近日，首创置业董事长刘晓光认为，正处于调控通道中的中国住宅地产业，单一的“开发-销售-开发”地产开发模式已难以为继，为此，他呼吁中国住宅地产业突破传统的单一住宅开发模式，抱团进行行业性转型。

　　实际上，时下万科、保利、金地等住宅地产公司已先后进行转型探索，但各自的转型路径选择不一，前景难料。

　　景瑞地产加入转型潮

　　近日，专注于住宅地产开发的上海景瑞地产对外宣布，旗下首个纯商业项目上海景瑞生活广场已投入运营。

　　对于公司的商业地产跨界布局，公司营销总监杨子江解释说，调控背景下，未来中国房企的利润增长将更多地依赖于租金回报以及持有物业的增值。

　　这是调控年内最新加入转型潮大队中的最新一例。

　　此前，万科、保利、金地以及龙湖等住宅地产公司皆纷纷涉足商业地产。而远洋、华润置地、中粮等则早已布局商业地产。

　　对于这股“从商”大潮，安石管理顾问合伙人张朝峰向本报记者解释说，调控通道下，住宅地产开发商涉足商业地产，可以满足他们分散风险的需求。

　　对于这股大潮的赶集者，张朝峰认为，总体上也可分为主动与被动，主要可分为三种：基于自身战略定位而进行的主动转型者、出于规模扩大后的业务均衡需要而进行的主动转型以及出于宏观调控避险需要而进行的被动转型者。

　　资金链平衡是短板

　　对于住宅开发与商业地产开发，万达董事长王健林曾有过一个经典的比喻：做住宅是小学生，做商业地产是中学生。

　　在“小升初”的过程中，张朝峰认为，“小学生”的住宅地产商们需强化补习三门课。

　　第一课为商业地产行业知识普及课。他认为，商业地产开发，在开发商与终端消费者之间，另有物业投资者和物业租赁者，产业链条较住宅地产开发更长、更复杂；第二课为能力训练强化课。相较于住宅地产的“开发-销售”链条，商业地产开发中，增加了招商工作，以及后续长期的运营工作。最关键的补修课为资金链平衡能力课。他解释说，在目前商品房预售制度下，住宅地产开发商的融资结构中以短期开发贷款为主，较为单纯，而商业地产运营中，主要以租金收入作为支撑，运营期内需要投入大量的资金，对开发商的资金链平衡能力的要求甚高。

　　《每日经济新闻》记者在与华高莱斯国际地产(北京)有限公司高级项目经理黄辉的沟通中，她介绍说，在时下中国商业地产开发商资金链平衡模式中，万达模式比较典型与曲折。早期，万达通过卖商铺来回收现金流，后来万达又转向整租不卖，依靠租金来支撑公司发展，但鉴于万达的高速发展需要，目前已探索至第三代模式：早期通过与当地政府的密切合作，拿到低于行业平均价格的土地，降低成本投入和资金链压力。低成本拿下土地后，先在一块区域内进行商业开发，通过自身的品牌效应慢慢地将这块区域的土地价值提升，然后逐渐开发住宅、公寓及写字楼。渐渐地，该区域地块的溢价反应在后期开发的住宅、公寓及写字楼上，最后万达将产品组合中的住宅、公寓及写字楼卖掉，兑现现金流，以反哺产品组合中的持有物业，实现资金链的平衡。因此万达模式的核心目的与赢利点不在后期商业运营，而在于包括住宅、公寓及写字楼在内的地产，持有物业是万达的资金沉淀池。万达是以地产的方式运营商业，其中地产为出发点，商业为辅。

　　张朝峰指出，中粮旗下的大悦城和华润置地旗下的万象城，则将公司背后大股东的雄厚财力优势最大化，短期内实现商业地产业务布局迅速扩大。他们的短期投资回报率要求不高，主要着眼于追求中长期可持续的物业租金回报。

　　来自新加坡的凯德置地，则在单个商业项目全生命周期内，通过合理设计风险与收益对等的多种基金，实现价值链上的资金结构优化与平衡。

　　对于“从宅入商”的转型者们，最大的短板就是资金链平衡能力。富力地产就是代表。该公司较早便进入商业地产，但鉴于资金链平衡能力，公司差点被商业地产所拖累，所幸2009年住宅地产演义大反弹，公司通过住宅开发反哺商业开发，才最终使公司商业地产业务顺利度过难关。

　　此外，对于住宅地产商蜂拥而入商业地产，在接受《每日经济新闻》记者采访时，国际购物中心协会总裁兼首席执行官迈克尔.P.克切维尔认为，时下中国不少住宅地产商通过社区商业的方式切入商业地产，虽然这或许缘于政府土地出让规划中的规定，但以这种方式来开发商业地产，如果没有很好的资源整合，社区商业有可能就会成为整个综合体项目的辅助性产品，长期来说，不利于该开发商在商业地产业的长期发展。