宽松货币政策下的楼市调控是啥样？

                文/马跃成
     2月22日，中共中央政治局召开会议，讨论国务院拟提请全国人大审议的《政府工作报告》稿，审议《国家中长期人才发展规划纲要（2010-2020年）》。
     会议强调，2010年是继续应对国际金融危机冲击、保持经济平稳较快发展、加快转变经济发展方式的关键一年。
     会议指出，今年要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，根据新形势新情况不断提高政策的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏、重点。
     这次政治局会议在年后召开，但是并没有跳出年前中央经济工作会议的框框，因此从总体上来看，今年的经济政策在操作层面上与去年比还是有较大幅度的调整。
     调高了金融机构的存款准备金金率，其主要目的当然是回收流动性，这就与去年的大幅度放贷形成鲜明对照。对于房地产行业的影响一是投资方面，二是对于消费的影响。房地产开发贷款的规模必然因此被压缩，房地产企业得到银行贷款的难度将不断加大，审批也将更为严格。消费方面，已有多家银行取消了房贷利率7折优惠，部分银行还提高了贷款首付比例。在调控政策频出的市场环境下，货币政策的变化将直接影响到购房人的购房成本，从而影响到住房消费。
     进入2010年以来，去年房价的疯狂上涨、地王接踵而至等现象得到基本控制。国家发改委昨天发布监测数据显示，今年1月全国36个大中城市新建商品住宅集中成交价格为7417元/平方米，比上月上涨2.04%，涨幅比上月下降6.69个百分点。
     据统计，2010年1月，北京市新建商品住房新增供应9640套，环比增加6．1％；成交8698套，环比减少42．3％。北京市房地产市场已出现供应环比增加、投资投机性购房降温、价格涨幅趋缓的积极变化。
     春节期间全国楼市也是一片冷淡，中房指数研究院的监测数据显示，全国30个重点城市中，仅三亚及徐州两个城市成交量跌幅小于50%，其余全部不足春节前一半，其中杭州春节一周成交量下跌94.63%，多数城市跌至去年5月以来的最低点。
     对中国房地产市场的判断主要基于两点，一是政策，因为中国楼市主要还是一个政策市，二是交易量，中国的购房者基本倾向是买涨不买跌。没有交易量配合的高房价是坚持不了多久的，一旦价格松动，楼市可能会迎来再一次的“观望”。
     市场出现疲软明显的情况，而政府部门的调控力度还在继续加大。今年以来出台的调控政策除了国11条之外，国土部门加大整治囤地、地王的力度，建设主管部门加强市场管理等都落地有声，并且初见成效。
     2月22日，住建部官员表示：有关部门会出台更多细化的配套政策，遏制过快上涨的房价。北京市住建也宣布，北京市11个相关职能部门联手推出一系列楼市调控措施，加强和改善房地产市场调控，支持居民自住和改善型住房消费，遏制房价过快上涨的势头，促进北京市房地产市场平稳健康发展。
     中国的城镇住宅价格已经接近美国，而人均国内生产总值(GDP)只有美国的七分之一左右。老百姓竭力购房只为赌房价再涨，宁愿房子空着也不出租。昨天北京公布土地计划之后，周边的业主纷纷捂房惜售，他们相信他们周围的这块地会是新地王，而地王就会带动房价上涨。这种现象说明楼市潜伏的危险还不是那么容易消除的。