谢逸枫出席中国华南地产论坛发表演讲报告（二）
主题报告：2010年-2011广州楼市总结和前景分析及政策调控趋势判断
现将谢逸枫发表演讲报告内容现摘如下:今年广州房地产市场发展很稳定，让开发商和政府及投资客感觉很满意，但是购买不起房的人和部分专家，学者，教授却非常不高兴。中国房地产市场发展二十二年,政策调控也持续了二十二年,政策调控折腾房价,折腾来折腾去,还是没降下来。到2010年中国楼市越来越让人看得透彻，房价上涨是主流方向，房价会出现在阶段性或季节性的小幅度回落是正常现象。现如今买房的人不容易,其实卖房的更不容易,房价卖得高,就说是有泡沫;房价卖得低，就是说干扰市场；房子卖得快,就说是太便宜;房子卖得慢,就说是在捂盘。
论坛时间:12月28日 地点:广州市珠江新城富力中心22层
根据某网站的房产数据中心监测阳光家缘网签数据显示，2010年1月1日至12月28日，广州十区二县一手住宅成交面积达到908万平方米。其中，十区一手住宅成交面积为654万平方米，和2009年的951万平方米相比，下降了31%。价格方面，2010年广州十区二县一手住宅均价为11623元/平方米，除开增城与从化，2010年全市十区一手住宅成交均价为13107元/平方米，环比2009年的9501元/平方米，上涨了38%。
从数据可以看出，2010年的成交面积大大下降了，然而价格不降反升，依然高企。
一是2010年广州楼市总结和市场分析。
刀客地产顾问机构董事长，资深房地产专家谢逸枫认为，虽然2010年广州楼市受到二次系列政策调控，甚至扔出最严厉的政策限购令，但是，今年广州市场依然是“价升量跌”，说明政策调控不是最严厉的，一方面没有打到楼市最核心的问题，就是房企的资金链，其中最重要的是房地产项目资本金没有上调到35%。另外一方面是地方政府对中央的政策调控执行不到位，尤其是土地供应没达到按规定的计划和近期地王频繁的出现及地方政府限价地供应不及时。同时，也说明今年广州楼市的购买力没有下降，随着收入的提高和GDP的增长及亚运会的举办，广州大规模的市政配套建设和交通网络的完善，吸引投资和购房客产生的巨大的吸引力。并且广州经过几年的三旧改造和人口暴增及家庭结构分裂快速，产生很多购房需求。
今年广州楼市房价上涨主要是受到五个方面的影响，一是今年通胀和人民币的升值及热钱过多，导致购买房产的人群扩大。二是今年广州土地供应不到三分之，尤其是限价地是零供应。三是广州限购令出得比较晚，反而导致购房需求爆发。四是今年亚运会的利好因素，拉动投资和购买房产。五是今年广州市场存在结构不平衡和土地供应紧张的现象。另外是2009年4万亿经济参加计划和9.6万亿放贷,对今年楼市具有一定支撑力.
二是2011年广州楼市展望和市场发展前景分析。
刀客地产顾问机构董事长，资深房地产专家谢逸枫表示，2011年广州楼价在保障房集中供应上市和商品房供大于求及2011年一二季连续加息二次以预期增强的情况下，另外是中央对楼市政策调控态度很坚决和广州限购政策未取消及2010年政策调控继续执行下，2011年广州市的楼价不会大幅度的上涨，会有小幅度的回落，不会出现2009年广州楼价大幅度上涨的现象。
一是根据广州市明年GDP增长点13%和通胀率及CPI4%或5%情况来看，明年广州房价上涨幅度也在15%-20%左右。另外，地方政府根本不想让房价大跌或下降20%或30%或50%，仅仅是在上涨幅度上和销售成交上进行控制，不要上涨过快。同时，地方政府依然对GDP和土地财政及城市经济发展等官员政绩存在巨大的依赖性。况且，地方政府真想让房价下降，只要增加限价房土地供应和严厉征收土地增值税及清理地王等打击闲置土地，同时释放库存和增加商品房土地供应及严格执行新国十条和国五条的政策，房价自然有望大幅度下降。
二是广州三旧改造和外来流动人口的暴增及广州市户籍人口的增加，另外是人口结构的变化和家庭结构的分裂快速及城市化的进程，未来十年的购房需求力依然非常的凶猛。三是今年广州市土地供应5平方公里，仅仅完成1.76平方公里,其中0.6平方公里是从三旧改造挤出来的,剩余是1.7平方公里是住宅供应地.根据今年三旧改造供应和明年的三旧改造供应地的情况看,明年土地供应量可能还会减少.另外是今年广州市土地从让金大幅度下降，去年相比较。说明明年的财政收入一部分，还得靠卖土地。
三是2010广州亚运会的利好因素,吸引越来越多的投资客进入广州市场.同时,与深圳和北京及上海三个一线城市,广州房地产市场泡沫小,房价很合理.说明未来房价上涨空间大,又可以吸引更多的热钱和投资购买者.况且,广州市通过2010年亚运会的举办,城市基础建设很完善,市政配套和道路交通及高脱等地铁的增加,城市形象的提高和城市环境的改善及新城区的投资力度的增加,给广州房地产市场发展带来利好的因素.
四是2011年广州市整体市场商品房供应量在6.5万套到7万套，加上保障性住房会有8万套左右，相对于2009年是供大于求的，但是保障房不会集中推出,同时受到开发商捂盘惜售和房地产资金不紧张的情况下，又会形成供应紧张的现象,导致房价上涨。另外是明年广州市场依然存在产品结构性的问题，高端产品和大面积的户型比例依然非常的高，尤其是广州市中心六区新盘上市，在一定程度上将拉高广州市整体的房价。
五是明年的通货膨胀压力依然存在，CPI还是在4%左右，人民币升值和热钱的冲击等情况下，市场上流动性依然存在过剩的情况，并且保险业和金融业等其他行业大量的4500亿资金购买土地，都会推动房价继续上涨。明年继续投资购买房产依然是非常的火爆。另外是今年底广州各个区域出现大量的新地王，将导致地价推动房价的惯性力。
六是2011年货币政策未实际性的收紧，财经政策比较宽松。首先房地产资本金未上调35%。其次是明年放贷额是7万亿元到7.5万亿元。再次是中央政治局会议和经济会议只是将宽松说成是稳健，但是，财经政策依然是宽松，不代表实际性的收紧。最后是开发商的融资渠道未来全部堵塞死。另外是今年开发商销售业绩完成很好，目前手握1.8万亿-2万亿现金。
三是2011年中央楼市调控走势判断。
刀客地产顾问机构董事长，资深房地产专家谢逸枫认为，明年楼市政策调控走势，依然是围绕新国十条和国五条及十二规划文件等中央政治局会议，另外是中央经济工作会议的有关楼市调控内容进行实施和落实及调整，重点是执行好今年的政策调控和做好保障房工作及增加收入等工作，同时针对地王和空置土地的清理，加强执行力度。另外一方面是管理好通货膨胀和热钱及物价等人民币升值的问题。
一是要增加保障房的力度。这个是温总理和胡主席及住建部等地方政府都一直反复强调的。但是究竟力度有多大，要看去年和今年的保障房建设的完成率，要根据中央对保障房扶持的力度，保障房在商品房供应中的比例，资金到位情况决定，购买对象的条件下降等情况看。
二是土地供应的增加。尤其是保障房和商品房的土地供应要增加，广州市今年土地供应只有1.76，这就说明土地供应不太足，商品房的土地供应要继续增加。首先是清理地王，督促开工，增加供应量。其次、释放库存和空置率，增加市场的供应。最后是清理空置的土地，目前广州市土地清理的力度并不是很大。
三是商品房有效供应的增加。必须对捂盘的现象进行严厉的惩罚，如监督地王进行早日或按时完工，增加市场供应。另外是对施工缓慢的项目，要进行按时的监督，做出一定处罚手段。
四是加息或者是上调存款准备金率。明年一二季度将加息和上调存款准备金率二次到三次。由于今年CPI和PPI上涨快速，物价暴涨。另外是去年4万亿经济刺激计划和9.6万亿放贷及今年7.5万亿的放贷等热钱大量进入市，同时美国为拯救失业率，提高就业率，实施的二次货币宽松政策，导致今年国内通货膨胀高企，明年通胀还会存在，热钱进入楼市的速度非常快，不排除连续二次以上到三次的加息或者是上调存款准备金率。
五是房产税。针对投资投机炒房需求，部分城市开始试点房产税的开征，例如上海和重庆。另外是限购政策会继续扩大城市。从目前全国有16个城市，有3个城市明确提到12月31日停止限购，广州未明确提出什么时候停止限购，房管局透露的信号是明年一、二季度会取消。而房贷政策首套是30%，二套房贷依然会保持50%，三套是禁贷的。
四是2011年未来新政调控方向的分析
刀客地产顾问机构董事长，资深房地产专家谢逸枫指出，如果房价上涨继续凶猛的话，中央有可能将将2007年9.27政策中的部分政策拿出来，到2011年进行实施。927政策中，银监会就有政策规定，一是限制外资企业购买土地。二是银行不准借款给房地产企业拿地。另外是增加新的政策调控内容，三是上调房地产项目资本金达到35%。四是对国企和央企贷款的授信优惠政策取消。
五是对商品预售制和商品房贷款按揭做相应的调整。六是要求地方政府对政策执行的力度进行加大监督。七是调整土地招拍挂制度，实行限地价拍卖。八是减少地方政府依赖于土地财政增加财政收入的懒怠性，这就是我对未来政策调控走势判断。最后感谢大家的聆听和巴掌声，谢谢！