笔者曾以《开发商的三美计》博文解密开发商靠美女、美酒及美图来圈地，也曾以《圈地招数大揭秘》列举了公益事业、市政工程、品牌连锁及规划方案圈地等方式。在海南这个特殊的区域及特定的时代背景下，开发商的圈地方式有了新的演绎。从鲁能集团登陆盈滨岛到深圳华隆抢占铜鼓岭，从雅居乐抢滩清水湾到中信泰富入驻神州半岛，开发商与政府不断上演着以假乱真的谍战大片，在令人眼花缭乱的战略战术背后，制胜的组合拳无外乎以下四要素：

    土地一级开发模式：一般并不是通过招牌挂公开方式直接获得土地使用权，而是开发商与政府签订战略合作开发协议获得一级开发权，开发商出钱出思路，政府出政策，土地开发成熟后出让增值共同分利，一级开发商也可以主导核心引擎项目的二级开发。这种模式的好处是不受开发期限的限制，且拿地成本低，可以根据市场情况及时调整市场策略，当然，不足之处也很致命，法律保障程度不高，政府或者开发商中的任一方可能会见异思迁，另有新欢。为了规范一级开发，2006年7月19日，海南省人民政府出台《关于规范企业参与土地成片开发的通知》指出：“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”也就是说，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益。正是基于这样的开发模式，一级开发商与政府都会全力以赴、竭尽所能、合谋共赢，把地价抬得越高越好。

    旅游地产概念：进入海南的开发商几乎都是无一例外地打旅游地产牌，投政府所好，因为在海南，最值得炫耀的就是得天独厚的资源，可以很顺理成章地依托资源打造旅游+地产精品，于是，规划的项目中，大都包含海滨酒店、高尔夫、游艇俱乐部及山地或海滨高档别墅等，而且，有旅游地产前科的开发商往往在海南特别吃香，因为轻车熟路，给当地政府编故事时显得心里有底。海南的高档酒店、高尔夫、豪华别墅等雷同项目如雨后春笋，谁是最终的消费者？谁是接最后一棒的？拭目以待！

    顶级蓝图：规划方案国际竞标这个业内术语，在海南这个原本落后的地区却成了妇孺皆知的俗语，开发商往往不惜重金邀请多家国际知名规划机构参与编制国际顶级规划方案，作为进入海南的敲门砖，英国阿特金斯、美国易道、新加坡邦城等这些规划界的国际大牌明星们时不时来海南走走穴，甚至找个汉奸替身，就赚得钵满盆满。在海南，谁会画图，谁就能挣到钱，谁会画美图，谁就能挣到大钱；谁会讲图，谁就能圈到地，谁会讲得云里雾里，谁就能圈到更多的地。

    百亿投资计划：领导好大喜功，开发商就放卫星，不断地攀比投资计划，在原本没有根据的数字后面不厌其烦地加“零”，吹牛不上税，忽悠你没商量。海南的项目投资都是天文数字，动辄百亿，哪一个地产项目的投资都可以与三峡工程、京沪高铁的投资规模一比高下。但真正有多少自有资金，真正投进去了多少，谁也不会捅破这张纸，只有鬼知道。

    海南建设国际旅游岛上升为国家战略，海南的地产项目也升格为国家项目、宇宙流项目。国际旅游岛不会是一蹴而就，希望局内局外人静下心来，耐着性子，动动脑子，不要只摆花架子，留下半拉子。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）