楼市调控中，政策与市场正双重施压房企的资金链。一边是，随着“9?9新政”以及各地“限购令”的落实执行，市场观望浓厚，开发商的销售乏力；另一边，加息、预售金监管等调控政策轮番出台，开发商的融资渠道面临枯竭。对于明年楼市调控政策，调控不会放松，一场持久战让房地产市场不再“冒尖“”。楼市调控将打持久战,开发商最怕资金“掉链子”。或者房地产调控注定是场持久战，所以“资金安全”是明年开发商的头等大事，就是要防止资金链断裂。当前，部分一线城市的高房价泡沫呈现、而货币政策趋紧、政策调控延长、2011年开工量增加都是和开发商的资金具有直接的关系。

　　虽然一线热点城市确有泡沫”，但是基本上大部分被政府挤压出去，开发商避免“自杀式”是没问题的。明年货币政策趋紧，不会有些到开发商资金问题。政府应该会把更多的时间去对付抑制通胀，10月份CPI达到4.4%，明年上半年可能上探5%。房地产市场比较理想的状况是“软着陆”，即保持购销两旺但价格平稳，政府要继续完善土地招拍挂制度，切实落实房地产供地计划，增加有效供应。开发商宜顺势而为，顺价销售，保持高周转。

　　销售压力致业绩分化，在近期陆续出炉的上市房企的第三季度报告中，数据显示，虽然上市房地产公司现金状况环比有所改善，但从同比数据来看，其第三季度经营活动现金流量净额仍较去年同期的124.3亿元存在较大差距。

　　具体到各大上市房企，“招保万金”前三季度净利润增长明显，但业绩则呈现分化之势。第三季度，在营业收入方面，除了万科[简介最新动态]出现下跌外，其他三家都实现了增长；但在净利润方面，招商和金地的降幅明显，金地甚至大跌76.75%。其他部分房企的业绩也不容乐观，香江控股、绿景地产以及浙江广厦等公司遭遇亏损的境地。

　　政策施压房企银根，在市场低迷开发商销售乏力的同时，政策层面则进一步趋紧，取消房贷优惠利率、加息、预售金监管等措施轮番出台，施压房企银根。国庆前夕，中央各部委联手出台“9?9新政”，上调房屋贷款首付以及贷款利率，并要求进一步落实房地产差别化信贷政策。上月中旬，证监会有关人士表示，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

　　10月20日央行又一次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，限贷及加息效应叠加必将强化楼市调控效应，增加了房地产开发和个人购房的难度，而央行公布的统计数据也显示，2010年前三季度，房地产贷款增速逐步回落。北京将在12月1日起正式施行商品房预售金监管的暂行办法，这则消息更让开发商雪上加霜。北京市统计局数据显示，在北京房地产销售定金和预售款资金约占开发商开发资金的四分之一，总金额超过千亿元人民币。

　　开发商在逐渐被收紧贷款的环境下，再次收紧预售资金，对房地产开发公司的现金流及新项目的影响巨大，开发商只有降价以求快速销售回款，以保证足够资金使在建项目竣工。中央高层此间也再次发出调控不放松的信号。10月27日，国务院温总理在部署四季度经济工作，再次重申遏制房价过快上涨，强化各级政府职责，合理引导住房需求，抑制投机需求。

　　资金链的紧张将成为小部分开发商第四季度甚至更久一段时期的主旋律，特别是到年末，在借贷与偿贷的双重压力下，开发企业将对资金回笼格外关注，势必会逼迫逆市推售，但是不可能会催生出新一轮降价潮。而在上市房企的三季报中也显示，看空四季度也普遍成为开发商的共识。佳兆业的报告称，希望能稳当地度过，或不会出现降价等促销措施。万科也表示，四季度市场整体销售速度可能明显放缓，但因为全年推盘的最高峰已过，后续销售压力不大。

　　这些调控政策对房地产开发商的销售影响确实很大，但是对开发商资金回笼的不是‘致命打击’。就目前而言，开发商不会轻易降低房价，房贷政策会影响部分潜在的意向型客户，但是真正的刚性需求并不会受到太大影响。因此，大部分开发商还是会选择“硬扛”。第一创业研究报告显示，在四季度大部分开发商可能会采取更大的降价促销措施，如增加折扣等，但全面、明显下调价格的可能性不大。

　　二次调控、限购令、预售资金监管、加息、限外令、逐渐收紧的货币政策……多剂“猛药”下，因此，收紧流动性、控制货币发行量、控制信贷投放将是必然的。所以，明年开发商要防止资金链断裂。金融专家、清华大学经济关系学院博士杜丽虹认为，目前已经有半数的地产企业突破了资金安全底线。其实，开发商的资金底线根本没有见底，到目前手握1.8万亿现金。不过，在通胀压力的背景之下，货币政策的收紧和土地集中供应，将给明年房地产企业带来不小的降价压力。

　　中国人民大学经济学院副院长刘元春认为，房地产价格的短期调整不是取决于利润或销售，而是取决于房地产商的资金链，取决于地产商的现金流是不是能支撑现有的运营模式。因此，我们可以通过几个方面来构建对未来房价走势的预测：第一，可以通过房地产行业资金来源状况，来分析未来资金来源变异的过程；第二，可以通过资金应付款的构成因素，来预测未来几个月资金应付量的变化轨迹，从而判断出整个房地产行业资金恶化的程度。当整个行业资金相对枯竭的时候，其运营策略必然发生重大调整，很重要的就是降价销售；第三，可以根据房地产整个行业降价行为对资金的影响度，测算出要降价多少，才能使销售额资金弥补其现金流缺口。

　　从整体来看，应该说，中国房地产市场还没有步入真正的调整期，因为目前整个房地产市场的资金依然充足，房地产企业依然可以依赖于前期获得的资金储备拒绝进行降价销售。今年1~10月，行业资金来源增速达到32%，处于历史高位，而应付款累计增速仅为26.9%，还低于2006~2008年的平均水平。同时，从企业流动性来看，目前资金流动性指标——货币资金/（短期借款＋年内到期非流动性负债）为1.4左右，虽然较2009年有所恶化，但依然远远高于2008年房地产降价销售时的0.8。

　　但是，这种局面将在2011年二季度出现全面逆转。这也是为什么我们提出明年房地产价格会下降20%的原因：第一，从2010年12月起，房地产企业进入还款高峰期，应付款累计增速将超过30%；第二，资金来源由于销售的下滑、贷款条件的提高、上市公司增发和票据融资难度加大等因素，将出现快速恶化，预计到2011年一季度将出现大幅度负增长；第三，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的各类杠杆率出现了下降。按照推算，到2011年一季度资金流动性指标——货币资金/（短期借款＋年内到期非流动性负债）可能下降到0.9左右。

　　与此相应的是，在政府加强土地和房产开发进度、整顿市场秩序的作用下，房地产开发投资和新上马项目大量增加，这直接导致未来资金需求压力加大，同时导致市场供给放量。2010年3月，住宅新开发面积和施工面积增速开始明显回升，进入加速投资时期。今年1~10月住宅新开工面积累计同比增长60.8%，比2008年、2009年同期高出53.9个百分点和60.4个百分点。按照建设周期1年左右进行测算，2011年3月，房地产竣工面积将导致住宅供给大幅放量，从而改变目前房地产供给偏紧的局面。而这个时点，与房地产业资金全面紧张和经营模式调整相一致。

　　因此，正常预测，2011年3~4月是房地产市场进行全面调整的时点。但需要提醒的是，目前房地产市场并没有崩盘的可能，出现超过30%以上价格下降的可能不大，房地产市场能够实现软着陆。其主要原因在于：一是开发投资的杠杆率不高，目前只有5倍多，比发达国家平均水平要低30%，因此资金紧张难以引发金融危机性的调整；二是消费杠杆率也不高，从2009年的1.74倍下滑到目前的1.3，难以引发一般居民全面性抛售；三是房地产商资产负债依然处于健康状态，三季度房地产整个行业资产负债为67%左右，不会出现整体性资产负债恶化带来的全局性大调整。因此，2011年房地产市场调整将是流动性压迫式的调整，与2008年二季度的模式有些相似。

　　房企融资渠道遭"围追堵截"，融资缺口已超千亿，近日监管层强调严格把关房地产企业再融资申请，预计房企再融资申请可能暂停。  可以说，自9?9楼市新政以来，政策再一次密集“出动”。此次虽非针对性的对房地产市场进行调控，但是结合央行连续两次上调存款准备金利率和上调存贷款基准利率0.25个百分点，业内已开始进一步关注房地产开发商的资金风险。房地产开发资金来源中，一大部分来自于国内贷款，另外两大块则是自筹资金、定金及预付款。而9?9楼市新政后，部分地区如北京、广州对预售资金进行严加监管。而且房企对预收款的使用也受到一定的限制，但政策实施效率如何，目前还尚未可知。

　　一，根据Wind数据显示，2009年以来拟定向增发房企约有57家，4家获批、21家停止实施或未通过，另有32家定向增发方案处于胶着状态。有报道称，因再融资受阻将导致房地产企业融资缺口累计超过1000亿元。股票市场融资遭遇“滑铁卢”之余，银行信贷持续收紧进一步影响市场对房企资金链的信心。10月19日央行宣布加息后不久，就于11月10日-11月19日，9天内连续两次上调存款准备金利率——虽非针对房地产市场，但已再一次发起对房地产开发商资金链的冲击。央行从紧的货币政策将从供给和需求两方面对房地产市场进行影响。

　　二，证监会与国土部去年联手推行的土地审核,今年已成为房企IPO的重要制约因素。受调控政策的影响,不少计划在今年实现IPO的房企不得不推迟上市。其中,上市流程中新增的土地审核成为重要制约因素。甚至一些旗下拥有地产业务的企业,其上市进程也受到了一定影响。截至11月末,今年实现上市的房企仅有中骏置业和融创地产两家。而去年,共有11家房企实现上市,另有3家房企完成借壳上市。除因土地违法有可能被中止IPO外,在国土部严查囤地的大背景下,房企难以实现大规模的土地储备,从而影响其上市的估值并制约其上市。

　　三，今年以来,证监会涉及房地产企业再融资、配股、增发的审批无一通过,不少大型上市房企的负债率超过70%的警戒线,创历史新高。有统计显示,今年的资本市场上,超过60家涉房企业融资受阻,使得大型房企不得不寻求海外信托资金援助。同时,受信贷政策收紧的影响,不少非房企上市公司纷纷剥离旗下地产业务,以规避风险。尽管今年销售向好,但企业的资金状况并不乐观。来自国家统计局的数据显示,今年前10个月,房地产开发企业本年资金来源56923亿元,同比增长32.0%,增幅自今年1~2月触顶之后,连续第8个月回落。

　　WIND数据显示，1-10月份以来全国房地产投资累计达到45621.96亿元，占比全国固定资产投资总额的24.4%。在增量固定资产投资中，房地产投资增量占比31.85%，贡献近三成。这或许从数据方面验证杨现领的观点：若房地产价格当真下调20%，将对明年GDP的增长起到重大影响，因此，楼市调控有“点到即止”的可能。

　　目前开发商现金流还处于比较好的状态，到明年二季度也没有问题”。而明年央行政策将适度从紧，但不太可能收缩到严重的程度明年货币投放量相持平。通胀预期是存在于楼市中的最大问题。只要通胀预期还在，就会有人购买住房以期获得保值增值的机会。而这一预期不改变的话，一旦调控政策有所放松，房价仍旧因为此类需求的存在而致反弹。因此，政策对房市的影响只是短期，效果也有限。而另一方面，开发商还在土地市场积极拿地，所以也可看出房企此时还未受到“致命”打击。

　　例如11月北京新楼盘均价涨2500元，住宅存量重上10万套。11月27日，北京住宅存量还是99991套，而到了昨天，这一数字已经上涨到101856套，北京住宅存量再一次回到10万套以上。随着市场供应量的增加，供求两端博弈仍将深化，对于部分区域部分楼盘来说，价格下行压力加重。近期土地市场供应明显增加，未来房源供应充足，特别是对于通州、房山、大兴等郊区项目来说，以灵活的价格策略消化存量不失为明智之举。此外，11月22日至28日，商品房期房成交2709套，环比上上周上涨107%。上周二手住宅成交4241套，也出现了16%的涨幅。

　　中国人民大学经济学院最近发布的2010—2011年《中国宏观经济分析与预测报告》称，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑。其实只要政府“经营城市”的业绩观不改变，地方政府对土地财政的依赖就不会有实质性改变，再加上低利率的货币政策及高通货膨胀、国外量化宽松的货币政策盛行、居民有进入房地产市场寻求财产保值增值的动力，未来房价上涨是必然趋势。平抑房价关键是增加供给，地产作为拉动中长期投资的重要力量依然会继续活跃，房价下降显然成为了遥不可及的预想。

　　目前，人民币升值、通货膨胀等因素对人们的购房心理也产生了一定影响，有人会选择购房保值。开发商的资金链构成非常复杂，不能单说预售资金监管或者信贷政策收紧就会使开发商陷入资金周转危机，目前其自筹资金的能力也在不断加强。在房地产运行至年底的重要关卡，加之通胀预警不断加剧，一方面需要相关部门再接再厉巩固房地产调控成果；另一方面，只有中国经济走稳，房地产作为经济链条中的重要一环才有望回归理性。2011年政府重要工作就是三件事情：

　　一是稳定物价。在第二次量化宽松(QE2)的大背景下，热钱涌入中国的风险已经受到管理层的高度重视。人民币汇率不断升值，只要热钱进来，仅靠人民币升值赢利就可以至少达到5%到10%。但人民币升值的最终结果，是直接推动物价上升和通货膨胀，中国人的财富会在无形中被外国热钱掠夺，等热钱大规模离开中国时留下的就是人民币贬值，物价狂飞，失业严重，社会动荡，经济陷入萧条等等可怕的后果。稳定物价成为此次中央经济工作会议的一大任务，由于游资等对物价的波动影响，特别是粮食价格、居民生活必须品价格的稳定有望出现新政。

　　二是保障民生。稳定物价是保障民生的基础，保障民生是稳定物价的工作出发点。今年10月份，CPI达到4.4%，现实生活比超出了绝大多数人预料的统计数据更加可怕。物价水平关系到国计民生，改变物价持续走高的“困境”，应该是会议的重点议题。保障民生的另一个期待是公共福利增势趋猛。来年的学前免费教育，发放物价补贴，增加低保群体的收入等有望列入议题，公共福利水平有望在范围上、程度上实现较大的转变。

　　三是GDP增速趋缓。2005年以来，中央经济工作会议给来年GDP定下的增速目标都是8%。2010年末，GDP增速已经出现减慢势头，但过慢的GDP增速也会反弹到公众福利上来。近期，中央提出了“努力实现居民收入增长和经济发展同步、劳动报酬增长和劳动生产率提高同步”，“民富”的担子比“国富”更艰。来年的GDP增速有望保持在8%左右，以确保提升政府服务和公众对政府服务的满意度，而实现民众富裕的愿望会更加突出，许多问题与矛盾有待化解。

　　步步紧逼下，攻方挥剑直指开发商生命线——资金链。2010年10月到11月，央行两调存准、一次加息，货币政策似乎开始步入紧缩通道。在攻方猛攻的调控压力下，传统的融资渠道几近关闭，房地产企业现金回笼压力与日俱增。 事实上，连翻猛攻的金融战术：限购限贷、银行加息、首套房贷利率上调、房地产交易专项检查等政策连番出台，开发商在此背景下渐渐感到压力了。但开发商的资金链就如此脆弱吗？非也。实际上，守方正在全面展开积极的防御。

　　积极防御，多管齐下盘活资金链 。距10月19日央行宣布加息不到一个月，央行又于11月10日宣布将上调存款准备金率0.5个百分点。一个月内，央行两调存准、一次加息，调控通货膨胀的决心非常大。这充分说明抑制通胀已经迫在眉睫，也预示着新一轮加息周期的开始。金融机构不同寻常的调整，也牵动了房地产行业的敏感神经，似有牵一发而动全身之势,新一轮加息预期冲击房企资金链最后防线.这一举措不但预示着中国真正进入了加息通道，抑制流动性过剩，同时转向的还有中国“适度宽松的货币政策”，对于楼市的影响也可谓雪上加霜，进一步挤压楼市的资金，再次浇灭购房者的热情。

　　加息一方面令开发贷款压力增加，开发投资的成本上升，增加的利息额对贷款比重较大的房地产开发企业带来资金面上的压力；另一方面，加息对外资流入楼市住房的热钱，可起到阻拦作用，其流入楼市住房的资金将会大幅减少。如果连续性的加息和存款准备金率提高，会令很多开发商的资金链极度收紧。

　　在攻方的调控压力下，房地产企业资金链的一紧再紧，信贷、IPO、发债、信托、融资一概从严，传统的融资渠道几近关闭，现金回笼压力与日俱增。在这样的背景下，地产信托基金、私募股权房地产基金等灵活多样的投融资方式再次得以体现。进入四季度，受限于信贷紧缩、股市融资难度陡增等不利影响，房地产企业再度集中向信托展开融资。根据中国信托业协会公布的数据显示，今年前三季度我国信托公司投向房地产行业的资金近2200亿元，环比增加57%。

　　据清科研究中心数据显示，2010年第三季度，房地产基金募资和投资呈现明显回升态势，大型外资机构亦有涉足房地产并购基金。从基金募集方面来看，与二季度相比，三季度可投资于房地产领域的基金占比提升，共有5支基金，4个披露金额的基金募集总额为4.58亿美元。投资方面，三季度共有3起投资于房地产行业的案例发生，其中披露金额的两起案例涉及投资总额为2918.00万美元。房地产基金正在改变行业的资金来源结构，进而有可能影响整个房地产的开发结构和模式，并促进房地产企业的兼并收购。

　　根据最新披露的消息，有关监管机构已于近期完成对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70%，60家大型房企集团共有4266个成员企业，其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。虽然，房地产业是资金密集型行业，财务杠杆通常较高，但较高的负债率还是会让房企尤其是中小开发商面临越来越严峻的资金考验。如今开发商应对压力的方法主要有三种，一是延期开盘、二是降价促销、三是分批推出。

　　杀伤力有待观察 ，加息虽然让房企感觉到了资金紧张，加息根本不是破房企资金链核武器,房地产商品房项目资本金才是破房企资金链的核武器。所以，收紧银行贷款和堵塞融资渠道，开发商一样不差钱。唯有调整货币政策，上调房地产商品房项目资本金到35%，才是破房企资金链的核武器。 事实上，去年贷款总量超过10万亿，导致去年没花完的钱留到今年发，因此今年贷款量达到7.5万亿元，其中有10%~20%贷款额度是2009年剩余的。因此，今年贷款总量和去年比较没差多少。毫无疑问，明年贷款总量也不会有太大的减少幅度，2011年贷款量也在7万亿元以上，和2010年相持平。

　　另外，货币政策中的房地产项目资本金也不会上调到35%，说明2011年货币政策和信贷政策依然保持宽松适度的政策。另外，在保经济稳定增长的影响力，GDP还要靠房地产推动。地方政府债务巨大的压力下，地方政府还得靠卖土地还债务。城镇化的进程、土地价格上涨、家庭结构分裂快速、三旧改造、户籍制度、土地制度、城乡差别等人口增加，在2011年人民币升值和通货膨胀预期及热钱的冲击下,资金自然流回到楼市,房价将来保持稳定的上涨。

　　由于受到中国部分城市区域供应不平衡，例如土地供应今年未完成和保障房土地供应不及时，资金不到位，开发建设缓慢，影响到市场供应，及限价房土地计划今年未完成和限价房市场供应紧张等商品房源供应紧张，导致结构性出现问题，不排除部分城市房价出现上涨幅度达到20%，甚至超过30%的现象。但是受到货币政策收紧和信贷额减少及2011年开工量的增加，中国整体房价上涨幅度在10%~20%之间。