销售的过程中，房价拔高，上缴的费税也就会增加，于是“睁只眼闭只眼”的看着房地产在偏离人们的预期，“狼狈为奸”地干着“地痞流氓”的事情。整个上涨的过程，置若罔闻，不管闲事。以提高当地收入为要，不顾及行业长期持续发展，鼠目寸光。
至于用调控物价的机制来调控房价,是因为政府对物价的调控基本上是有效的。房价再特殊，也是物价。但房价仅是“冰山一角”，而且房价是很多材料物价的集合体，所以单纯用物价的机制来调控房价，一定起作用，但作用不大，甚至无济于事，不会改变大势。
仔细分析一下，房价组成主要分三块：地价、建安成本、税费、管理费用及利润。而地价是主要的一个方面，正如有的政协委员所说，北京住宅建设成本不会超过3000元/平方米，能否在此做文章，减少或降低此类成本费用。其它如此，这样，房价还会高吗。
再说，房价应该分几类：普通商品房、高档商品房、豪华别墅、经适房、（特殊居民）廉价房、廉租房... ...不能一概而论，也不能一刀切，政府要找好基点，合理匹配，估计社会各方面利益，以利于稳定社会。
逐利的政策，让社会偏离了民生为本的轨道，地方政府、开发商及各级利益群体，以逐利为荣，以追求利益最大化为最高目标。作为地产商是可以的，因为是商人，是商人就要讲求利益。但作为政府，追求利益，就是在把社会搞乱。
根治调控房价，是个系统工程，不是“花拳绣腿”，一朝之见。要求政府“要真心真意地为人民服务”，从制度制定、修订、落实、反馈、改进等环节，保持政策的持续性，从维护社会和行业的大局出发，要动真格的，出台一些切实可行的惠民政策，积极推定房地产政策改革，准确判断市场与人民的预期，审时度势，维护房地产业稳定健康可持续发展。
房地产制度不改，房价调控没戏。光用物价机制来调控房价，作用不大，也不能根治。